Actualité

En immobilier, nombreux sont les experts à analyser, décortiquer l’activité. surtout dans la période actuelle.

Interview de Barbara Koreniouguine, présidente de la Promotion immobilier d’entreprise et résidentiel chez BNP Paribas Real Estate.

Nouveaux venus dans les quartiers populaires, les programmes des promoteurs privés se multiplient dans les zones en rénovation urbaine. “Aujourd’hui, nous pensons que le besoin le plus important est d’apporter une réponse aux classes moyennes et aux ménages modestes.Il faut aller chercher cette clientèle et pour cela, adapter nos logements, en travaillant sur des produits plus compacts, mais aussi aller vers de nouveaux territoires, où les opérateurs privés n’avaient pas forcément l’habitude d’aller”, explique Jean-Luc Poidevin, directeur général de Nexity, délégué au logement. L’orientation vers les quartiers populaires n’est pas nouvelle pour le promoteur, qui a pris l’engagement dès 2006, avec la loi Engagement national pour le logement, de participer activement au renouvellement urbain. Il faut dire que le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures afin de favoriser l’accession à la propriété dans les quartiers populaires. “La demande est forte, car les habitants qui peuvent devenir propriétaires sont bien souvent attachés à leur quartier, et il existe toute une batterie de mesures incitatives : le prêt à 0 %, qui peut être doublé, la prime de 10 000 e qui peut être attribuée par l’ANRU et la TVA à 5,5 %”, ajoute Jean-Luc Poidevin.

Si le département des Landes est le deuxième département français par sa superficie, il se caractérise souvent par son aspect rural et sa ressource forestière. Le bord de littoral est cependant très apprécié et la commune de Biscarrosse, au nord-ouest du département des Landes, à quelques kilomètres de la Gironde et du Bassin d'Arcachon, affiche un cadre de vie à trois niveaux : Biscarrosse- Ville, le centre administratif et commercial, Biscarrosse-Plage, située au pied du cordon dunaire et Biscarrosse Lac, en bordure du lac Nord, à 7 km du centre-ville. Sur cette commune de France considérée comme l'une des plus grandes par sa superficie, l'offre de programmes neufs est intéressante. Ainsi le Groupe Carrère commercialise Les Demeures d'Hector, 32 villas, avec cuisine intégrée, volets roulants électriques, qui disposent chacune de sa piscine. Sur la même commune, Unir-Immo commercialise Les Balcons du Lac, une résidence de 30 logements à proximité de la plage du Lac et du centre-ville, pour une livraison attendue au cours du 3e trimestre 2008.

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A la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat de vente définitif : 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est d'un an ; 2 % si le délai se situe entre un et deux ans ; aucun dépôt si le délai dépasse deux ans. Le dépôt est restitué si la vente ne se réalise pas à l'initiative du vendeur, si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. En revanche, si vous refusez de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, vous le perdez.

C’est probablement le grand revenant de ces dernières années ! Le primo-accédant disparu, chacun se désespérait de pouvoir le retrouver sur une offre adaptée. C’est chose faite, ou quasiment, grâce au travail de la société d’aménagement de la ville de Montpellier, qui permet aux promoteurs de proposer une offre dite “à prix maîtrisés”, aux alentours de 2 300 €/m2 habitable. “Nous qui comptons 23 agences régionales en France, observons que chacun commence à se lancer sur ce créneau”, constate Marie- Christine Ricard, Directeur Languedoc de Bouygues Immobilier Méditerranée Languedoc- Roussillon. Au siège du promoteur Urbat, Alain Durand, son responsable commercial, le répète à qui veut l’entendre depuis des années : “Notre spécialité, c’est le primo-accédant et nous n’avons pas attendu qu’il revienne à la mode ! Nous vendons des logements à cette clientèle, que l’on soit ou pas en Zac”. Que ce soit sur l’opération Le Village, à Malbosc, au prix unitaire - pour le 3-pièces - de 180 000 € ou hors Zac, Villa Saint-Priest, quartier Lapeyronie, où une centaine de logements viennent d’être commercialisés avec un 3-pièces à 160 000-170 000 €, les primo-accédants trouvent désormais une offre élargie. Encore faut-il distinguer deux catégories de primo-accédants : celle des 26/28 ans, qui acquiert un 2 ou 3-pièces avec un apport qui peut atteindre 15 000 à 30 000 € et une clientèle plus âgée, toujours primo-accédante, de 40 à 45 ans, plutôt orientée vers le 4-pièces, mais avec un apport plus proche de 60 000 €. Le secret de cette offre hors Zac ? “Ce n’est pas dans les prestations que nous cherchons des économies mais plutôt dans l’exploitation rationnelle des surfaces pour éviter toute place perdue, poursuit Alain Durand. Et finalement, primo-accédants et investisseurs se tournent vers le même type de produit : ils refusent des surfaces inexploitables ou inutiles”. A côté de cette offre, s’ajoute aussi celle des produits d’investissements alternatifs, comme le PLS (prêt locatif social), qui devient ces temps-ci un produit prisé : “Sur l’opération Les Rives d’Hélios, ou d’autres à venir, la possibilité d’investir en PLS se juxtapose au dispositif Robien et ne vient pas le suppléer, explique Anne Hamelin-Le Cozannet, directrice commerciale de Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon. Du fait de la méconnaissance du PLS, nous vendons en faisant beaucoup de pédagogie auprès d’une clientèle locale qui peut investir à un coût raisonnable”. PLS, primo-accession et logement libre font bon ménage, comme le montre le récent lancement de Comédia d’O, sise à Malbosc et signée Bouygues Immobilier, qui, par ailleurs, réalise 70 logements PLS (et des logements en libre accession) sur la Zac de la Lironde.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Christophe Bonnavent, Directeur général de Cequami

