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Destiné aux primo-accédants, le Prêt à taux zéro + off re des avantages non négligeables aux acquéreurs en Vefa.

Avec une moyenne de prix neufs qui frise les 3 000 €/m2 fin 2005, le marché marseillais a enregistré une progression de 5 % en un an, qui devient peu à peu plus raisonnable. Le manque de logements disponibles semble avoir créé dans certains secteurs des tensions entre prix du neuf et de l'ancien où parfois le prix au mètre carré de biens récents dépasse celui de la promotion immobilière. "Si l'offre de logements neufs était plus importante, on n'assisterait pas à un phénomène de surcote pour des biens sur le marché de la revente, estime Philippe Roux, président régional de la FPC. Dans certains quartiers où l'offre en neuf est très restreinte, certains biens dépasseraient de 10 % les prix du neuf pour une seule raison : la disponibilité immédiate du bien ancien face aux logements neufs dont la livraison pour la plupart des programmes actuellement en cours de commercialisation n'est attendue qu'en 2007". Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés confirme ce constat : "J'ai plusieurs métiers, dont la promotion, la commercialisation et la transaction immobilière. Les produits existants sont dopés par une surdemande dans certains quartiers, comme les 7e ou 8e. Les prix pratiqués dans le neuf le sont en fonction d'un marché décalé ! Entre le moment où une opération de promotion est préparée et où elle est commercialisée, il peut se passer une année alors que le marché évolue pendant ce temps. Les logements neufs en commercialisation ont souvent des références antérieures de huit à douze mois !" En tout état de cause, les prix affichés à Marseille sont-ils si élevés ? "Il est difficile de percevoir le marché, explique Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée. Nous avons la perception d'un marché cher mais, par rapport aux métropoles européennes, il l'est peu.Qui a raison ? Je ne sais pas, mais je crois que la progression du prix de vente à Marseille n'est pas le fait d'un mouvement inflationniste des promoteurs. Les prix de vente ne sont pas éhontés, mais il importe d'en réduire la tendance à la hausse !".

Indicateur Bertrand :Votre groupe combine plusieurs métiers de l'immobilier : pouvez-vous nous le présenter ? Bertrand Mours : Espacil est un groupe régional qui intervient dans trois métiers. Nous sommes présents sur le secteur du prêt 1% logement, qui constitue l'origine du groupe. Notre deuxième métier est la construction et la gestion de logements sociaux, avec plus de 16 000 logements en grande partie sur la Bretagne. Notre troisième métier est la promotion immobilière, en collectif ou en maisons groupées. Il faut y ajouter une activité de syndic et de gestionnaire pour compte de tiers et la construction de résidences étudiantes. Cette diversité correspond à notre volonté d'être des "généralistes de l'habitat", c'est-à-dire de pouvoir apporter toutes les réponses aux propriétaires occupants et aux investisseurs. I.B. : Que pensez-vous du marché immobilier sur votre région ? B.M. : L'année 2004 a été excellente sur tous les fronts, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'augmentation des prix a été forte, mais s'il faut parler d'inflation, elle s'est plutôt illustrée par le marché de l'ancien, notamment sur les maisons et les terrains à bâtir, qui dans certains secteurs du sud de la Loire ont progressé de façon très importante. 2005 sera sans doute aussi une très bonne année en matière de vente. L'évolution de nos commercialisations est peut-être un peu plus raisonnable, mais la demande est toujours importante. D'une part du côté des investisseurs, à la recherche de produits de défiscalisation ou de constitution de patrimoine retraite. D'autre part, nous avons toujours une forte demande en résidence principale et notamment de primo-accédants, pour lesquels la difficulté consiste à trouver des produits adaptés à leur budget. Le centre-ville ne leur est souvent pas accessible, mais la hausse des prix se répercute aussi en première, voire en deuxième couronne, et nous éprouvons des difficultés à répondre à leur demande, même en s'éloignant. Du côté du marché locatif, on constate aujourd'hui qu'il redevient plus fluide, après une période de forte tension il y a un an, un an et demi. Nous assistons aujourd'hui à une certaine détente et du coup, les loyers ont tendance à être plus raisonnables. I.B. : Le marché de Nantes est-il très différent de celui du reste de la région, avec notamment la présence d'un marché de la résidence secondaire ? B.M. : Il est vrai que la réalité du marché nantais est proche de celle de toutes les grandes agglomérations. Mais la région Nantes Saint-Nazaire bénéficie en outre d'éléments porteurs, avec la présence de la côte à proximité. Nantes est d'autant plus attractive. On sait que la population du littoral va poursuivre son expansion et Nantes va en bénéficier. La résidence secondaire existe, mais il y a aussi une forte demande en résidence principale, y compris dans des villes comme La Baule, qui ont une vie au-delà de la saison estivale. L'an dernier, nous y avons par exemple commercialisé une résidence, en très grande majorité à des investisseurs locatifs. De même, nous livrons la première tranche d'une opération d'une soixantaine de logements à Saint-Nazaire, où nous avons beaucoup d'investisseurs locatifs. Saint-Nazaire et Nantes évoluent en symbiose et je crois beaucoup à ce marché, même si des questions se posent. I.B. : Des questions qui recouvrent celle de l'éventuelle existence d'une bulle spéculative ? B.M. : La question principale est "jusqu'où cela va-t-il monter ?". Pour le marché nantais, il faut souligner qu'il y a 10-15 ans, ce marché était très peu cher. Nous avons donc vu un rattrapage, lié aux besoins et à la demande croissante, et les prix correspondent maintenant à l'attractivité qu'exerce l'agglomération nantaise. Dans les années qui viennent, je pense que nous assisterons au retour à une situation plus raisonnable et à des augmentations plus contenues, notamment dans le secteur ancien. Quant au neuf, son coût va forcément au-delà de la simple augmentation du coût de la vie, car il faut prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux exigences nouvelles, notamment en matière de développement durable. Qu'il s'agisse des normes thermiques, ou des problèmes liés à la gestion de l'eau, cette préoccupation a une conséquence financière. Quant à l'existence d'une bulle spéculative, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les acheteurs avaient vraiment une démarche spéculative. Leur but était de réaliser une plus-value rapide. Aujourd'hui, sur les marchés régionaux, on voit des tensions sur le logement locatif, mais parce qu'il n'y a pas assez de biens par rapport à la demande. Le marché est alimenté par une demande réelle et non par des mécanismes artificiels. I.B. : Quels sont vos projets actuels ? B.M. : Sur Nantes, nous avons deux opérations en cours de commercialisation, toutes deux bien placées et très centrales : résidence Bella Maria, qui compte une cinquantaine de logements et les Jardins de la Comète, d'une dimension comparable. Les travaux démarrent cet automne pour ces deux résidences. Par ailleurs, nous lançons la commercialisation d'une petite opération en appartements et maisons de ville à la Chevrolière, au sud de Nantes. Enfin, avant la fin de l'année, nous lancerons trois nouveaux programmes dans le département : l'un en deuxième couronne nantaise, l'autre à Saint-Nazaire et le dernier en bord de Loire.

