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Habiter quasiment au contact de la Méditerranée est encore possible à condition de saisir les rares possibilités qui sont offertes et de posséder le budget qu'induit ce marché exceptionnel. Enquête sur le neuf les pieds dans l'eau.

Je souhaite mettre en location un logement ancien et bénéficier ainsi du dispositif fiscal “Borloo ancien”.On m’a certifié à plusieurs reprises que ce dispositif devait être mis en place avec l’aide de l’Anah.Avant de contacter cette agence, pourriez-vous me dire si j’aurai l’obligation de demander des subventions pour travaux ? (Olivier Y.,Marseille 3e, 13)

“Pour emprunter, mieux vaut avoir un apport”

Malgré de nombreux lancements d'opérations fin 2005 dans la cité phocéenne, la tendance se confirme : la moitié des mises en vente est située hors de Marseille. "Sur 5 000 mises en vente, 50 % l'est sur le reste du département, constate Philippe Roux. A l'extérieur de Marseille, notamment à Salon, Martigues, autour de l'étang de Berre, des opérations sont lancées grâce à de nouveaux fonciers disponibles". Certains promoteurs ont été "précurseurs" dans cet élargissement du marché, comme le rappelle Christelle Soul, directrice adjointe des ventes de Nexity Groupe George V Provence : "En limite des Bouches-du-Rhône et du Var, nous finissons de commercialiser Le Hameau de la Sainte-Beaume,opération sise sur le village du plan d'Aups, sur la face nord de la Sainte-Baume.Dans ce hameau, nos acheteurs sont en partie des primoaccédants qui viennent d'Aubagne et de Marseille". A seulement 30 minutes de Marseille, le secteur d'Aubagne est l'objet d'un développement de projets : Nexity y est présent, tout comme Meunier Méditerranée qui réalise à La Penne-sur-Huveaune. "A Aubagne ou Salon-de-Provence, nous ne construisons pas les mêmes résidences qu'à Marseille, souligne Arnaud Cadoux, directeur régional des ventes chez Promogim. Nous répondons en effet à une clientèle qui souhaite profiter des espaces disponibles, avec la construction de petits collectifs et de maisons individuelles". Comment évoluent les prix dans ces communes qui deviennent de vrais centres d'intérêt ? Dans l'existant, Aubagne a enregistré une progression de 20 % de ses prix en 2005, à 2 300 €/m2 habitable en moyenne. A Salon, les prix ont crû de 20 % et même de 23 % à Martigues, soit une hausse comparable, en pourcentage, à ce qui a été constaté à Marseille. "Le marché d'Aubagne a suivi la hausse générale, constate Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés. Ceci dit, dans le neuf, la commune maîtrise ses prix de fonciers et permet de juguler la hausse constatée par ailleurs.En 2007,nous y lancerons un programme de quinze maisons de ville". Les principaux opérateurs s'intéressent désormais au reste du département, à l'instar de Bouygues Immobilier qui lancera une nouvelle opération à Salon au printemps 2006. Comme le souligne Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée, "des communes comme Salon ou Aubagne présentent l'intérêt de répondre à une demande de logements d'actifs marseillais. Par contre, les prix de ce marché extérieur à Marseille ne sont pas assez hiérarchisés et compte-tenu des frais de transports, j'estime que certains sont même trop élevés".

Le dynamisme exceptionnel de Nantes rayonne bien évidemment sur toutes les communes qui composent Nantes Métropole, et même au-delà. Plusieurs villes de la première ceinture nantaise proposent des programmes neufs, comme Saint-Sébastien-sur-Loire, cinquième ville du département au plan démographique. Elle bénéficie d'un environnement exceptionnel, avec des espaces naturels comme les 140 ha des Iles de Loire, le tout agrémenté d'une desserte ferroviaire qui met la ville à 7 mn de Nantes. "Notre nouveau programme s'inscrit dans un grand projet d'aménagement très peu dense pour la métropole. Les 93 logements sont répartis sur 6 bâtiments de faible hauteur et jouissent de beaucoup d'espace dans un environnement verdoyant", explique-t-on chez Nexity George V pour décrire Epta, dont les 2-pièces de 41 m2 s'affichent à 124 600 €. Quant au Clos des Arts de Kaufman & Broad, il propose des 3-pièces à partir de 189 000 € et connaît un beau succès commercial, puisque 15 appartements sur 62 restent à vendre pour un programme livrable au 3e trimestre 2008 ! Plus loin, les acquéreurs peuvent trouver du neuf dans un environnement très vert. Exemple avec la Villa dell'Arte que le groupe Espacil a doté d'un nom italien pour rendre hommage aux charmes toscans de la vallée de Clisson. Cette élégante résidence, qui bénéficie du label Haute Performance Énergétique, offre la possibilité de vivre au coeur du vignoble et à 20 mn de Nantes. Le même promoteur propose 10 appartements et 6 maisons dans le bourg de la Chevrolière, à 2 mn du Lac de Grand Lieu tout en restant dans le secteur de Nantes Métropole.

