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Paris Nord-Est. Les 18e et 19e arrondissements vivent l'aube d'une métamorphose sur leurs flancs nord. Un million de mètres carrés vont sortir de terre sur 200 hectares entre la porte de la Chapelle et le canal de l'Ourcq. Ce grand projet porte un petit nom : "Paris Nord-Est". Il prévoit des logements (50 % sociaux), du tertiaire tourné vers le développement économique et l'emploi, des espaces publics requalifiés (rue d'Aubervilliers, boulevard de la Chapelle, rives des canaux…). Les portes de Paris sont revues et corrigées. La création de la gare Eole Evangile renforce la desserte (RER E) à laquelle va s'ajouter le prolongement du tramway Est des Maréchaux. Dans la Zac Claude Bernard, sur les friches de l'ancien hôpital du même nom, prend pied un complexe cinématographique de 14 salles avec librairie et boutique DVD. Au 104 de la rue d'Aubervilliers, l'ancien bâtiment des Pompes funèbres devient un lieu de création accueillant des résidences et des espaces de travail pour artistes. "Le 104", dit-on déjà dans le petit monde de la culture. Cette offre complète le bastion de la Villette, où Jean Nouvel réalise un auditorium géant de 2 400 places pour les orchestres de Paris (livraison en 2012). Investir sur le quartier alors qu'il se bonifie n'est pas une mauvaise idée. D'autant que les promoteurs ont sorti quelques programmes à des prix compétitifs dans le contexte actuel. Le 2-pièces de Parthena vaut dans les 250 000 e hors parking : il donne sur les jardins d'Eole inaugurés en mai, un parc de quatre hectares au caractère écologique (prairies fauchées à la main, feuilles transformées en compost, respect de la biodiversité). Le groupe Gambetta a ouvert un chantier de 150 appartements, rue Curial. "A 5 500 z de moyenne, c'est le mètre carré le moins cher de Paris", argumente le négociateur. Un 3-pièces avec 100m2 de terrasse revient à 475 000 z." Aux minimini budgets, CFD propose un 3-pièces pour 275 000 e, le plus abordable du moment. A ce niveau de prix, l'ancien et le neuf se chevauchent. Le réseau des agences Laforêt note que, sur la Villette, le 2-pièces ancien tourne en moyenne à 192 500 e et le 3-pièces à 287 500 e. En se rapprochant des Buttes Chaumont, les tarifs deviennent plus lourds : 6 450 e/m2 signé Kaufman & Broad, à proximité des métros Jaurès et Laumière. Les Buttes Chaumont demeurent un classique de l'Est parisien. Outre leur parc de 25 hectares, ils comportent des allées de petites villas, des escaliers du type "Montmartre"… Poussant jusqu'à "l'est de l'Est", sur le boulevard Davout (20e), Paris Promotion a lancé un petit programme sur le passage du futur tramway des Maréchaux. Le 2-pièces vaut 205 000 e, parking inclus. Depuis quelque temps, "Ménilmuche" soigne son image : réfection des voiries, zone 30, piétonisation, plantation d'arbres… La place Octave-Chanute s'est transformée en "quartier vert".

Indicateur Bertrand : L'investissement locatif est-il encore intéressant malgré la baisse de la rentabilité locative ?

Cet investissement plaisir sera d’autant plus rentable et agréable que vous aurez choisi un bien en adéquation avec le marché local et vos attentes personnelles. Actuellement, la France compte 201 000 lits en résidence de tourisme à la montagne. Exit l’ère des cages à lapins ! Les locataires veulent de l’espace pour passer un séjour agréable pas nécessairement les skis au pied. “Aujourd’hui, les gens passent davantage de temps à la montagne pour se balader raquettes aux pieds pendant une heure ou deux.Pour se reposer et se détendre. Pas question pour eux de s’entasser dans un studio cabine de 30 m2”, constate Gabriel Mingeon, directeur commercial et marketing du groupe MGM. Mieux vaut donc investir dans des surfaces plus importantes, qui allient services hôteliers et confort. La recrudescence de la clientèle étrangère tend à tirer les services offerts aux clients vers le haut. Spa, hammam, jacuzzis… certaines résidences avec services n’ont rien à envier aux hôtels 4 étoiles. Attention toutefois, à être en phase avec le marché. Une formule “appartement + centre de remise en forme”, c’est bien, si la clientèle de passage visée a les moyens d’honorer de tels loyers. Sinon, votre bien risque de rester vacant. Pire, le centre de remise en forme risque de fermer ses portes faute de client. Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre & Vacances Immobilier Conseil, promoteur et exploitant de résidences de tourisme, tempère un peu cette tendance au luxe (voir encadré). Faites plutôt rimer services avec confort quotidien : la fourniture de draps par exemple, la boulangerie à l’accueil de la résidence, la location de matériel de ski et la vente de forfaits sur place… sont toujours très prisés. Côté localisation, rien ne vaut un appartement au coeur d’une station voire au pied des pistes. Des biens très onéreux donc pas forcément très rentables. Les amoureux de la montagne et non de la glisse se laisseront aussi séduire par des stations moins huppées et moins cotées de moyenne altitude en Savoie, Haute-Savoie ainsi que dans les Pyrénées. Dans ce cas, préférez toujours un pied-à-terre au coeur des stations ou des villages. Vous capterez plus facilement une clientèle de retraités. Si toutefois, vous optez pour un bien excentré, veillez à ce que l’exploitant assure un système de navette entre le site et la station.