Des logements spacieux en plein cœur du XIIIème arrondissement, c’est ce que propose l’immeuble « 03 », livré depuis peu dans la capitale. Un bâtiment haut-de-gamme et 100% écologique.

En présence d'une convention d'indivision, lorsque les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, pas de problème : ils se partagent le prix du bien à hauteur de leur mise de fonds respective. Si l'un souhaite conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Il est encore possible que l'un des deux continue de vivre dans le logement moyennant une indemnité versée à l'autre. Dans ce cas l'indivision peut être maintenue. En l'absence de convention, sortir de l'indivision peut être plus compliqué. En cas de désaccord, c'est le tribunal de grande instance qui ordonnera soit le partage, soit la poursuite de l'indivision. Toutefois, celle-ci ne peut pas se prolonger au-delà de deux ans. Si la convention a été signée pour une durée déterminée : les concubins sont théoriquement liés jusqu'à l'échéance de la convention. Mais si l'un d'eux demande le partage immédiat, il doit en faire la demande auprès du juge du tribunal. Si la convention a été conclue à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. A condition que le concubin demandeur ne soit pas considéré comme de mauvaise foi.

C’est à Saint-André-de-Cubzac, 10 000 habitants aux portes de Bordeaux, que prend forme le projet de la ZAC de Bois-Milon, aménagée par Ataraxia.

Au 1er juin, le prix moyen au m2 habitable s'est pourtant stabilisé à 2 900 €/m2. Martine Puech, chargée de mission auprès du bureau d'études immobilières Stratis, recadre le paysage des prix dans le département : "Au 1er juin, sur le stock existant qui totalise 656 logements collectifs et individuels groupés neufs, 443 sont tout de même vendus à moins de 3 000 €, hors annexes et hors parking. Certains ont tendance à exagérer le niveau des prix car dès qu'un programme cher est à la commercialisation, il devient en quelque sorte une référence qui fait oublier le reste du marché !". Mieux, il existe actuellement dans les stocks disponibles, 120 logements à moins de 2 500 €/m2, dont 45 à Montpellierville, 9 à Béziers, 16 à Lunel, 13 à Mèze, 2 à Poussan, 3 à Sète et Saint-Mathieu-de-Tréviers et 29 à Villeneuve-les-Béziers. Si les logements en PLS se retrouvent dans ces tranches de prix, il n'empêche : l'offre à moins de 3 000 € existe bel et bien.