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"350 logements vont sortir de terre"

La construction de 2 600 logements a été annoncée dans la Zac des Girondins (Lyon 7).

Kaufman et Broad lance Emergence, un programme d’une grande audace architecturale, à proximité du futur palais de Justice (XVIIe).

Avec un prix moyen des logements neufs mis à la vente de 5 970 e/m2 au 3e trimestre 2007, il semblerait d'emblée que les Alpes- Maritimes, pas plus que la partie du Var voisine dans sa structure de marché, ne puissent trouver une adéquation entre l'offre et ce budget. Or, il n'en est rien ! "Comme dans l'ensemble des secteurs de la Méditerranée, tout dépend de la clientèle visée, rappelle Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad. Pour des étrangers, il s'agira d'un montant franchissable tandis que ce seuil de 300 000 r deviendra plus difficile pour les actifs locaux". Le promoteur dispose ainsi de plusieurs opérations sur le département des Alpes-Maritimes où, en deçà de 300 000 e, l'offre reste ouverte : ainsi, éloignée du bord de mer, Liliade des Homeriales, sise à Vallauris, à proximité du centre de Sophia Antipolis, propose des 3-pièces de 65 m2 et même deux 4-pièces de 74 m2, pour un budget de 280 000 e, auxquels il faut ajouter 15 000 ede parking. L'opération dispose même de surfaces plus réduites avec un 3-pièces de 59 m2 à 210 000 e. "Ceci n'empêche pas de proposer de belles prestations", prévient Sarah Marie, qui, pour entrer sous le seuil des 300 000 e, annonce un studio de 220 000 e sur le programme "exceptionnel" d'Hambury Palace à Menton. Ce dernier affiche des prestations telles que parquet en chêne, pierre marbrière et porcelaine dans les salles de bains ainsi qu'un semi-salon fitness ou un jacuzzi : "Ce type de logement s'adresse à une clientèle italienne ou anglo-saxonne pour un pied-à-terre à moins que ce ne fut pour un investissement de la part d'un Francilien", ajoute la responsable commerciale de Kaufman & Broad.

Le PLS peut financer à peu près tous les types d’opérations. Vous pouvez financer l’acquisition d’un terrain destiné à la construction d’un logement locatif ainsi que la construction proprement dite (ou la construction seule). Vous pouvez également y faire appel pour l’achat d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement (Vefa), ce qui est le cas d’un logement neuf. Est également concernée, l’acquisition d’un logement ancien et, le cas échéant, les travaux nécessaires. Dans ce cas, le logement doit avoir au moins 20 ans (sauf dérogation accordée par le Préfet). Pour certaines opérations (logement foyer), ces travaux doivent au minimum représenter 20 % du coût total de l’opération. Les travaux d’amélioration peuvent également être pris en compte, dès lors qu’ils concernent des logements cédés à bail emphytéotique par l’Etat ou une collectivité locale. Vous pouvez aussi envisager des travaux tels la création d’un garage, de locaux annexes sous certaines conditions. L’achat peut concerner un appartement ou une maison classique, mais aussi un logement en foyer, dans une résidence pour personnes âgées (RPA, MPA, MAPAD) ou handicapée, ou encore un logement pour étudiants. Quel que soit le type d’opération que vous envisagez, le logement doit être loué avec l’obligation de respecter certaines contraintes.

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