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"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

Qualitel délivre des labels énergétiques (de HPE à BBC Effinergie) en complément de ses marques de qualité. "C'est évidemment un plus", explique Antoine Desbarrières. "Mais nous défendons une vision globale de la qualité : renouvellement de l'air dans les bâtiments, confort acoustique, qualité des matériaux, dispositifs économes en eau... Baisser les consommations énergétiques, c'est très bien, mais il ne faut pas pour autant en oublier le reste. Construire des bouteilles thermos qui seraient invivables, ce n'est pas le but ! Même s'il faut préserver la planète, le confort de vie ne doit pas être oublié en chemin." Pour ce qui est de la performance énergétique des bâtiments, le label Performance de Promotelec (qui concerne les logements neufs) a prouvé son sérieux.

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

Entre confort et authenticité les programmes des stations de montagne ont tout pour séduire la demande d'aujourd'hui. Panorama des offres immobilières et fiscales.

Autour d'une table ronde que nous avons organisée le 25 janvier dernier, les principaux promoteurs-constructeurs de Montpellier nous ont livré en exclusivité leurs analyses et leurs prévisions pour les mois à venir. Compte-rendu.

VIDEO. Deux programmes immobiliers verront bientôt le jour dans la grande ville du sud-ouest mêlant construction bois et élégance architecturale.

"Un quart des nouveaux habitants du département provient des départements voisins de petite couronne,Hauts-de-Seine et Val-de- Marne", constate la Fnaim. Même si les prix ont progressé dans tout l'Essonne (91), avec des hausses annuelles spectaculaires, dépassant les 30 % pour des villes comme Longjumeau ou Sainte-Geneviève-des-Bois par exemple, ce département permet aux exilés des portes de Paris de se loger plus grand et moins cher. Dans le neuf, les prix se sont stabilisés aux environs de 3 500 e/m2, mais l'Essonne manque cruellement d'offre : "C'est le département de grande couronne le plus pauvre en nombre de lots disponibles", explique l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement).

Les sondages le démontrent : les Français plébiscitent toujours la maison. Mais pour passer du rêve à la réalité en toute tranquillité, encore faut-il avoir bien préparé son projet. Suivez nos pistes et nos conseils

Indicateur Bertrand : Quelle question faut-il se poser pour prendre en compte le développement durable dans le logement neuf ?

Avoir l'esprit tranquille à domicile est indispensable. Ça tombe bien: toujours plus exigeant sur la question, le neuf propose des logements d'une fiabilité sans faille. Démonstration.

À la force du poignet des ouvriers du bâtiment, Marne-la-Vallée et Sénart se sont transformées en grosses grappes de communes. Certains de leurs bourgs, perdus au milieu des champs de betteraves, se positionnent comme des villes moyennes de près de 20 000 habitants, telles Bussy Saint-Georges ou Moissy-Cramayel. Cette urbanisation de greffe a fait la part belle aux grands logements. Le parc immobilier, construit depuis l’origine de Marne-la-Vallée, se compose pour moitié de 3 et 4-pièces et d’un quart de 5-pièces et plus. Celui de Sénart compte 30 % de 4-pièces et 40 % de 5-pièces au minimum. L’habitat individuel bat des records, surtout sur Sénart où les ventes de maisons groupées représentent 11 % du marché francilien, alors que la ville nouvelle n’occupe que 1 % du territoire. Forte est l’aspiration à vivre dans ses murs : 54 % des Marnovalliens sont passés devant le notaire pour devenir propriétaires, et encore plus de Sénartais (65 %).

Marc Kaszynski : Exploiter une friche industrielle coûte cher. Il faut la démolir, la dépolluer et la réaménager avant de pouvoir y envisager un nouvel avenir. En 1990, les collectivités territoriales avaient besoin d'être accompagnées dans ce travail de requalification et dans leurs projets de recyclage foncier d'espaces dégradés. Un Etablissement public foncier (EPF) du Nord-Pas de Calais a ainsi été créé. C'était le troisième en France et le premier de la décentralisation. En 15 ans, 180 millions d'euros de fonds publics ont été mobilisés pour démolir, dépolluer et réaménager 5 000 ha de friches industrielles et d'espaces dégradés. Par ailleurs, 120 millions d'euros ont été consacrés à l'acquisition de biens immobiliers et fonciers représentants plus de 3 000 ha, pour le compte des collectivités territoriales. Le nouveau contrat pluriannuel 2007-2013 oriente son intervention vers le foncier destiné au logement social et à l'habitat (112 opérations contractualisées d'ici 2013). L'EPF tentera également de prévenir l'apparition de friches industrielles en accompagnant la mutation des sites industriels abandonnés ou reconfigurés, par du portage foncier (ndlr : la structure se porte propriétaire des terrains et elle les rétrocède à la collectivité ou à une entreprise quand son projet est prêt à commencer) et des travaux de recyclage (6 opérations sont d'ores et déjà inscrites). Enfin, il va contribuer au développement des trames vertes et bleues dans la région, en bonne articulation avec l'intervention des conseils généraux, du conservatoire du littoral et des parcs naturels. Pour remplir ses objectifs, ce nouveau programme prévoit de mobiliser près de 134 millions d'euros, grâce notamment à l'augmentation de la taxe spéciale d'équipement perçue en complément des taxes directes locales.

