Actualité

En immobilier, nombreux sont les experts à analyser, décortiquer l’activité. surtout dans la période actuelle.

Indicateur Bertrand : Le 18e est l'un des arrondissements qui “bougent” le plus, semble-t-il ?

"350 logements vont sortir de terre"

Capitale européenne de la culture 2013, la cité phocéenne tire parti des grands projets qu’elle a initié pour redynamiser son économie et son immobilier.

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle. Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ? Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive. Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace. En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable. En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs. Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires. Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs. Alain Dinin, président-directeur général de Nexity Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver. L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes. Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008. Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif. Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements. Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011. Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité. Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.

Le PLS peut financer à peu près tous les types d’opérations. Vous pouvez financer l’acquisition d’un terrain destiné à la construction d’un logement locatif ainsi que la construction proprement dite (ou la construction seule). Vous pouvez également y faire appel pour l’achat d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa), ce qui est le cas d’un logement neuf. Est également concernée, l’acquisition d’un logement ancien et, le cas échéant, les travaux nécessaires. Dans ce cas, le logement doit avoir au moins 20 ans (sauf dérogation accordée par le Préfet). Pour certaines opérations (logement foyer), ces travaux doivent au minimum représenter 20 % du coût total de l’opération. Les travaux d’amélioration peuvent également être pris en compte, dès lors qu’ils concernent des logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat ou une collectivité locale. Vous pouvez aussi envisager des travaux tels la création d’un garage, de locaux annexes sous certaines conditions. L’achat peut concerner un appartement ou une maison classique, mais aussi un logement en foyer, dans une résidence pour personnes âgées (RPA, MPA, MAPAD) ou handicapée, ou encore un logement pour étudiants. Quel que soit le type d’opération que vous envisagez, le logement doit être loué avec l’obligation de respecter certaines contraintes.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

“Permettre aux actifs de devenir propriétaires de leur résidence principale”

A coup de réhabilitations, de projets d'aménagement ambitieux, les trois grandes villes de Normandie passent à l'offensive. Leur marché immobilier aussi. Conséquence : un rattrapage des prix de l'immobilier qui restent cependant abordables. Sauf sur le littoral.

Dans les Hauts-de-Seine, l'ascenseur du renouveau urbain s'est mis en marche, actionné par la mécanique du Grand Paris. Deux communautés d'agglomération, l'une autour de Boulogne et l'autre autour d'Issy, viennent de fusionner pour se positionner comme le lien entre Paris et le plateau de Saclay. Sur ce territoire, la commune de Meudon aménage deux pôles économiques majeurs : la Zac de Meudon-sur-Seine, 10 hectares où se trouve le “campus”, et celle de Meudon-la-Forêt qui accueillera la technopole de Bouygues Télécom, bâtiment produisant plus d'énergie qu'il n'en consomme. “Mille Meudonnais emménagent chaque année, remarque le maire, Hervé Marseille. C'est un secteur résidentiel recherché, puisqu'il sera traversé par deux tramways et compte 500 hectares de forêt domaniale, la moitié de la superficie de la commune”. Le rythme de construction avoisine une centaine de logements par an. Les nouveaux immeubles sont petits et bas, pour se conformer à l'habitat pavillonnaire local. Rien d'étonnant à voir les prix flirter avec les 7 300 €/m2 et des acquéreurs, souvent parisiens, à la recherche d'un bout de jardin. “Nous assistons au rajeunissement de la ville depuis quelques années, poursuit l'élu, tout en précisant qu'il est favorable à l'accession sociale. Le logement social n'est pas une fatalité. Ainsi, le Prêt 92 du département peut aider les plus modestes à accéder à la propriété”. À Boulogne, sur les “anciens terrains Renault”, 26 immeubles sont en phase chantier. Plus de 5 000 logements seront construits par un groupement de trois promoteurs (Nexity, Icade et Vinci). Chaque programme porte un nom traduisant son emplacement: “City” côté ville, “Parc” près de l'espace vert, et “Seine” en bordure du fleuve. Originaux, sculpturaux, les ouvrages tertiaires créeront les repères du quartier, tel l'Aurélium, conçu par l'architecte Dominique Perrault pour Vinci Immobilier et livré cette année. Le même “couple” architecte-promoteur va requalifier les trois tours de bureaux du pont de Sèvres, quartier lui-même rénové dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru). Compter dans les 6 900 €/m2 pour les 400 appartements boulonnais disponibles sur plans, l'offre la plus grosse du département. Plus au nord, la tour Carpe Diem vient d'être annoncée sur La Défense, en remplacement de l'immeuble France Télécom. Aux alentours du quartier d'affaires, “la ville se reconstruit sur la ville” dans le coeur de Puteaux, en face de Neuilly au pont de Courbevoie, près de la place de Belgique et le long des grands axes, à La Garenne… L'immobilier neuf y tutoie les 6 000 €/m2. Depuis La Défense, le tramway T2 reliera la porte de Versailles en novembre 2009 et le pont de Bezons à la fin 2011. Quant au chantier de la ligne Châtillon-Viroflay, il démarrera cet été, pour une mise en service en 2012.

