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DIAPORAMA. Face au Parlement européen, ce programme immobilier haut de gamme est doté d’un jardin suspendu de 350 m² et s’élève à 55 mètres de hauteur. Découverte.

Indicateur Bertrand : Comment se comporte le marché de la région de Montpellier ?

Avec franchise et lucidité, les principaux acteurs de la promotion neuve ont analysé l'évolution du marché immobilier de la région bordelaise, lors de notre table ronde.

Sur le plan national, le secteur de la revente a connu au premier semestre 2008, d’après les chiffres du Conseil supérieur du notariat, une baisse des volumes sur l’ensemble des métropoles françaises de l’ordre de 25 %. Parallèlement à cela, la stabilité des prix – voire, dans certains secteurs, leur légère baisse – a marqué les transactions, quelles que soient les tranches de prix observées. Bien que datant d’avril 2008, la plus récente des publications de la Chambre des notaires de l’Hérault, offre un éclairage intéressant sur la situation de l’agglomération montpelliéraine. Pour le département de l’Hérault, selon la Chambre des notaires de l’Hérault-Perval, le prix au m2 était de 2 431 € pour les appartements au premier trimestre 2008 et le prix moyen de 227 800 €pour les maisons anciennes. Si, sur le marché de l’habitat individuel, Montpellier se classait, en 2003, 8e parmi les villes de province de plus de 100 000 habitants, la ville retombait à la 12e position en 2007.

L'acquisition dans l'ancien ouvre-t-elle droit à l'avantage fiscal Borloo ? (Charlotte F.,Lyon, 69)

Le marché du littoral en Loire-Atlantique est un marché hétérogène. “Sur la Côte d’Amour, la station balnéaire de La Baule a vu ses prix fléchir de près de 9 % pour s’établir à 4 555 €/m2 et le constat est identique à Pornichet ou au Croisic et les acquéreurs s’orientent désormais vers des logements plus petits”, note-t-on à la chambre des notaires de Loire-Atlantique. Ainsi les retraités, qui représentent sur la Côte d’Amour un acquéreur sur trois, disposaient en 2008 d’un budget moyen de 200 469 € contre 215790€ en 2007. Sur la Côte de jade, les volumes échangés ralentissent et les prix fléchissent également avec un recul de 5 %. Pornic, qui demeure la station la plus prisée de cette côte, accuse un repli de près de 10 %. Sur Saint-Nazaire, les prix se stabilisent à 2 109€ le m2. ADI, qui dispose d’une offre sur une partie du littoral du département, livrera en 2010 CW-65-Villa Phébus, dans le quartier résidentiel de Porcé, à l’Ouest de la ville. Les 23 appartements, du studio au 5-pièces sont à deux pas de la mer et les prestations, haut de gamme avec plancher chauffant ou par quet massif dans les chambres.

Quelles perspectives d’évolution ? “A vec 126 000 ventes en 2006 et à peu près la même chose en 2007, nous avons vécu deux années records en terme de ventes de logements neufs. L’année 2008 devrait voir un retour à une situation plus normale et la hausse des prix s’arrêter. C’est une bonne chose. Le volume de la production devrait être équivalent ou en légère baisse. Nous observons évidemment avec attention l’évolution des taux d’intérêt qui ont monté, mais qui se stabilisent aujourd’hui et nous ne prévoyons plus de forte hausse. La crise des subprimes a eu au moins une vertu, celle d’inciter les banques centrales à conserver les taux directeurs à leur niveau. Il y a, bien sûr, des tensions inflationnistes, la hausse du pétrole, autant d’éléments qui peuvent inciter les banques à remonter leurs taux, mais nous ne prévoyons pas de hausse significative en 2008. L’année devrait donc être celle de l’atterrissage en douceur du marché immobilier. A nous de nous adapter et de proposer une offre en adéquation avec la demande.”

Après mûre réflexion, vous êtes enfin décidé à acheter. Vient alors le moment de signer le contrat de réservation. Ce dernier, même s’il n’est pas légalement obligatoire, est une pratique quasi systématique. Autrement appelé “contrat préliminaire”, il détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Toute autre forme d’avantcontrat (promesse, compromis de vente) est interdite. Ne signez donc pas à la légère, et n’hésitez pas à négocier la modification de clauses qui vous paraissent défavorables. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Celui-ci doit être versé sur un compte spécial, à votre nom, dans une banque. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, 2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, rien au-delà. Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de sept jours, et si vous décidez de faire jouer celui-ci, le dépôt de garantie devra vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité. Passé ce délai, certaines conditions prévues par la loi vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie. C’est le cas si le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, si le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé, si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou si le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et que les changements constatés diminuent de 10% la valeur du logement. Enfin, vous pourrez aussi récupérer la somme versée si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10% à ce qui était prévu. Attention, cette clause concerne uniquement les prêts que le vendeur s’est chargé de vous faire obtenir. Si vous cherchez un prêt de votre côté, vous avez tout intérêt à y faire inclure une clause suspensive, qui prendra effet si d’aventure vous ne le décrochiez pas.

