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Permettre à davantage de primo-accédants d’acquérir un logement, c’est le défi de la ville et de son agglomération qui lancent des opérations à moindre coût.

Si la Confluence est à Lyon ce que le Marais est à Paris, Gerland est comparable aux faubourgs de la capitale. Un territoire désordonné, où les bâtiments anciens côtoient les équipements universitaires au top, les laboratoires et les bureaux. Un grand projet d'aménagement rééquilibrera ces 450 ha, une surface trois fois plus importante que la Confluence, le quartier voisin. Au coeur du secteur, le petit îlot du Bon Lait se caractérise par le lancement d'écologements sophistiqués comportant, entre autres, des toitures végétalisées et des panneaux solaires. Un village de vente vient d'ouvrir, où se retrouvent Vinci Immobilier, SLC, Bâti Conseil et Atémi. La commercialisation s'avère concluante, selon Astrid Martin, la responsable de l'agence Rhône-Alpes d'Atémi : "On remarque un véritable intérêt des acquéreurs pour la qualité environnementale", déclaret- elle. Les trois-quarts des lots sont réservés par des résidents, au prix moyen de 3 600 e/m2 hors parking.

Zoom sur La Réunion, où les grues s'activent aux quatre coins de l'île, sans parvenir à combler les besoins d'un territoire qui devrait passer de 700 000 habitants aujourd'hui à un million d'ici dix ans. "Dans ce département d'outre-mer, il est nécessaire de réaliser de 8 à 10 000 logements neufs par an jusqu'en 2020 pour répondre à la demande, compte tenu de l'augmentation démographique liée au développement économique de l'île.Or, il ne se construit que 4 à 5 000 logements neufs par an à l'Ile de la Réunion : nous rencontrons bien là le même problème que dans les villes du Sud de la France" affirme Gaël Colas. Après la Martinique et la Guadeloupe, qui ont connu leur "effervescence Girardin", c'est au tour de La Réunion d'attirer les promoteurs et, dans la foulée, les investisseurs. Avec un atout de poids, à en croire les professionnels présents sur le terrain : "La Réunion est un département extrêmement stable, y compris d'un point de vue politique, où les besoins sont énormes et qui connaît actuellement de grands développements, avec par exemple le projet de liaison rapide entre Saint- Denis et Saint-Pierre" explique Pierre Lencauchez, qui dirige Arthema Conseil à La Réunion. Arthema Conseil mise sur les maisons, dont la valeur de revente ne peut guère se déprécier. Vous pourrez par exemple investir dans une des 40 maisons jumelées proposées à Saint-Louis, au sud-ouest de l'île, à des prix qui démarrent à 262 684 e pour un 3-pièces.

Christophe Cremer : Certains acquéreurs qui ont financé leur projet d’achat/revente avec un crédit relais, se rendent compte qu’ils ne peuvent vendre car ils ont proposé leur bien à un prix trop élevé. Les banques ne sont pas responsables de cette situation. Les particuliers ont, bien souvent, été trop optimistes. Et l’Afub, qui évoque les difficultés de certains emprunteurs et qui met les banques au pilori, joue avec le feu en prenant le risque de bloquer le marché. À force de rendre les banques responsables, celles-ci vont finir par ne plus accorder de prêt, elles qui ont déjà réduit la quotité à 70 % maximum. Bien souvent, ce sont les agents immobiliers qui, pour prendre des mandats, ont accepté de mettre le bien en vente à un prix trop élevé. Si l’emprunteur est raisonnable, il trouvera toujours un acquéreur. Quand on prend un crédit relais, il faut avant tout savoir à quel prix on est réellement en mesure de vendre et, si l’on y parvient vraiment pas, prendre les mesures qui s’imposent. Ainsi, lorsqu’un bien reste trop longtemps en vente, il faut savoir le retirer, ne serait-ce qu’un mois, et le remettre ensuite sur le marché pour intéresser de nouveaux acquéreurs potentiels. On peut aussi envisager, au lieu de vendre le logement, de le louer, ce qui permettra de payer les échéances du crédit. Quoi qu’il en soit, lorsqu’on se trouve face à un tel problème, il faut aller voir son banquier et lui exposer la situation. Dans la plupart des cas, la banque va réaménager le prêt, soit en allongeant le crédit relais, soit en intégrant la dette au crédit à long terme.

