Marché immobilier : les perspectives pour 2011

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle.
Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ?
Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim
Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive.

Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim
Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace.
En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable.
En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs.
Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires.
Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs.

Alain Dinin, président-directeur général de Nexity
Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver.
L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes.
Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008.
Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif.

Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad
Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements.
Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011.

Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade
Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité.

Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier
Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.

Marché immobilier : les perspectives pour 2011
Marché immobilier : les perspectives pour 2011

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle.


Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ?


Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim


Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive.



Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim


Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace.


En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable.


En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs.


Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires.


Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs.



Alain Dinin, président-directeur général de Nexity


Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver.


L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes.


Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008.


Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif.



Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad


Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements.


Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011.



Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade


Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité.



Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier


Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.



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