Actualité

Toulouse est l’exemple type de la ville qui s’étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n’hésitent plus à s’éloigner du centre.

Nous avons effectué des travaux urgents que le syndic n’a pas eu le temps de faire voter. Le quitus suffira-t-il à valider cette dépense ou bien devons-nous approuver ces travaux lors d’un vote particulier ? (Julien et Camille A., Paris, 15e)

Mis bout à bout, les avantages offerts par une résidence avec services semblent en faire un produit en or. Oui, à condition de faire preuve de beaucoup de vigilance. D'abord, encore et toujours, s'interroger sur l'emplacement. Pas question d'investir dans une résidence étudiante très éloignée des campus universitaires. De même, cela n'aurait aucun sens d'investir dans une résidence d'affaires excentrée par rapport aux principaux quartiers dédiés au business. Des villes comme Marseille, Grenoble, Toulouse, mais aussi Paris, "très maigres en hôtellerie présentent encore de bons potentiels pour des investissements en résidence d'affaires", souligne Olivier Bokobza. Autre point de vigilance : l'adéquation entre le type de bien et le marché locatif local. Rien ne sert d'investir dans une résidence de luxe (spa, jacuzzi, centre de téléconférence…) si la clientèle haut de gamme n'est pas au rendez- vous. Car faute de locataires, l'exploitant risque de ne pas pouvoir supporter longtemps les charges inhérentes à ses services de luxe.

L’écoquartier île Seguin-Rives de Seine, à Boulogne- Billancourt, a reçu le trophée national du label ÉcoQuartier.

Le Grand Paris Express va aussi doper certaines communes de l’Est parisien où il apparaît judicieux d’investir dès maintenant. Décryptage.

Un an après le Grenelle de l’Environnement et en attendant les nouvelles réglementations thermiques de 2010 et 2011, les constructeurs ont assimilé les atouts des énergies renouvelables. Ils développent des programmes bioclimatiques, avec de nouveaux procédés d’isolation et de chauffage, en utilisant l’énergie solaire ou la géothermie. Cette année, la tendance est à la maison “basse consommation d’énergie”. Dans le sillage de la Maison du Bon Sens, commercialisée par Phénix en 2008 et qui permet d’économiser 80 % d’énergie par rapport à une habitation classique, d’autres concepts font leur apparition. Le constructeur Maisons de l’Avenir propose ainsi la Maison écoperformante, construction à énergie positive, c’est-à-dire qui produit plus d’énergie qu’elle n’en dépense pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, grâce à des panneaux photovoltaïques. Ces derniers permettent aux propriétaires de produire de l’électricité et de la revendre à leur fournisseur à prix très intéressant (le revenu moyen de la vente d’électricité est équivalent à 1 100 €TTC par an).

Bati-Nantes occupe lui aussi le terrain de la rareté, à La Baule. Devant une des plus belles baies d'Europe, il dispose de quelques opportunités sur les Terrasses des Villas, avec des 3-pièces entre 472 000 et 522 000 e pour 71 à 77 m2. A 5 km des plages, c'est un autre site d'exception, le golf de La Baule qui accueille un programme de prestige. Celui-ci s'adresse aux investisseurs, avec une résidence avec services. "La situation, notamment, assure un investissement de très haute qualité et d'une réelle valeur patrimoniale". Dans le prolongement de La Baule, sur le petit port du Pouliguen, Pierre et Vacances Immobilier affiche aussi quelques appartements, dans le Domaine de Cramphore. "Pensée dans le style architectural des anciennes demeures bourgeoises avec une belle façade en pierre, la résidence dispose d'une piscine privative,d'un sauna et d'une salle de remise en forme".

2012 est l'année de l'investissement locatif ! La loi Scellier sera supprimée à partir de 2013, c'est donc maintenant qu'il faut saisir l'opportunité d'acheter en Scellier pour pouvoir bénéficier de réductions d’impôts.

La préfecture de la Gironde dispose de solides atouts : des programmes neufs convoités, la création d’écoquartiers, la transformation de ses deux rives et des aides adaptées aux locaux.

En parallèle, la garantie d’isolation phonique, qui doit répondre à des normes acoustiques déterminées par la loi, est due au premier occupant du logement vendu. Si les minimums d’isolation ne sont pas atteints (vous l’aurez fait vérifier par un expert), le promoteur doit y remédier dans l’année suivant la prise de possession du logement. La garantie biennale, elle, permet d’obtenir réparation des éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. “Éléments d’équipement” signifie tout ce qui peut être détaché du bâtiment : portes, fenêtres, chaudière, radiateurs... Enfin, la garantie décennale couvre pendant dix ans tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire inhabitable : fondations, toiture, étanchéité...

L’obtention du prêt passe par la conclusion d’une convention avec l’Etat. Son contenu est déterminant puisqu’elle fixe les obligations du bailleur durant toute la durée du prêt. La convention doit être conclue pour un minimum de 15 ans mais peut aller au-delà, bien sûr si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans. Durant toute cette période, vous devez louer votre logement à titre de résidence principale d’un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (lire encadré). Même chose pour le loyer. Vous ne pouvez pas le fixer librement puisque son montant est plafonné (voir tableau). De fait, comme son nom l’indique, le PLS a une vocation sociale. Il doit servir à loger des personnes à revenus modestes.

