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3 QUESTIONS À Gilles Tocchetto, Directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets Infinitis

Indicateur Bertrand : Quel est le sens de toutes les nouvelles mesures qui courent depuis le début d'année ?

3 QUESTIONS À Gilles Tocchetto, Directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets Infinitis
3 QUESTIONS À Gilles Tocchetto, Directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets Infinitis

Gilles Tocchetto : On sent bien que le gouvernement a abandonné ces derniers mois la déduction au profit de la réduction. Les dispositifs où l'on déduisait directement de son revenu d'activité, ne vont plus exister au 1er janvier 2010. Ainsi l'État peut récupérer à nouveau la CSG, CRDS et le RSA, la nouvelle contribution de 1,1 %, que l'amortissement permettait jusque-là de gommer.


Mais la réduction d'impôts est aussi plus simple et plus lisible pour les investisseurs, qui s'orientent alors massivement vers le dispositif Scellier. L'objectif est donc aussi biensûr de relancer l'investissement.


I. B. : Justement, on parle beaucoup de la loi Scellier depuis le début d'année, quels sont les points de vigilance ?


G. T. : Il faut, comme d'habitude dans l'immobilier, regarder où l'on investit, se déplacer pour voir et interroger les agences locales. Le zonage Scellier ne comporte en effet plus de zone C, mais certaines villes de la zone C ont été réintégrées en B2. Il faut donc être attentif avant d'investir, pour éviter les dérives que l'on a vues avec Borloo Robien.


De plus, il y a une distinction à faire entre l'Île-de-France et les régions.


En IDF les biens partent très vite, notamment grâce à son pôle d'emplois très attractif, lorsqu'on investit en région, il faut toujours se déplacer. Mais les immeubles bien placés ne posent généralement pas de problèmes, il manque tout de même de logements en France.


I. B. : Le dispositif Scellier prévoit aussi de s'appliquer aux biens rénovés, est-ce intéressant ?


G. T. : Oui, la Scellier “réhabilitation” prévoit en effet une éligibilité des immeubles rénovés au dispositif, mais la procédure est assez complexe. Un contrôleur doit dans un premier temps constater sur une liste de quinze points précis qu'au moins six points ne sont pas aux normes, tels que le gaz, l'électricité, la ventilation, l'étanchéité de la toiture, ou encore la présence de plomb dans les peintures, ou les toilettes situées sur les paliers. Après que les travaux ont été effectués, un deuxième contrôleur technique doit venir vérifier leur bonne réalisation.


Le dispositif peut être risqué pour l'investisseur, car les textes sont très complexes et il est donc difficile de savoir si l'on est finalement éligible ou non. Mais cela permet d'accéder à des logements en centre-ville, et de remettre aux normes des immeubles qui ne le sont plus. L'idée devrait donc faire son chemin dans les années à venir.



Arbitrage financier


En 2009, Scellier cohabite avec les régimes Borloo et Robien. Même si le Scellier devance les autres, un arbitrage peut se faire. “Un investisseur qui a déjà d'importants revenus fonciers qu'il souhaite réduire pourra avantageusement choisir le Borloo ou le Robien,mais il faut se dépêcher, 2009 étant la dernière année possible pour ce type d'investissement. Sans revenus fonciers, le Scellier est bien plus pertinent” relève Olivier Bokobza.



Ehpad et résidences avec services


Le statut du loueur en meublé non professionnel, le LMNP, a beaucoup bougé ces deux premiers trimestres. La nouvelle fiscalité offrait tout d'abord une réduction d'impôts de 5 % du prix de revient limitée à 25000 euros par an, pour un investissement en résidence avec services (tourisme classé, Ehpad et étudiantes, comprenant au moins trois des quatre services hôteliers : accueil, ménage des logements, petits-déjeuners et fourniture de linge). Mais le dispositif Scellier a attiré à lui tous les investissements réalisés dans le neuf depuis le 1er janvier. Face à la demande pressante des professionnels du secteur, l'amendement Bouvard-Censi a donc aligné les avantages du Scellier au LMNP, offrant là aussi 25 % de réduction d'impôts. Le nouveau LMNP remporte ainsi tous les suffrages. “Pour un investissement en Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), on peut atteindre une rentabilité nette de 5,1 %, travaux et entretien intégrés, une rentabilité que l'on ne retrouve pas en Scellier nu, qui tourne autour de 3,5 - 4 %, s'enthousiasme Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay & Associés, société de conseil en investissement. Ce type d'établissement fait face à une demande très importante, le nombre de personnes âgées dépendantes croît, et l'offre n'est pas suffisante pour y répondre.


Les Ehpad sont de plus financés et contrôlés par l'État, par le biais de la Ddass, il s'agit donc d'établissements de très bon niveau. Les résidences étudiantes sont aussi un bon investissement, mais avec une rentabilité autour de 4,40 %.” Compter 200 000€ en moyenne pour une Ehpad, et 100000€ pour la résidence étudiante. Dans ce deuxième cas, le Scellier meublé devient intéressant dès 2 700€ d'impôts. Le LMNP permet en plus de récupérer la TVA à 19,6 %. Attention cependant, il faudra garder le bien pendant 20 ans, pour ne pas rembourser la TVA au prorata temporis du temps non détenu.


À moins de le revendre dans le cadre d'un bail commercial, à un autre investisseur.


Comme toujours, la sélection de la résidence devra se faire avec soin. “Il faut vraiment identifier un exploitant solide financièrement, et vérifier que l'emplacement est cohérent avec le type de résidence” rappelle Olivier Bokobza.


L'exploitant est en effet central dans ce type d'investissement. C'est lui qui encaisse les loyers, s'occupe de trouver les locataires, et d'entretenir le bien. Il est donc utile de vérifier son sérieux, s'assurer qu'il dispose d'un portefeuille de résidences varié, et lire les mentions portées sur le bail.



Désavantage aux professionnels


Le statut de loueur en meublé professionnel ne sort en revanche pas gagnant des récents ajustements. Auparavant, le LMP était accessible pour les investisseurs inscrits au registre du commerce et encaissant plus de 23000€ de revenus locatifs par an, ou dont les recettes locatives représentaient plus de 50 % des revenus annuels. Depuis le 1er janvier, pour obtenir le statut LMP, il faut désormais pouvoir cumuler les deux conditions: des recettes locatives supérieures à 23000€et que celles-ci représentent plus de 50 % du revenu global. Le LMP est donc désormais réservé aux personnes qui en font réellement leur métier. Mais avec les autres dispositifs, les investisseurs ont de quoi trouver leur compte cette année.



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