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Je vends mon logement au mois de juillet. Puis-je réclamer à l'administration fiscale le prorata de la taxe foncière que j'ai acquittée au 1er janvier ? (Frédéric H., Villeneuve-Saint-Germain, 02)

Enrichie d'une offre de logements renouvelée, Marseille poursuit par ailleurs la réalisation des nombreux projets urbains sur l'ensemble du territoire de la commune. Cette complémentarité s'observe d'arrondissement en arrondissement. Rue de la République, dans le quartier des Grand- Carmes, dans le 2e arrondissement,Marseille République participe à la rénovation de l'ensemble du patrimoine de cette artère haussmanienne afin d'offrir des habitations en centre-ville. L'ensemble des logements rénovés sera de 2 800 quand, fin 2007, les dernières opérations seront livrées. Dans le quartier Joliette, dans le 2e arrondissement, l'îlot M1, destiné à offrir des logements de différentes gammes dans un secteur qui en était jusqu'alors dépourvu, sera terminé fin 2008. Dans le 3e arrondissement, quartier de la Villette, un nouvel espace résidentiel conjuguant habitat, activités et espaces verts verra les premières livraisons en 2008, avec 2 000 logements à terme. Dans le 9e arrondissement, la ville aménage les 10 ha de ce territoire à vocation anciennement agricole, sur un périmètre de 34 ha et où sont prévus 20 % de logements sociaux, avec un démarrage des travaux prévu en 2008. Marseille sait aussi soigner ses espaces publics : après l'espace Bargemon, qui concernait la requalification en surface comme en soussol de l'esplanade Villeneuve-Bargemon, inauguré en juin 2006, d'autres chantiers sont en cours : la valorisation de la Porte d'Aix (3e arrondissement), l'aménagement du jardin des Catalans (7e), l'esplanade du J4, continuité depuis la cathédrale de la Major jusqu'à la mer, dans le cadre de la Zac Euromediterranée (2e).

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Face à ce constat, les professionnels mettent l'accent, à l'instar de Jérôme Renaud, président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, "sur une dichotomie de plus en plus marquée entre la bonne santé d'un marché résidentiel de luxe et les difficultés de logement pour les actifs du département". En matière de résidences de haut standing, le marché ne semble pas être traversé de remous significatifs. Pour Antoon Van Luijk, directeur commercial du Groupe Franco-Hollandaise de Construction : "Plus que jamais et avec des niveaux de prix aujourd'hui rarement inférieurs à 6 000 r/m2, l'emplacement est redevenu le repère essentiel des acheteurs qui proviennent de la région lyonnaise, de Paris ou de l'étranger.Toutes proportions gardées, les différences de prix entre les programmes disponibles sur le marché ne sont plus très importantes. L'acheteur n'aura donc aucun mal à sélectionner l'emplacement en premier lieu". Et même, loin d'être inquiet, ce segment de marché est porteur comme le souligne Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad :"Il existe une vraie demande pour des programmes très haut de gamme.A Menton, par exemple,avec Hambury Palace, une opération récente de 62 logements, implantée en front de mer, commercialisée à 10 400 r/m2, nous enregistrons un rythme de réservations très soutenu.Pourquoi ? Un programme idéalement placé et offrant des prestations adaptées à la clientèle correspondante,étrangère en grande majorité, n'a pas de difficultés à être commercialisé sur la Côte d'Azur". En matière de rythme de commercialisation, Antoon Van Luijk confirme cette tendance sur le nouveau programme, Le Madrid à Cannes, 32 logements sous forme d'une petite résidence dans le secteur de la Basse-Californie, avec la Croisette accessible à pied, à environ 7 500 e/m2, pour une livraison en 2009.

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Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Havre par la fédération des promoteurs immobiliers.

Les terrasses généreuses constituent sans aucun doute l'un des atouts de ces grands appartements. La surface moyenne des terrasses est de 44 m2, du 4 au 6-pièces, à Lyon. De très luxueux 7-pièces et 8-pièces ont été vendus avec des surfaces de terrasses de... 190 m2. Il n'est pas rare que les terrasses soient aussi étendues que l'appartement : ainsi, Constructa Vente commercialise Passion Bocage, dans le 8e, où un appartement de 101,95 m2 habitables dispose d'une terrasse de 98,28 m2 de surfaces annexes.