Les résidences avec services représentent une solution pour de nombreux investisseurs. Toutes les catégories et les destinations se côtoient, pour des prix et des marchés différents. Tour d'horizon d'un secteur en pleine ébullition.

L'Ouest lyonnais débute dès le 9e arrondissement, avec la complète reconfiguration du quartier de Vaise, secteur industriel à l'origine qui s'ouvre progressivement à l'habitat. C'est ainsi que le promoteur Diagonal développe plusieurs nouvelles résidences. Les Docklands proposent des appartements du 2 au 5-pièces, avec simplex, duplex, loggias ou jardins privés. "La propriété est harmonieusement agencée autour de jardins privatifs et d'espaces communs", souligne le promoteur. Dans cette résidence, un 4-pièces duplex de 100 m2, aux volumes généreux, avec notamment une réception de 34 m2 prolongée par une terrasse, cuisine avec cellier, se commercialise sur la base de 320 000 €. Dans le même secteur, Diagonal lance Rive Bleue, une opération qui offre un choix d'appartements du 2 au 5-pièces, villas sur le toit ou en duplex. De grandes ouvertures, de vastes loggias et terrasses privatives animent les façades, offrant de belles perspectives sur les jardins ou le Val de Saône. Un 4-pièces de 88 m2 y est proposé 233 000 €. La Grand'Voile est une résidence chauffée au gaz naturel mixant des maisons individuelles et des appartements. Ces quelques programmes symbolisent une nouvelle approche de l'habitat dans ce quartier de l'Ouest de la capitale des Gaules.

Quelle que soit la somme que vous récolterez au titre de votre apport, soit par économies personnelles, soit par les petits prêts, cela ne vous suffira certainement pas à boucler votre plan de financement. Il vous faudra alors faire le tour des banques pour trouver une solution adaptée à votre situation. Avant toute chose, privilégiez les prêts aidés et donc les banques qui ont signé des accords avec les pouvoirs publics pour distribuer ces prêts. Parmi ces sources de financement, il faut citer un nouveau dispositif, le Passfoncier, de même que le Prêt à l’accession sociale (Pas).

Priorité à la résidence principale

Confluence, Part-Dieu, Carré de soie, Gerland… À Lyon, les aménagements sont légion et les programmes neufs offrent de belles opportunités pour investir.

La mesure phare de la récente réforme tient à l'ouverture du prêt au logement ancien sans contrainte de travaux. Certes, l'ancien dispositif prévoyait déjà la possibilité de bénéficier du PTZ dans l'ancien. Les conditions d'octroi étaient cependant très dissuasives : pour financer un logement ancien, il fallait au moins consacrer 35 % du coût de l'opération en travaux. De fait, 90 % des prêts à 0 % émis concernaient l'acquisition de logements neufs. Et plus particulièrement la maison individuelle. Selon la société de gestion du FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété), 79 % des prêts octroyés en 2003 ont servi au financement d'un tel achat. L'ouverture à l'ancien sans condition de travaux va vraisemblablement modifier la donne. Déjà, les agents immobiliers comme les banquiers perçoivent ce mouvement. Certes, il est encore un peu tôt pour savoir si l'objectif de 240 000 prêts par an sera atteint. Mais, déjà, certains banquiers observent des évolutions notables. Certes, la clientèle n'est pas forcément plus nombreuse mais plus facilement éligible avec l'assouplissement des mesures dans l'ancien, d'autant que les plafonds de ressources ont été relevés. Il faut en effet souligner que l'aide est soumise à conditions de ressources. Certains banquiers avouent même avoir doublé leur production de prêts à 0 % dès le printemps. Parmi les plus gros distributeurs de PTZ, il faut citer le Crédit Agricole (près de 30 % de parts de marché) et le Crédit Foncier (20 %). Mais beaucoup d'autres banques distribuent l'aide de l'Etat, notamment des établissements généralistes comme BNP-Paribas, les Caisses d'Epargne, le CIC ou le Crédit du Nord, ainsi que des banques spécialisées comme l'UCB.