Implantés sur des terres maraîchères, les Jardins d’Eugénie et le Hameau de Truillet sont des programmes avec un important volet social.

Pour accompagner les acquéreurs dans leur démarche d’accession, les villes et les départements ont donc mis en place des aides ou des subventions à destination de leurs administrés. Des aides qui peuvent prendre la forme d’un prêt à 0 % local (à Paris, Arras, Annecy, Nantes Métropole, Orléans, Toulouse, Caen, Amiens, La Rochelle, dans les Hauts-de-Seine…), d’un prêt à faible taux (à Châteauroux, par exemple), d’une subvention (à Vannes, Dunkerque, Marseille…) ou d’un soutien à la construction de programmes (à Montpellier, Angers…). Quant au montant de l’aide, celui-ci est très variable selon les secteurs. L’aide peut doubler le prêt à 0 % de l’État ou bien se contenter d’un montant beaucoup plus modeste. Attention : il faut savoir que les communes et les départements soumettent leurs aides et subventions à des conditions plus draconiennes encore que celles nécessaires à l’obtention du prêt à 0 % classique ou du prêt à 0 % majoré. Les collectivités privilégient, en effet, les primo-accédants à revenus souvent très modestes. Quoi qu’il en soit, à vous de vous renseigner sur le dispositif de prêt éventuellement mis en place par votre ville ou votre département. En consultant le site Internet de l’Anil (www.anil.org) ou en vous renseignant auprès de l’Adil de votre département (l’Anil fournit les coordonnées des antennes Adil), vous pouvez également compléter votre information sur toutes les aides disponibles et qui permettent d’accéder à un prêt à 0 % majoré.

Avant de vous mettre en quête d’un financement, commencez par évaluer votre capacité d’emprunt et soignez votre dossier.

L’heure est venue de commencer à penser à votre retraite. Et de profiter de vos nouvelles marges de manoeuvre financières pour investir dans la pierre.

La résidence City Zen, à Saint-Priest, préfi gure la réalisation par le promoteur lyonnais d’un millier de logements en 2014.

Suite à une mutation, je dois revendre l'appartement acquis par le biais d'une vente en l'état futur d'achèvement.L'immeuble n'étant pas encore achevé, puis-je le mettre en vente ? (Camille G.,Dijon, 21)

Le plus beau, le plus cher n'est, par définition, pas accessible à toutes les bourses. Alors qui achète ces produits qui font rêver ? Portrait robot de ces heureux acquéreurs.

Seul inconvénient, le coût de l'assurance "senior". Car il faut bien l'avouer, si les compagnies ont accepté des contrats spécifiques aux emprunteurs âgés, elles font payer ce risque au prix fort. Et par rapport à une assurance "groupe" standard qui, rappelons- le, oscille entre 0,40 et 0,90 %, le coût d'un contrat "senior" est pour le moins prohibitif. Dans certaines compagnies, la prime est évaluée au cas par cas en fonction du risque. Ainsi, chez BNP Paribas, la tarification n'est pas communiquée puisqu'elle est étudiée en fonction des montants assurés et de l'âge des assurés. Même chose chez la Banque Postale, chez LCL (Crédit Lyonnais) ; à l'UCB, la prime évolue chaque année en fonction de l'âge atteint par le souscripteur. Au Crédit Foncier, la prime évolue de 1,28 à 2,12 % selon la durée du prêt entre 60 et 65 ans. Entre 66 et 70 ans, elle passe de 2,17 à 2,65 %. Au-delà, elle atteint 3,37 %. Au CIC, l'assurance ne coûte que 2 euros par mois pour 10 000 e empruntés jusqu'au 75e anniversaire. Au-delà de cet âge, selon la durée de remboursement restant à courir, la prime augmente très sensiblement, passant à 5 % par an du capital restant dû pour 5 ans et à 6 % pour 10 ans.

Architecte

Dans quel délai dois-je revendre ma maison pour que celle-ci reste dans le champ d’application de la TVA ? (Léon D.,Melun, 77)

Nous mettrons en place le pass-foncier dès janvier 2010

Avec une croissance en berne et des déficits record, le « choc fiscal » promis par le gouvernement sera bel et bien au rendez-vous. Il va toucher, plus ou moins fortement, la grande majorité des contribuables. L’immobilier n’échappe évidemment pas à la rigueur.