L'architecture bioclimatique gaspille moins d'énergie

"Le contrat de construction permet d'éviter les mauvaises surprises"

Avec un prix moyen des logements neufs mis à la vente de 5 970 e/m2 au 3e trimestre 2007, il semblerait d'emblée que les Alpes- Maritimes, pas plus que la partie du Var voisine dans sa structure de marché, ne puissent trouver une adéquation entre l'offre et ce budget. Or, il n'en est rien ! "Comme dans l'ensemble des secteurs de la Méditerranée, tout dépend de la clientèle visée, rappelle Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad. Pour des étrangers, il s'agira d'un montant franchissable tandis que ce seuil de 300 000 r deviendra plus difficile pour les actifs locaux". Le promoteur dispose ainsi de plusieurs opérations sur le département des Alpes-Maritimes où, en deçà de 300 000 e, l'offre reste ouverte : ainsi, éloignée du bord de mer, Liliade des Homeriales, sise à Vallauris, à proximité du centre de Sophia Antipolis, propose des 3-pièces de 65 m2 et même deux 4-pièces de 74 m2, pour un budget de 280 000 e, auxquels il faut ajouter 15 000 ede parking. L'opération dispose même de surfaces plus réduites avec un 3-pièces de 59 m2 à 210 000 e. "Ceci n'empêche pas de proposer de belles prestations", prévient Sarah Marie, qui, pour entrer sous le seuil des 300 000 e, annonce un studio de 220 000 e sur le programme "exceptionnel" d'Hambury Palace à Menton. Ce dernier affiche des prestations telles que parquet en chêne, pierre marbrière et porcelaine dans les salles de bains ainsi qu'un semi-salon fitness ou un jacuzzi : "Ce type de logement s'adresse à une clientèle italienne ou anglo-saxonne pour un pied-à-terre à moins que ce ne fut pour un investissement de la part d'un Francilien", ajoute la responsable commerciale de Kaufman & Broad.

Christophe Bonnavent, Directeur général de Cequami

J'ai terminé mes études en 2005 et souhaiterais aujourd'hui bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition de ma résidence principale. Cela est-il possible ? (Cécile D.,Massy, 91)

Le prix moyen en 2005* est de 3 069 €/m2dans le 8e et de 3 249 €/m2 dans le 9e. "Ne raisonnons plus en terme de ville-centre, mais d'agglomération. Assimilé autrefois à la banlieue, le 8e se trouve maintenant au coeur du Grand Lyon", remarque Michel Le Faou, adjoint à l'urbanisme. Les 2,2 ha de la Zac Valéo Sud retrouvent le chemin de l'urbanisation en partie avec les Nouveaux Constructeurs, de même que la Zac Berthelot Epargne avec Nexity Apollonia. La forte progression de l'habitat (environ 400 logements par an) s'accompagne de nouveaux équipements : musée du cinéma sur l'ancien centre d'activité des Frères Lumière, crèche de 50 places, médiathèque livrée en fin d'année...

Indicateur Bertrand : Comment se porte la maison neuve dans le Rhône, la Loire et l'Isère ?