Pour vous aider à identifier le bien de vos rêves, Explorimmo a réalisé une étude consacrée au logement idéal des Français. Verdict.

Centre expert Midi-Pyrénées Une maison en toute liberté

Un contrat de réservation : vous versez alors un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat de vente définitif (5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est d'un an ; 2 % si le délai se situe entre un et deux ans ; aucun dépôt si le délai dépasse deux ans). Il est restitué si la vente ne se réalise pas par la faute du vendeur ou si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, ou encore si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. Attention : si vous refusez de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, vous le perdez.

Comparé aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le système issu de la loi Girardin engendre nettement moins de contraintes. Pour un investissement en secteur libre, le propriétaire s’engage à louer son bien nu pendant au moins cinq ans, contre six ans dans le secteur intermédiaire. Seul impératif : la location à titre de résidence principale (et non saisonnière) doit être effective et continue dans les six mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement. Si vous achetez pour en faire votre résidence principale, la réduction d’impôt est répartie sur dix ans, mais vous devez y habiter pendant au moins cinq ans à raison de six mois minimum par an. Pas question d’avoir la nostalgie de la métropole. De plus, en résidant à la Guadeloupe, la Martinique ou La Réunion, votre impôt sur le revenu sera réduit tous les ans de 30 %. Encore mieux à Tahiti : il n’y a pas d’impôt. Et à “Saint-Bart”, il n’est pas perçu. De quoi doper sérieusement votre train de vie même si sur place le coût de la vie est beaucoup plus élevé qu’en métropole.

La production totale de logements de l'aire toulonnaise et du moyen Var progresse depuis maintenant deux ans, avec un total, selon l'Audat - l'Agence d'urbanisme de l'aire toulonnaise - de mises en chantier d'environ 4 000 logements en 2006. Cet excellent niveau doit cependant être relativisé avec la croissance démographique enregistrée sur ce territoire. Cependant, l'étalement se poursuit vers Coeur de Var avec une nette préférence pour la construction de logements diffus. Cependant, le marché du logement neuf présente des caractéristiques sur les trois Scot - Coeur de Var, Provence Verte et Provence Méditerranée - qui montrent globalement un réel dynamisme. En effet, au 1er semestre 2007, chiffres les plus récents disponibles, les ventes avaient augmenté de 60 % par rapport à 2006, de l'ordre de 156 logements par mois contre 97 logements en 2006. Les mises en vente ont bondi de 112 % tandis que les stocks, stimulés par la demande, n'ont progressé que de 74 %. Au final, le stock de logements correspond à 7,5 mois de vente, ce qui est conforme à un marché stable et équilibré. Le prix moyen des mises en vente de logements collectifs réalisés au cours du 1er semestre 2007 est en augmentation de 4,3 % par rapport à 2006, à 3 762 e/m2 et 47 % des logements vendus sont à plus de 3 600 e/m2. La répartition entre les trois aires des Scot se divise ainsi : 56 % des mises en vente et 61 % des ventes l'ont été sur La Seyne, Toulon et Hyères. La communauté d'agglomération TPM participe de ce développement : dans le cadre du Plan local de l'habitat, la Communauté d'agglomération a ainsi mis en place deux conventions majeures avec l'Etablissement foncier régional Paca pour conduire une stratégie foncière en faveur du logement pour les années 2006-2010. Il suffit d'observer le développement de l'offre sur l'aire toulonnaise. A Toulon, Bouygues Immobilier est présent avec Rive Neuve, un programme destiné aux jeunes propriétaires et aux investisseurs, livrable au 3e trimestre 2009. Cogedim commercialise Le Patio Sainte-Muse, à quelques minutes du centre, tandis que Bouwfonds Marignan annonce sa présence sur la commune en 2008. Pour l'instant, sont présents à La Seyne-sur-Mer des promoteurs tels que Nexity groupe George V avec Résidence Méridania, 42 logements du 2 au 4-pièces avec terrasses et balcons à proximité de la mer mais aussi Bouwfonds Marignan et Le Calypso, en plein coeur de ville, dans le nouveau quartier du port et livrable au 1er trimestre 2009. Le promoteur vient aussi de lancer Le Sufren, 117 logements à 100 m du futur port de plaisance et livrables au 1er semestre 2010. Eiffage Immobilier est aussi présent avec la Santa Maria, proche du parc marin paysager et dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2009 mais aussi avec La Carabella, une opération réalisée dans le prolongement du futur parc d'automne.

Depuis octobre dernier, Saint-Denis et les autres municipalités de Plaine Commune ont inclus une charte qualité dans le plan communautaire d'environnement. Cette charte, qui met en évidence 14 cibles HQE (Haute qualité environnementale), doit servir aux promoteurs à mieux respecter certaines contraintes environnementales liées au territoire. DCF (Villas Torpédo dans le quartier Pleyel) avait appliqué cette directive dès l'année 2004. "La norme HQE a un réel impact commercial, assure Edouard de Penguilly, son président. Dans une zone où l'offre est importante, les produits HQE l'emportent. Mais, en retour, l'acheteur attend une haute qualité globale à l'intérieur de sa gamme". Le promoteur proposera dès le mois de mars un nouveau programme, de 60 logements sur la Place Prudhon... également HQE.