La maison n'est pas le produit traditionnel de l'investissement immobilier, idéalement tourné vers les petites surfaces aux prix d'entrée plus contenus et qui permettent une rentabilité locative plus élevée. Pourtant, la demande existe sur le marché locatif, et si la rentabilité n'est pas des plus intéressantes, l'avantage patrimonial est incontestable, le marché de la revente étant actif et bien orienté, du fait de la pénurie de maisons sur l'ensemble des grandes villes. Visez les programmes de petites maisons en périphérie des villes de province, où vous trouverez les prix les plus contenus. Par exemple dans les petites communes près de Tours, des maisons de 4-pièces, de 84 m2, s'affichent à 155 000 € dans un programme de Bouygues Immobilier. Autre exemple à Barfleur, dans la Manche, où Jean Cassou commercialise des maisons à partir de 170 500 €. Rares programmes abordables dans le sud de la France : à Toulouse, le groupe Carrère propose 26 maisons de ville à partir de 61 m2, pour 130 000 €. Un peu plus loin, à proximité de Montauban, Alain Fisher Promotion affiche un prix de départ de 132 000 € pour ses maisons. En Ile-de-France, même dans les départements de grande couronne, les prix sont élevés. Vous pouvez tout de même trouver quelques programmes, comme celui que Promogim commercialise à Sarcelles, dans le Val d'Oise, et où quelques 4-pièces de 78 à 85 m2 sont encore disponibles à partir de 225 000 €. A noter que le promoteur propose sur ce domaine d'une soixantaine de maisons, un dispositif de garantie et de gestion locative.

Vous connaissez sans doute les prêts modulables, les prêts "lissés" ou encore les prêts de longue durée... Vous connaissez sans doute moins les crédits à 100 %, voire 110 %. Des financements que les banques n'hésitent plus à proposer pour capter de nouvelles parts de marché.

Tandis que Promogim lance à Mandelieu- La Napoule, Louisiane, une nouvelle opération sise sur les berges de la Siagne, face à l'île de Robinson, Real Immo Invest termine la commercialisation de Carré Marine, une résidence de tourisme de 45 appartements, du 2 au 3-pièces avec vue sur la marina et le massif de l'Estérel, attendue pour le 2e trimestre 2008. A Saint-Laurentdu- Var, Bouwfonds Marignan lance Les Opalines, une résidence de 38 logements en deux bâtiments dans le coeur du secteur des Pugets. Le 3-pièces de 66 m2 est proposé à partir de 274 000 e, pour une livraison prévue au 4e trimestre 2008. A Nice, l'offre est intéressante avec Corniche d'Azur des Nouveaux Constructeurs, 23 logements, dans un domaine clos avec piscine, sur la Corniche fleurie.

Toute l’année, le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) teste dans ses laboratoires les produits innovants des industriels. Il est donc au premier plan pour connaître les matériaux les plus novateurs. Alexandre Cancian est le responsable du laboratoire du département acoustique du CSTB. “Notre rôle consiste à évaluer les produits d’un point de vue acoustique,expliquet- il, c’est un domaine en plein essor, étant donné que le bruit est vécu comme une véritable source de pollution par une majorité de Français.”Parmi les nouvelles pépites, il cite cette “toile tendue installée en guise de plafond. Cela évite les rénovations lourdes, d’être obligés de refaire l’enduit, de boucher les trous...”Surtout, cette toile a des propriétés insoupçonnées : elle absorbe les bruits ! “Imaginez un appartement vide, qui va résonner. Dès que vous installez les meubles, ça s’atténue. Là, c’est le même principe.Cette toile atténue la réverbération de la pièce. C’est donc un produit avec des propriétés acoustiques très intéressantes.” Autre innovation, les fenêtres de toit signées Velux. “Ils ont développé un produit qui, en plus de son efficacité acoustique habituelle, est performant par rapport au bruit de la pluie. On l’entend beaucoup plus faiblement qu’avec un produit classique.” De son côté, Emmanuel Jayr, ingénieur de recherche au CSTB, planche sur les matériaux dits “biosourcés”. Ces matériaux, à base de fibres animales et végétales, arrivent en force. “Ils sortent aujourd’hui de leur marginalité, grâce à la montée en puissance des préoccupations environnementales”, explique Emmanuel Jayr. Bien qu’ils ne représentent encore qu’un faible pourcentage du marché, ils se développent rapidement et trouvent de nombreuses applications dans le bâtiment. Laine de mouton, plumes de canard, ouate de cellulose, chanvre, paille : la profusion de ces matériaux traduit l’intérêt des professionnels et des consommateurs. “Les Français sont désormais à la recherche de produits plus écolo.” Et, ce qui ne gâche rien, ces produits bio sont aussi performants que leurs équivalents “classiques”.