Acheter un logement dans une résidence avec services - étudiante, d'affaires, tourisme, ou médicalisée - est un bon placement. A condition d'être vigilant. Nos conseils pour investir en toute tranquillité.

"Réaliser à terme 10 000 logements"

Nouveaux venus dans les quartiers populaires, les programmes des promoteurs privés se multiplient dans les zones en rénovation urbaine. “Aujourd’hui, nous pensons que le besoin le plus important est d’apporter une réponse aux classes moyennes et aux ménages modestes.Il faut aller chercher cette clientèle et pour cela, adapter nos logements, en travaillant sur des produits plus compacts, mais aussi aller vers de nouveaux territoires, où les opérateurs privés n’avaient pas forcément l’habitude d’aller”, explique Jean-Luc Poidevin, directeur général de Nexity, délégué au logement. L’orientation vers les quartiers populaires n’est pas nouvelle pour le promoteur, qui a pris l’engagement dès 2006, avec la loi Engagement national pour le logement, de participer activement au renouvellement urbain. Il faut dire que le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures afin de favoriser l’accession à la propriété dans les quartiers populaires. “La demande est forte, car les habitants qui peuvent devenir propriétaires sont bien souvent attachés à leur quartier, et il existe toute une batterie de mesures incitatives : le prêt à 0 %, qui peut être doublé, la prime de 10 000 e qui peut être attribuée par l’ANRU et la TVA à 5,5 %”, ajoute Jean-Luc Poidevin.

La construction de 2 600 logements a été annoncée dans la Zac des Girondins (Lyon 7).

Capitale de la Charente-Maritime, La Rochelle, commune attractive et dynamique, attire de plus en plus d'investisseurs qui pourront trouver quelques jolies opportunités à proximité du vieux port, dans le centre ou encore aux portes sud de la ville.

"350 logements vont sortir de terre"

Indicateur Bertrand : Quel est le sens de toutes les nouvelles mesures qui courent depuis le début d'année ?

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle. Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ? Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive. Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace. En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable. En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs. Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires. Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs. Alain Dinin, président-directeur général de Nexity Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver. L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes. Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008. Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif. Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements. Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011. Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité. Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.

Indicateur Bertrand : Comment se porte la maison neuve dans le Rhône, la Loire et l'Isère ?

Christophe Bonnavent, Directeur général de Cequami

“Plus que la rentabilité, il faut préférer un bien loué en permanence”

"Une ouverture intéressante pour des logements intermédiaires"

“Nous sommes très attentifs à la préservation du cadre de vie et je dirais qu'il s'agit d'un combat quotidien, qu'il faut mener en restant attentif à tous les détails”, estime Jean-Christophe Auger, adjoint à l'urbanisme de la mairie de Vannes. La commune de Vannes doit en effet concilier aménagement des pôles urbains, nouveaux équipements et logements, permettant d'accompagner l'arrivée de nouveaux habitants, et préservation d'un cadre de vie exceptionnel, la ville donnant sur l'un des rares golfes à faire partie du très sélect “club des plus belles baies du monde”. Les projets urbains du Plan local d’urbanisme (PLU) de Vannes se placent donc sous un même étendard : développer la ville sans dénaturer son cadre et en préservant la qualité de vie.

Capitale européenne de la culture 2013, la cité phocéenne tire parti des grands projets qu’elle a initié pour redynamiser son économie et son immobilier.