Entre le 2e trimestre 2006 et le premier trimestre 2007, la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur (CANCA) a enregistré 1 270 ventes dans le secteur neuf, avec une forte proportion de 2-pièces (42 %) et de 3-pièces (33 %). Le prix moyen au m2 habitable varie selon la typologie : 5 580 e/m2 pour les studios mais "seulement" 4 716 e/m2 pour les 3-pièces, ce qui ne donne qu'un aperçu des prix appliqués. Ici comme ailleurs dans les Alpes-Maritimes, il devient de plus en plus délicat de concerner une clientèle d'actifs.Pour l'heure, Nice se lance dans l'aménagement de la Plaine du Var, avec l'opération phare que constitue Nice Méridia, à proximité de l'aéroport international. La Zac est prévue pour 2009. Une première consultation de promoteurs et concepteurs porte sur un ensemble immobilier de 45 000 m2 de Shon. Cette première tranche concerne les îlots Robini et Sainte-Marguerite. La première livraison du groupement Cogedim Méditerranée/ Icade Capri est attendue pour 2009. Fin 2007, une seconde consultation sera engagée sur l'îlot Maraîchers et l'îlot des Iscles des Moulins, pour un total de 21 400 m2 de Shon.

DIAPORAMA. Face au Parlement européen, ce programme immobilier haut de gamme est doté d’un jardin suspendu de 350 m² et s’élève à 55 mètres de hauteur. Découverte.

De la construction à la remise des clés, le promoteur est le responsable de la qualité de votre bien.

Pour une nouvelle maison, il existe plusieurs garanties qui peuvent être mises en oeuvre dans une Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).

Si vous n'avez pas un sou en poche, vous n'aurez aucune difficulté à trouver un prêt à 100 %, voire 110 %. Sachez toutefois que les banques sont plus frileuses vis-à-vis des prêts à 110 % compte tenu de la remontée des taux. Pour y accéder, vous avez intérêt à montrer "pattes blanches". Et le crédit vous reviendra forcément plus cher. Un conseil : pensez au prêt à 0 % qui peut vous aider à vous constituer un apport (il est admis comme apport personnel par les banques) et ne vous coûtera pas un sou en intérêts. Si vous achetez un logement neuf, vous pouvez bénéficier d'une avance de 11 000 à 32 500 € selon la composition de votre famille et votre lieu d'habitation. Et si vos revenus sont modestes, vous aurez peut-être la chance de bénéficier d'une majoration (jusqu'à 15 000 € à partir du 1er janvier 2007). Avantage supplémentaire : son mode de remboursement très avantageux pour les revenus les plus faibles (différé total ou partiel). Autre piste : renseignez-vous aussi auprès de votre entreprise si vous êtes employé dans une société de 20 personnes au moins. Auquel cas, il vous sera peut-être possible d'obtenir un prêt à un taux bien plus attractif que celui qui vous sera proposé par votre banque. Il n'est que de 1,5 % (hors assurance). Si vous ne pouvez souscrire ni à l'un ni à l'autre de ces prêts, ne désespérez pas. Tout n'est pas perdu. Les banques peuvent vous aider à rester dans un seuil d'endettement raisonnable (autour de 30 % de vos revenus) par le biais des prêts de longue durée. Désormais, en effet, vous pouvez emprunter sur 25, 30, voire 35 ans…

Indicateur Bertrand : Quels sont les atouts de Caluire-et-Cuire ?

Le prix moyen en 2005* est de 3 336 €/m2. Le 7e bénéficie d'infrastructures sportives importantes, telles que le stade conçu par Tony Garnier, l'architecte lyonnais qui imagina l'utopique "cité industrielle". Sur les 2,5 ha du Parc de Gerland, les Lyonnais auront à disposition des aires de piquenique, de volley-ball et de ping-pong. Accueillant 1 200 habitants supplémentaires par an, l'arrondissement procède à l'extension de ses capacités scolaires et a prévu 150 places de crèches additionnelles. La 1ère crèche d'entreprises vient d'être fondée et l'implantation d'un atelier de maintenance TGV créera 450 emplois.