Maison neuve, mode d'emploi

Les sondages le démontrent : les Français plébiscitent toujours la maison. Mais pour passer du rêve à la réalité en toute tranquillité, encore faut-il avoir bien préparé son projet. Suivez nos pistes et nos conseils

Maison neuve, mode d'emploi
Maison neuve, mode d'emploi

La maison a beau être la forme d’habitat idéale pour une majorité de Français, elle n’en de- meure pas moins frappée par une conjoncture difficile. Depuis trois ans, le marché ne cesse de se rétracter. Selon l’Union des maisons françaises (UMF), si 2010 avait enregistré 129 222 ventes, 2013 n’en comptabilise plus que 101 000, soit 28 222 de moins. Dans le même temps, le nombre de permis de construire dédiés à la construction de maisons neuves en secteur diffus, a baissé de 22 %. Et continué de chuter sévèrement (-19 %) entre 2012 et 2013. Mais certaines régions s’en sortent mieux que d’autres. Ainsi, en Île-de-France, le recul s’établit à -4 % seulement, entre 2012 et 2013. En revanche, les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Est sont en chute de -12 %, tandis que la région Centre Est perd -16 % et le Nord -17 %. C’est toutefois dans l’Ouest que la baisse des ventes est la plus spectaculaire. Dans les Pays de Loire, le chiffre descend à -25 %. En Aquitaine et dans la région Midi-Pyrénées, il atteint -27 % et plus encore dans la région Languedoc Roussillon (-28 %) et en Bretagne (-30 %). Cette situation tient évidemment à la conjoncture économique. Entre un chômage qui reste à un niveau désespérément élevé, des revenus en berne, les candidats à la maison manquent de confiance. En particulier les primo-accédants. En l’espace de trois ans, les ménages de moins de 50 ans sont passés de 65 % du marché à 46 %. Heureusement, les secundo- accédants de plus de 50 ans sauvent la mise. Cette clientèle est, en effet, passée de 16 % à 27 % du marché, en progression de +32 %. " La baisse de la jeune primo-accession n’est pas liée à celle de la dynamique de croissance du nombre de nouveaux ménages, mais à des freins financiers, et surtout à un manque de confiance des jeunes en leur avenir économique et social, au-delà de la simple crainte du chômage ", explique Christian Louis-Victor, président de l’Union des maisons françaises (UMF). Pour lui, les mesures gouvernementales sont inaptes à relancer le secteur. 


Des modèles plus accessibles


L’accession à la propriété ne semble pas être dans les priorités des pouvoirs publics. En témoigne la configuration inchangée du Prêt à taux zéro Plus (PTZ+) en 2014, qui va peser négativement sur la primo-accession. " Il conviendrait d’élargir le bénéfice actuel du différé de 14 ans jusqu’à la tranche 4 du barème, soit un revenu fiscal de référence de 30 000 € par an au lieu des 23 000 € actuels pour un couple avec deux enfants ", poursuit Christian Louis-Victor. Le nouveau ralentissement de l’activité observé en 2013 tient aussi à l’impact de la RT 2012 qui s’impose pour tous les permis de construire depuis le 1er janvier 2013. " Elle a fait augmenter les coûts de construction et donc les prix des mai- sons, ce qui a désolvabilisé un peu plus les ménages modestes en 2013 ", note de son côté Hervé Chavet, directeur Recherche et développement du groupe Maisons France Confort. Mais, aujourd’hui, les constructeurs sont mieux armés pour contrer cette difficulté. "Nous avons dû revoir nos modèles de maisons pour les rendre plus accessibles et, dans les faits, les acquéreurs ont acheté des modèles plus petits en 2013, explique de son côté Patrick Leleu, président de Geoxia, mais nous constatons que les coûts des matériaux et équipements néces- saires à la construction de maisons RT 2012 ont tendance à baisser. Et je tiens à saluer les progrès réalisés par les fournisseurs qui nous permettent aujourd’hui de gommer en grande partie le sur- coût lié à la RT 2012. "


Des maisons à tous les prix


Les promoteurs qui construisent des maisons en village ont également tout fait pour contenir les prix. "Nous parvenons à proposer des maisons avec leur terrain pour un budget global de 200 000/210 000 €, explique Emmanuel Dao, directeur général adjoint de la région Midi-Pyrénées chez Nexity. À ce ni- veau de prix, c’est le produit phare des primo- accédants. " De fait, 2014 commence mieux que 2013. D’une part, parce que, comme on le voit, les promoteurs et constructeurs ont fait de gros efforts pour maintenir des prix attractifs, malgré le passage de la RT 2005 à la RT 2012. D’autre part, parce que les taux ont encore baissé ces dernières semaines, et qu’ils battent de nouveaux records. Pour les bons dossiers, ils démarrent à 2,50 % sur 15 ans, 2,70 % sur 20 ans et 3,10 % sur 25 ans. "Pour les emprunteurs, c’est une véritable fenêtre de tir à ne manquer sous aucun prétexte, lance Ari Bitton, cofondateur d’AB Courtage. Les taux historiquement bas resolvabilisent enfin certains acquéreurs comme les primo-ac- cédants, mais pour quelques mois seulement. " Il se pourrait, en effet, qu’ils remontent dans le courant du second semestre 2014. En attendant, certaines banques proposent des condi- tions très attractives aux primo-accédants. "Attention, elles doivent quand même appliquer leurs nouvelles règles prudentielles et restent sélectives. " ajoute Ari Bitton. Autrement dit, pas de crédit à 100 ou 110 %. Le plus souvent, un apport minimum de 10 % incluant les frais de notaire est requis. De fait, pour envisager la construction de sa maison, il est nécessaire d’avoir bien préparé son dos- sier. N’arrivez pas chez le banquier les mains vides. Surtout si vos revenus sont modestes. Plus vous aurez d’apport, meilleures seront vos conditions d’emprunt. Si celui-ci est faible, n’hésitez pas à faire appel à vos proches. Peut- être pourront-ils vous aider, en vous faisant don, par exemple, d’une somme d’argent. Sa- chez que, concernant vos parents, chacun d’entre eux peut vous donner jusqu’à 100 000 € sans supporter de droits de mutation. Pensez aussi aux petits prêts comme le Prêt à taux zéro Plus (PTZ+) qui peut, malgré ses imperfections, vous donner un coup de pouce pour boucler votre plan de financement.

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