Nord-Est-Centre Retour aux fondamentaux

Baisses des ventes, durées de commercialisations réduites, opérations remises à plus tard... Ces régions subissent de plein fouet le ralentissement de l'activité.

Nord-Est-Centre Retour aux fondamentaux
Nord-Est-Centre Retour aux fondamentaux

“Quelle que soit son ampleur, la baisse des prix de l'immobilier permettra de resolvabiliser une partie de la demande”, se rassurait Geoffroy Bragadir, le porte-parole et fondateur d'Enpruntis.com, en octobre dernier. La conjonction prix élevé/durcissement des conditions de crédit est aujourd'hui confirmée et nationale. Dans la région Nord, cela s'est traduit par une baisse des ventes relativement contenue, comparée aux chiffres nationaux : - 20,7 % au deuxième semestre (source ECLN/DRE) contre - 33,9% en France. Dans le centre du pays, elles ont chuté de 22 % entre juillet 2007 et juin 2008.


Partout, les délais de commercialisation se sont rallongés, jusqu'à 17 mois en moyenne sur les programmes en cours dans le Nord, à Lille, Dunkerque ou Cambrai. Face au ralentissement de l'écoulement des stocks et au retrait d'une partie des investisseurs, les professionnels ont réagi plus ou moins rapidement à la nouvelle conjoncture.


La direction de l'équipement du Nord-Pas-de-Calais observait ainsi sur sa région une hausse de 44 % du nombre de produits mis sur le marché, par rapport au deuxième trimestre 2007. À l'inverse, la région Centre accusait - 17 % sur la même période.


Quel sera l'avenir de l'investissement locatif ?


Ces chiffres indiquent qu'en 2009, la prudence sera toujours de mise: les régions auront encore besoin d'agrandir leur parc de propriétaires et d'investisseurs, qui permettent d'assouvir la demande locative, mais il sera nécessaire d'étudier dans le détail l'emplacement du bien, les charges et les perspectives de développement économique du secteur. Lille, Nancy et leurs agglomérations poursuivent leur développement économique et urbain, à condition en général d'éviter la deuxième couronne. Dans le Nord-Pas-de-Calais, Lille propose les prix les plus élevés en moyenne, autour de 3 380€/m2, contre 3 149€/m2 à Arras, 3109€/m2 à Amiens, 2856€/m2 à Douai et 2400€/m2 à Roubaix. Mais la ville dispose encore de quartiers prometteurs. Fives, le plus accessible d'entre eux, est en pleine restructuration. Dans l'ancien, les investisseurs y sont nombreux, pariant sur l'achat de biens à rénover. Ils louent 400€/mois des studios achetés 60 000 à 80 000€. Aujourd'hui, l'objectif est de réussir à sortir environ 6000 logements par an sur l'agglomération, contre 3500 ces dernières années en améliorant la mixité, avec un tiers seulement de la production en accession libre.


Alors que Metz montre globalement les signes d'un marché hésitant à moins d'une heure et demi de la capitale, Nancy, malgré quelques décotes sur des produits sortis en nombre ces dernières années, s'en sort bien.



Des objectifs de construction loin d'être atteints


Nancy, justement, a parié avant beaucoup d'autres sur le développement durable avec une multiplication des espaces verts, un écoquartier innovant (Zac Coteaux de la Seille) et de nouveaux couloirs de transport en site propre. Aujourd'hui, la ville conforte son développement sur l'Est, sur l'axe Pulnoy, Saulxures-lès-Nancy, Essey-lès-Nancy, avec aussi d'importantes réserves foncières dont l'exploitation est à suivre à Laneuveville-devant-les-Nancy. Dans l'Est, où les taux d'emprunt des crédits immobiliers sont souvent 0,2 à 0,3 % plus élevés que sur le reste du pays, Strasbourg ralentit plus sur l'ancien que sur le neuf (2100 à 2500€/m2).


Les résidences neuves se louent, pour le gros du marché, entre 9,50 et 10€/m2, selon la Confédération nationale des administrateurs de biens. “Les loyers ont commencé à baisser, de 2 à 2,5 %, retombant au niveau de prix pratiqués il y a deux ans, observe Christian Weibel, son vice-président pour la région Alsace-Franche-Comté. La demande est très forte à partir de 8€/m2,entre 600 et 620€pour un 3-pièces. Les propriétaires bailleurs ont compris qu'il était dans leur intérêt de baisser une mensualité de 20€ plutôt que de subir plusieurs mois de vacance.La rentabilité reste cohérente”. À Mulhouse, les investisseurs doivent revoir leurs fondamentaux : ici, l'emplacement le plus recherché n'est pas le plus central. La périphérie, avec une production jusqu'à 400 logements par an contre 110 à 120 unités annuelles intra-muros, est plus cotée (jusqu'à 2500€/m2). Mais la situation pourrait se rééquilibrer. Après l'arrivée du tram-train en 2006 et celle du TGV en 2007, l'extension du tramway sur 2009 accélère les reconversions de certaines friches industrielles. Ainsi, Belfort offre quelques opportunités sous la barre des 2000€/m2.


Des perspectives de développement inégales dans le Centre Les prix de vente dans le Centre se stabilisent globalement en fin d'année, avec un net allongement du délai d'écoulement des encours disponibles. Les mises en vente ont chuté de 17 %, avec une prépondérance accordée aux résidences comportant beaucoup de petits produits. À Orléans, plusieurs Zac sont en cours, et l'offre se développe en haute qualité environnementale dans le quartier de la gare, autour de 3000€/m2. Plus de 400 logements sont ainsi en cours de commercialisation ou de construction au Clos-Sainte-Croix, et 75 hectares sont actuellement en développement sur la ville, avec 5 000 à 6 500 nouveaux habitants attendus d'ici à une quinzaine d'années. En hausse notamment, les quartiers de la Madeleine, des Carmes et Sainte-Croix, qui seront desservis d'ici à 2011 par la ligne 2 du tram; on trouvera égalementdes produits neufs à Saint-Marceau.


Sur Tours, l'offre immobilière demeure importante, en particulier sur les 60 hectares de la Zac du quartier des Deux-Lions, avec des opportunités allant jusqu'à 4000€/m2 sur les rives du Cher. De nouveaux axes autoroutiers, en particulier celui de l'A85, devraient contribuer à favoriser le développement du potentiel en périphérie. Quant aux plus petites communes, comme celles de Vierzon, Blois ou Bourges, elles se montrent plus fragiles en cette période de ralentissement économique.


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