Vous souhaitez passer à l’énergie solaire pour réduire votre facture d’énergie et préserver l’environnement ? GDF vient d’ouvrir une ligne téléphonique spéciale, le 0 810 124 125 (prix d’un appel local) pour offrir un “conseil personnalisé et gratuit" aux clients projetant d’installer un système solaire thermique chez eux. Que vous ayez des questions d’ordre technique, réglementaire, économique ou environnemental, des experts pourront vous répondre, du lundi au samedi de 9h à 20h. Gaz de France peut aussi vous fournir les coordonnées de professionnels partenaires proches de chez vous, spécialistes des systèmes solaires thermiques. Une offre ciblée qui court tout au long du projet, du simple conseil au contrat de maintenance, en passant par le financement et un bilan post-travaux.

Promogim, et ses marques Promogim, Franco Suisse et Immopierre, est le premier promoteur français indépendant dans le secteur résidentiel. Son PDG nous livre sa vision du marché et nous fait part de ses projets. "L'enjeu : faire face aux hausses des prix et maintenir une offre solvable" Indicateur Bertrand : Quelles sont les perspectives du marché immobilier en cette année 2010 ? >Christian Rolloy : Le marché est porteur et demandeur et nous le constatons chaque jour depuis le début de cette année. Sur les cinq premières semaines de l'année, nous avons pratiquement doublé le nombre de réservations, par rapport à la même période l'année dernière. Nous avons effectué sept lancements et tous donnent des résultats positifs. La clientèle est présente et réserve. Qu'il s'agisse des investisseurs, qui bénéficient du dispositif Scellier, ou des primo-accédants, toujours aidés par les mesures du plan de relance avec le pass-foncier ou le doublement du prêt à taux zéro. C'est grâce à ce plan de relance que le marché immobilier a repris en 2009 et il continue aujourd'hui à produire ses effets. Le marché reste pour l'instant dynamique et les différents segments d'acheteurs, sont demandeurs, y compris les secondo-accédants, nous avons d'ailleurs sur certaines réalisations une proportion importante d'acheteurs seniors. Par ailleurs, nous constatons, depuis trois ou quatre mois que la clientèle a pris conscience que la baisse des prix est sans doute terminée et que nous sommes dans une phase de stabilisation ; de plus il y a dans la conjoncture actuelle les germes d'une augmentation des prix à échéance de la fin de l'année 2010. En effet, la raréfaction du foncier d'une part et la mise en place progressive des nouvelles normes techniques comme le BBC (bâtiment basse consommation) va se traduire par une augmentation des coûts. I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels phares ? >C. R. : En Île-de-France par exemple, nous proposons la Villa Saint-Honoré à Serris. Cette résidence bénéficie d'une situation exceptionnelle au sein de Val d'Europe et propose 87 appartements du 2 au 5-pièces. 60 ont déjà été réservés, au prix de 3 722 €/m2. Dans une perspective de développement durable, une certification habitat H&E a été mise en place. Cette résidence sera livrable au 3e trimestre 2011. À Rosny-sous-Bois, nous commercialisons Square & Jardin. Cette opération de 77 appartements, livrable au 3e trimestre 2011, bénéficie d'un emplacement au coeur de la ville, à 300 mètres de la gare RER, des commerces et des écoles (3 795 €/m2). Dans le sud de la France, à Nice, au coeur de l'Éco-Vallée, nous proposons, la résidence Vert-Vallon, composée de 83 appartements (3 993 €/m2). Elle s'intègre harmonieusement dans son environnement, bénéficie de la certification Habitat et Environnement et permet de réaliser d'intéressantes économies grâce à son label Très Haute Performance Energétique. Enfin, à Antibes, sur les hauteurs de la ville, Le Bel-Air décline des appartements du studio au 4-pièces (4 321 €/m2). Une résidence qualifié HPE, Haute performance énergétique. I. B. : Quels sont vos projets de développement ? >C. R. : Notre priorité pour cette année 2010 est d'augmenter notre offre en lançant un grand nombre d'opérations. 89 sont ainsi programmées en sortie pour cette année. Le volume le plus important aura lieu au cours de ce premier semestre. Cela représente, au total, un peu plus de 4 000 logements, il s'agit pour nous d'un record. Par ailleurs notre second axe de travail concerne la norme BBC. Il s'agit d'un chantier que nous menons de manière volontaire et dynamique. Deux tiers de nos nouvelles opérations seront conformes aux objectifs BBC. Pour nous, opérateur, l'enjeu du marché immobilier sera de faire face aux hausses des prix tout en maintenant une offre qui soit solvable pour les acquéreurs ; l'équilibre sera d'autant plus difficile à maintenir à l'avenir si les conditions d'achat du foncier et d'obtention des autorisations de construire continuent à se dégrader.