Baisses des ventes, durées de commercialisations réduites, opérations remises à plus tard... Ces régions subissent de plein fouet le ralentissement de l'activité.

Au cours des deux dernières années, la production neuve a été multipliée par trois dans le secteur de Valence, fort d’une vingtaine de communes. Des programmes, bien placés, sont en vente dans ou près de l’avenue Victor-Hugo, où se trouve la fameuse maison Pic, le restaurant trois étoiles (Bouygues Immobilier, Nexity, Diagonale). Au 1er trimestre, le prix moyen du neuf s’élevait à 2 800 €le m2 dans Valence et ses alentours. D’après le Crédit Foncier, il s’agit d’un “plafond” qui devrait “se stabiliser,d’autant que le marché est suroffreur”. Le tarif de l’ancien (1 530 € le m2) pourrait “s’infléchir dans de faibles proportions, beaucoup de produits à la vente étant obsolètes ou inadaptés à la demande”. Des évolutions encore plus notables pointent à l’horizon, dictées par la nouvelle équipe municipale. “Nous ne changerons pas que la couleur de la façade, ironise André Solnais, l’adjoint à l’identité urbaine et aux grands travaux structurants, par ailleurs architecte. Notre maître mot est de reconstruire la ville sur elle-même, pour freiner les lotissements de périphérie”. Tandis que l’embellissement des grands boulevards touche à sa fin, de grands aménagements se profilent déjà à l’horizon : programmes mixant économie et habitat dans le centre-ville, où le quart des terrains est récupérable ; requalification des berges, dont enfouissement de l’autoroute “selon la configuration d’Angers” ; dépôt d’un 2e dossier auprès de l’Anru en faveur de Valence-le-Haut, le précédent ayant été retoqué. Le projet urbain sera consigné dans un Plan local d’urbanisme (PLU), élaboré dans les deux ans. “Valence n’a jamais eu ni PLU, ni Scot (Schéma de cohérence territoriale), ni PLH (Programme local de l’habitat), puisqu’elle n’a pas non plus de communauté d’agglomération”, déplore l’adjoint.

A une heure seulement de Paris en TGV, Lille séduit les cadres pour ses facilités d’accès, son tissu d’entreprises et les étudiants pour ses pôles universitaires réputés comme la « Catho ».

"L'investisseur doit d'abord se poser la question de ses besoins"

Comme chaque année la Fête de l’Immobilier va se tenir au Parc des Expositions de Montpellier.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Strasbourg par la fédération des promoteurs immobiliers.

Explorimmoneuf. Comment se porte le marché ?

Pour doper l'offre en logements locatifs, l'Etat a concocté des mesures d'incitations fiscales. La dernière en date, dite loi Girardin, est venue remplacer les lois Pons et Paul depuis le 22 juillet 2003. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Cette durée de validité permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. Ils peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt au titre d'investissements directs ou par le biais d'une souscription de parts ou d'actions de société, à condition que son objet réel soit exclusivement de fournir des logements neufs situés dans les Dom-Tom et qu'elle les donne en location nue à des personnes qui ne soient pas associées à la société.

Les conséquences de la remontée des taux sont plus importantes sur ceux de type révisable. Ces dernières années, les écarts de taux ont parfois atteint plus d’un point en leur faveur, ce qui les rendait très attrayants. Beaucoup de banques se sont donc engouffrées dans la brèche. Mais aujourd’hui, la donne a changé. Quand l’écart ne représente plus que quelques centimes, pourquoi prendre le risque d’un taux dont on ne connaît pas l’évolution ? D’ailleurs, un certain nombre de banques les déconseillent. “Sans hausse des taux fixes ou sans baisse des taux variables, aucun intérêt à opter pour ce mode de financement”, conseille Empruntis. D’autant que l’inconvénient majeur des taux révisables tient au fait qu’il est impossible de chiffrer à l’avance le coût global du crédit. En effet, le taux évolue à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations de l’indice de révision. En outre, il faut se méfier des taux d’appel que certains établissements mettent en avant. Certes, un taux d’appel vous permet de profiter de conditions plus avantageuses au départ. Mais, au moment de la première révision, que se passera-t-il ?

DIAPORAMA. Cette réalisation toulousaine, auréolée d’une Pyramide d’Argent, proposera aux étudiants qui y résideront une somme pléthorique d’innovations en tous genres.