"En cinq ans, les taux ont considérablement baissé, s'exclame Christophe Crémer, Pdg de Meilleurtaux, un courtier en ligne, en 2000, un crédit à taux fixe sur quinze ans se négociait en moyenne autour de 5,70 % ; en 2002, il pouvait être obtenu à 4,90 % et en 2004 à 3,95 %". Et 2005 poursuit sur la même lancée. Malgré quelques tentatives de remontée au début de l'année, force est, en effet, de constater qu'en septembre dernier la tendance était toujours à la baisse. "Après une courte pause, les taux fixes se tassent de nouveau, analyse Empruntis, autre courtier en ligne, dans son dernier baromètre des taux qui note par ailleurs : "près de 70 % des banques ont baissé leurs taux, les autres les ayant maintenus (...). Les taux du marché diminuent de façon notable sur 15 et 25 ans : respectivement de 0,15 et 0,10 %". Pourtant, à la fin de l'été, ce même courtier prévoyait une stabilisation. Difficile donc d'anticiper sur les mouvements. Depuis le début de l'année, les taux ont encore perdu un demi point, allant à l'encontre de tous les pronostics des économistes qui, depuis plus d'un an, agitent le spectre de la hausse. Pour les emprunteurs, c'est plutôt une bonne nouvelle. Si vous empruntez aujourd'hui à taux fixe sur 15 ans et que vous avez un bon profil, vous ne devriez avoir aucune peine à décrocher un taux de l'ordre de 3,10 à 3,20 %. Ce qui, rapporté à l'inflation - autour de 2 % prévu en 2005 - rend le coût réel de votre crédit imbattable ! Quant aux taux révisables, ils ont également suivi le mouvement. Mais, la baisse a été moins spectaculaire, ce qui a pour conséquence de les rendre moins attractifs. Avec un bon dossier, vous pouvez raisonnablement tabler sur un taux entre 2,30 et 2,50 %, soit un différentiel de 0,80 à 1 point par rapport à une formule fixe. Difficile d'espérer mieux.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Grenoble par la fédération des promoteurs immobiliers.

Si les volumes de ventes sont en hausse, les prix eux aussi connaissent une poussée avec la barre symbolique des 7.000 €/m2 franchie en moyenne à Paris au 3ème trimestre.

Par définition, investir dans une grande métropole (Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux…) est moins risqué qu’ailleurs car les liquidités y sont meilleures et donc le nombre de transactions plus élevé. Vous aurez donc plus de chance de trouver un locataire ou un acheteur en cas de revente. Toutefois, inutile de se ruer dans les centres-villes si vous aspirez à une rentabilité financière immédiate. Les prix d’acquisition y sont nettement plus élevés qu’ailleurs et donc les taux de rentabilité bien inférieurs à ceux constatés en périphérie. Pour les 3-pièces et plus, la rentabilité est nettement inférieure à 3 % en centre-ville et proche de 3 % en banlieue. En revanche, si vous visez une bonne plus-value, mieux vaut opter pour une surface intermédiaire comme un 2-pièces en centre-ville. A la revente, ces biens valent de l’or. Sachez toutefois que vous pouvez faire “l’affaire du siècle” en misant sur des secteurs dans l’immédiat peu porteurs mais peut-être promis à un bel avenir. “Les particuliers qui ont investi à la Plaine Saint-Denis il y a 3 ou 4 ans, profitent aujourd’hui d’une bonne rentabilité locative et peuvent également tabler sur une excellente plus-value”, observe Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier. Si vous avez un tantinet le goût du risque, vous pouvez également opter pour un bien dans une ville moyenne de province. “Investir dans une métropole de second rang suppose un degré de connaissance du marché plus élevé car la prise de risque est plus importante”, souligne Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paris Invest Immo. Pour optimiser ce type d’acquisition, mieux vaut donc être du coin, y connaître quelqu’un de confiance ou y avoir passé une partie de son enfance. A fortiori s’il ne s’agit pas d’une ville universitaire. Pas question d’acheter dans des villes moyennes comme Carcassonne, Tarbes, Montauban, Angoulême, Périgueux… où l’offre en produits défiscalisant est complètement déconnectée de la réalité du marché.

Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et… en pleine évolution ! Sur 800 ha, elle déploie un vaste projet urbain qui s'appuie sur la restructuration d'anciens sites industriels et portuaires, dans le but d'étendre vers l'ouest le centre de l'agglomération rouennaise. A une heure de train de la capitale, Rouen attire des salariés franciliens à la recherche d'une meilleure qualité de vie à moindre coût. Près de 2 000 habitants de l'agglomération rouennaise prennent chaque jour le train de Paris pour se rendre au travail. Salarié de Renault Guyancourt, Jean-Claude a sauté le pas il y a 5 ans. A Amfreville, petite commune desservie par la gare de Oissel et à un quart d'heure de bus du centre-ville de Rouen, il a acheté une belle maison dont le jardin donne sur la Seine pour 57 000 e, facilement couverts par la revente de son appartement de 3-pièces à Saint-Denis, qui est parti à 143 000 e ! "Depuis, les prix ont explosé à Amfreville. Une amie de ma femme vient d'acheter une maison plus petite que la notre, près de 100 000 r!"constate Jean-Claude, atterré par cette valse des étiquettes. Rouen reste néanmoins très abordable pour les Franciliens. Les logements neufs y fleurissent, notamment sur les Zac libérées par la reconquête des grandes friches portuaires et industrielles de la ville. La rive gauche, longtemps délaissée et vue comme un quartier moins attirant, se refait une beauté : autour du centre commercial et de la zone animée de Saint-Sever, des logements neufs se construisent, comme ceux du programme d'Eiffage où le 3-pièces de 59 m2 s'affiche à 141 150 e.

Je vais mettre en vente un appartement dont tous les soubassements sont carrelés à une hauteur d'environ 1,20 m. A quel niveau doisje effectuer les mesures fixées par la loi

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers s'exprime sur le dispositif d'investissement locatif Duflot.

Il faut savoir que la souscription d’un crédit immobilier entraîne des frais. Ceux-ci sont plus ou moins importants selon les banques. En général, ils représentent 1 % du capital emprunté. Bien souvent, les banques appliquent un plafond qui, là encore, est très variable (souvent autour de 700 à 900 €). Si vous passez par un courtier, ces frais vous seront facturés par ce dernier, la banque les lui rétrocédant pour rémunérer sa prestation. Certains courtiers ne facturent aucun frais, c’est le cas de Credixia. Vérifiez toutefois que le courtier ne vous fait pas payer sa prestation autrement, en appliquant un taux de crédit légèrement supérieur par exemple. Il convient, de même, de s’assurer que le courtier ne prend pas de frais complémentaires sous prétexte que le dossier serait complexe. Dans tous les cas, la vigilance permet d’éviter les mauvaises surprises. Et si vous possédez un « bon profil », tentez de négocier.

Après la vague des stations du Languedoc- Roussillon, réalisées à partir des années soixante, et les limites naturelles et administratives de l’urbanisation en bord de mer du littoral méditerranéen, l’offre de logements à proximité de la Grande Bleue est devenue rare et donc fort prisée. Parmi ces opérations proches du rivage, certaines sont sises en front de mer, offrant souvent un accès direct à la plage auquel s’ajoute une vue face ou latérale de la mer, la plupart du temps dès le rez-de-chaussée. Les opérations spécifiquement bord de mer sont ainsi désignées quand elles sont séparées de la mer par une route, avec ou sans vue mer. Enfin, les opérations en “proximité mer” sont celles qui marquent un éloignement jusqu’à 300 mètres de la plage. En front de mer, l’offre est souvent de très haute tenue pour justifier le niveau des prix, principalement en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si, à Cannes-la-Bocca, Nexity Groupe George V termine la commercialisation de Royal Palm, une opération de “prestige” de 133 logements où un 3-pièces de 62 m2 est commercialisé 433 000 €, le promoteur vient de lancer une nouvelle résidence à Juan-les- Pins, sous le nom de Domaine Juan Flore, avec un front de mer et une vue imprenable du Cap d’Antibes aux Iles de Lérins pour la plupart des appartements. Sur un ensemble au final de 450 logements, la première tranche est commercialisée aux alentours de 6 000 €/m2 habitable, pour une livraison en 2008. Synonyme de haut de gamme, l’opération de Kaufman & Broad confirme cette tendance en front de mer avec Le Palais de L’Oasis, à proximité de la capitainerie de Villeneuve-Loubet. Pour cette opération de 64 logements commercialisée à un prix moyen au m2 habitable de 6 350 €, l’architecture contemporaine choisie valorise cette résidence où la typologie couvre du studio au 4-pièces, avec deux villas sur le toit. C’est sur ce même boulevard Eric Tabarly que Nexity Groupe George V réalise Royal Cap, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte.

Évolution des prix, mesures du plan de relance, intentions d'achat... Le président-directeur général de Nexity nous expose sa vision du marché