Pour trouver la maison de vos rêves, vous pouvez bien sûr vous tourner vers un constructeur de maisons individuelles, qui bâtira votre villa, suivant les modèles qu'il pourra vous proposer, voire même suivant vos propres plans. Le seul problème sera alors de trouver un terrain à des prix abordables : à proximité des grandes métropoles, cette démarche est loin d'être aisée. Vous pouvez également vous tourner vers l'offre des promoteurs qui construisent des maisons en village.

Le futur est donc en route à Issy-les-Moulineaux... Mais le présent est aussi bien avancé et la Zac Quai des Chartreux (ex quai de Stalingrad) abrite déjà de belles résidences neuves où trouver l'appartement de vos rêves. L'urbaniste Jean-Michel Wilmotte, aux yeux duquel "l'espace public doit être traité avec le même soin que l'espace privé" et qui parle "d'architecture intérieure des villes" veille sur l'aménagement général de la Zac, véritable "ruban vert épousant les formes de la Seine". Nouveau quartier épanoui entre la passerelle de l'île Saint-Germain et le pont de Billancourt, à vocation nettement résidentielle, il laisse une large place aux espaces verts. Deux immeubles de bureaux viennent orner la pointe de la Zac et plusieurs équipements permettent une vraie vie de quartier, qui se développe autour de commerces de proximité, d'écoles (maternelle, élémentaire et centre de la petite enfance), sans oublier une médiathèque et des espaces de loisirs et de convivialité en bord de Seine, avec notamment une promenade cyclable et piétonne. Côté logements, on retrouve Nexity Seeri et Sefri- Cime, sur des opérations d'envergure. Sefri-Cime a lancé la commercialisation de deux nouvelles résidences, Conti et Montebello en bord de Seine, qui viennent s'ajouter aux immeubles Branly et Tournelle, côté Jardins et à deux pas des écoles et commerces. Architecture de faible hauteur, balcons, terrasses et jardins caractérisent ces réalisations qui comptent 47 appartements en tout et tirent partie de leur cadre exceptionnel. Elles affichent des prix moyens au mètre carré allant de 5 400 à 5 900 €, avec par exemple un 3-pièces de 65 m2 à 320 000 €. Toujours en bord de Seine, Nexity Seeri a lancé la commercialisation du Parc en Seine 2 qui, comme son nom l'indique, succède à un premier programme voisin. Certains des appartements disposent de vues dégagées sur l'île et la plupart bénéficient de balcons et terrasses. Livrable au 1er trimestre 2007, la résidence est déjà largement commercialisée, à des prix comparables à ceux des autres programmes neufs de la Zac, puisque le 3-pièces de 62 m2 s'emporte ici à 316 000 €.

L'Ouest lyonnais débute dès le 9e arrondissement, avec la complète reconfiguration du quartier de Vaise, secteur industriel à l'origine qui s'ouvre progressivement à l'habitat. C'est ainsi que le promoteur Diagonal développe plusieurs nouvelles résidences. Les Docklands proposent des appartements du 2 au 5-pièces, avec simplex, duplex, loggias ou jardins privés. "La propriété est harmonieusement agencée autour de jardins privatifs et d'espaces communs", souligne le promoteur. Dans cette résidence, un 4-pièces duplex de 100 m2, aux volumes généreux, avec notamment une réception de 34 m2 prolongée par une terrasse, cuisine avec cellier, se commercialise sur la base de 320 000 €. Dans le même secteur, Diagonal lance Rive Bleue, une opération qui offre un choix d'appartements du 2 au 5-pièces, villas sur le toit ou en duplex. De grandes ouvertures, de vastes loggias et terrasses privatives animent les façades, offrant de belles perspectives sur les jardins ou le Val de Saône. Un 4-pièces de 88 m2 y est proposé 233 000 €. La Grand'Voile est une résidence chauffée au gaz naturel mixant des maisons individuelles et des appartements. Ces quelques programmes symbolisent une nouvelle approche de l'habitat dans ce quartier de l'Ouest de la capitale des Gaules.