TVA réduite, prolongation et assouplissement du prêt à taux zéro… la loi de Finances pour 2015 a prévu quelques mesures qui encouragent à devenir propriétaire.

Dynamique et attirante, Caen s'est lancée dans une politique de renouvellement urbain qui explique aussi la progression soutenue des prix de l'immobilier. D'après la chambre des notaires de Basse-Normandie : "Les prix des appartements dans l'ancien s'établissant à 1 425 €/m2 ont connu en 2004 une croissance de 16 %, bien plus rapide que celle des années précédentes". Et pour 2005, même si les résultats ne sont pas complets, ils tournent autour de 1 900 €/m2 et on s'oriente donc vers le même type de croissance élevée. L'augmentation touche tous les types de biens et l'ensemble de l'agglomération. A Hérouville-Saint-Clair par exemple, banlieue populaire de Caen, si les prix restent beaucoup plus abordables, ils ont tout de même enregistré une hausse de 24 % en 2004 et selon la chambre des notaires, continuent sur cette lancée cette année. Quant aux maisons, ce sont celles des villes de la côte qui enregistrent les plus importantes hausses de prix et la chambre des notaires constate que "l'immobilier des bains de mer retrouve ses lettres de noblesse et affiche une hausse significative, de l'ordre de 11% pour la côte de Nacre et de 13 % pour la côte Fleurie". Et le neuf ? "Je vois difficilement comment construire sous la barre des 2 500 €/m2 à Caen" explique Gilles Péan, directeur de Seri-Ouest. "En moyenne et hors annexes, 2 300 €/m2 me paraît très raisonnable" poursuit-il. Caen reste cependant abordable par rapport aux autres villes de même taille. Selon la chambre des notaires, au palmarès des villes de plus de 100 000 habitants, la ville, tout en gagnant trois rangs, se classe au 17e rang, derrière Rennes, Nantes ou Angers.

“Même si la loi Girardin fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition, je pense qu'elle est particulièrement adaptée aux contribuables des tranches supérieures” estime Stéphane Onffroy, conseiller fiscal spécialiste des investissements immobiliers. Quant au choix entre secteur de location libre ou intermédiaire, il mérite de réfléchir avant de se décider pour le dispositif le plus alléchant. Le choix dépend en effet des loyers pratiqués sur le marché et du potentiel locatif. Or les contraintes du secteur intermédiaire sont réelles : le plafonnement des ressources restreint le choix des locataires et augmente le risque d'impayés, les locataires étant moins solvables. Par ailleurs, les grandes surfaces, dont les loyers sont trop élevés pour le plafond exigé, en sont exclues. D'une manière générale, les professionnels de l'investissement outre-mer conseillent tous de bien estimer la qualité du programme immobilier et sa situation au regard du marché locatif local, l'investissement ne pouvant être rentable sans locataire. “L'avantage du dispositif est de permettre de financer en partie, grâce à la réduction d'impôt, l'achat d'un bien au soleil, que l'investisseur sera contraint de mettre en location pendant au moins 5 ans, mais dont il pourra ensuite disposer pour ses vacances par exemple, en le mettant en location saisonnière le reste du temps” explique Stéphane Onffroy. Un investissement plaisir sur le long terme, qui peut se concrétiser dans des programmes immobiliers qui vont de la bonne qualité au très haut de gamme.

Lovée dans une boucle de la Seine, bordée au sud par la grande forêt de Saint-Germain-en- Laye, Poissy est à la fois une ville riche de son patrimoine historique et naturel et une commune jeune et active. La collégiale du 12e siècle, les vestiges du vieux pont, le château de Villiers et de la Coudraie, sont autant de rappels de l'ancienneté historique de la "cité du bon roi Saint-Louis", qui fut baptisé en son église en 1214. Mais Poissy, ce sont aussi les 12 000 salariés du groupe PSA, le Technoparc qui accueille une pépinière d'entreprises et 3 000 emplois tertiaires, flanqués d'un collège et lycée scientifique et technique, qui rassemble quelque 2 000 lycéens et étudiants. "Il s'agit là de tout un ensemble qui va dans le sens d'emplois hautement qualifiés, utilisant les techniques de pointe et la recherche" explique le député- maire, Jacques Masdeu- Arus en décrivant sa ville.

Acheter un logement neuf - le plus souvent sur plan, en Vefa - signifie faire le choix d'un prix d'entrée plus élevé que celui de l'ancien mais, comme le souligne Jean-Louis Durand, vice-président de la FPC France : "La qualité du produit reste l'un des arguments les plus importants du neuf. Primo-accédants et investisseurs seront toujours soucieux de la durabilité de leur investissement. Or, sur le long terme, un programme neuf est un produit plus économique que l'ancien". Economique sur la durée, le neuf est également avantageux dès le départ, dans la mesure où l'absence de travaux, ne serait-ce que de simples rafraîchissements des peintures ou papiers peints, et de grosses interventions dans les dix années à venir, relativise considérablement son surcoût.