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Les promoteurs-constructeurs de la région de Montpellier participent à l'élaboration de nouveaux concepts d'habitat. L'enjeu est de taille : répondre à la progression démographique. Ils vous livrent lors de cette table-ronde leur analyse du marché.

Dans ce contexte porteur, le marché du logement neuf bénéficie encore d'une bonne conjoncture. Selon l'Observatoire immobilier de Provence, la part de l'agglomération marseillaise demeure prépondérante, même si elle est en baisse : au 3e trimestre 2007, chiffres les plus récents disponibles, elle totalisait 49 % des mises en vente et 52 % des ventes, contre respectivement 60 % et 53 % des ventes en 2006. L'agglomération aixoise représente 15 % de l'activité recensée. A Marseille même, on a compté 437 mises en vente au 3e trimestre 2007 et 65 à prix maîtrisés ainsi que 399 ventes en secteur libre dont huit à prix maîtrisés. Au 3e trimestre, le stock disponible en fin de période représente en moyenne 16 mois de vente au rythme observé durant le trimestre concerné. En matière de prix, 41 % des logements produits ont été proposés à 4 000 e/m2, 8 % entre 3 600 et 4 000 e/m2, 35 % entre 3 300 et 3 600 e/m2 et 16 % entre 3 000 et 3 300 e/m2. En matière de typologie, 44 % des logements vendus sont des 3-pièces. "La demande est toujours forte à Marseille, explique Fabrice Carretto, directeur commercial régional de Bouwfonds Marignan. Celle-ci trouve une offre adaptée le plus souvent sur les entrées de gamme et le très haut de gamme. En travaillant sur des prix calibrés, en se penchant avec une extrême précision sur la taille des séjours, des cuisines, bref en revenant aux fondamentaux du métier de promoteur, nous arrivons à répondre à cette demande". Bouwfonds Marignan réalise ainsi sur la Zac des Hauts de Sainte-Marthe l'opération Les Chlorophylles, une première tranche de 118 logements, du studio au 4-pièces, à partir de 2 900e/m2 hors parking, pour une livraison prévue au 4e trimestre 2009. De l'autre côté de la gamme, dans une opération très standing, le 236 Mazargues, dans le 8e arrondissement, est une résidence de 38 logements à 4 300 e/m2, pour une livraison au 4e trimestre 2009.

En un peu plus d'un an, les taux courts ont repris une courbe ascendante. Les taux longs font, en revanche, du yo-yo. Résultat, des taux révisables sont disqualifiés. En tout cas pour le moment. Explications.

En ce moment, les "primo" tirent le marché. Tant les primo-accédants, alléchés par l'ascenseur social de la propriété, que les quadras et les quinquas à la recherche d'un premier investissement immobilier, gage de sécurité pour leurs vieux jours. "Les opérations à 3 000 e/m2 sont très demandées", observe le directeur général adjoint de Promogim Jean-François Moreau. Le promoteur a sélectionné des sites au foncier abordable à la lisière des Yvelines. A Limay, une petite commune proche de Mantes, il démarre les travaux d'une résidence de 31 appartements vendus en majorité à des primoaccédants de la ville. A Rosny-sur-Seine, près de l'autoroute de l'Ouest, mais avant le péage, il lance une opération mixte de 52 appartements et de 50 maisons à une centaine de mètres de la gare. "Une proximité du train qui s'apparente à un luxe en périphérie", souligne- t-il. Mantes-la-Ville l'a aussi séduit puisqu'elle lui permet de sortir un programme dans les 2 900/3 000 e/m2. Mantes-la-Jolie, elle, a été retenue par Hermitage Immobilier qui va commencer les travaux de 19 000m2 dans le quartier des Bords de Seine.

Pas de changement pour le plafonnement du prêt qui conserve ses principes généraux. Plusieurs critères sont retenus. Tout d'abord, il ne peut pas être supérieur à 20 % du coût de votre projet. Ce plafond est porté à 30 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles. Il ne peut pas non plus représenter plus de 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, entrant dans le financement de votre acquisition. Et, dans tous les cas, ce montant ne pourra jamais dépasser des plafonds établis en fonction du logement (neuf ou ancien), de sa localisation géographique et de la composition de votre famille. Compte-tenu de ces contraintes, il va de soi, que le prêt à 0 % ne suffit pas à financer l'acquisition. Il ne fait qu'entrer dans la constitution de votre apport personnel. Il est donc nécessaire d'obtenir un financement complémentaire. Dans ce domaine, les banques ne manquent pas d'imagination pour vous proposer des formules adaptées aux particularités du prêt à 0 %. D'autant que son mode de remboursement est particulier.

Mon locataire prétend se faire rembourser le trop-perçu des provisions de charges qu'il a payé depuis dix ans par rapport au montant des charges locatives réelles. Puis-je lui opposer un délai de prescription plus court ? (Noëmie C.,Vichy, 03)

A ce renouveau de la typologie du logement, s'ajoute le désenclavement du quartier autour de deux axes structurants : le premier, est-ouest, en relation avec les communes riveraines de l'Ouest, la Vallée de la Saône, la plate-forme multimodale de Vaise (bus, métro, train) et le centre de Lyon ; le second, nord-sud, traversant le coeur du quartier, d'où s'organiseront des rues nouvelles bordées d'arbres et des îlots à construire. Le parc du Vallon sera par la même occasion réaménagé.

Le troisième baromètre Explorimmo/Ifop sur les intentions d'achat immobilier des Français révèle qu'ils ne sont plus que 28 % à envisager un projet immobilier d'ici deux ans (33 % en 2011) et que 35 % des sondés préfèrent les logements neufs, et 89 % l'achat à la location.

Une autre piste pour 2013 : l’investissement en résidence service dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Depuis des années, les promoteurs demandent aux collectivités de revoir la répartition typologique des programmes immobiliers, comme l'explique Alexandra François-Cuxac (voir son interview). C'est aussi l'avis d'autres opérateurs. Ainsi Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim Paul Mateu, explique que la tendance aux grandes surfaces est non seulement inadaptée, mais peut aussi s'avérer inquiétante à l'avenir :"En raison de la décohabitation des familles, la demande, alimentée par 10 000 arrivants chaque année, se porte en majorité sur des 1 et 2-pièces.Or, depuis plusieurs années, entre le niveau des prix, qui se situe en moyenne à 3 400 r/m2 habitables et celui des loyers, qui stagne, les investisseurs ne trouvent pas toujours la rentabilité recherchée. En poussant le marché vers de grandes surfaces, il ne faudrait pas les entraîner à se désintéresser de celui-ci." Le constat est identique pour les accédants : "Le pouvoir d'achat des acquéreurs s'est réduit ,en raison de l'augmentation des taux d'emprunt, souligne Jean-Christophe Etienne, s'ils ont toujours la même volonté de devenir propriétaires, leur budget s'est amoindri, et imposer une surface minimale de 65 m2 ne correspond pas à la réalité sociologique quand on connaît les revenus des acheteurs potentiels.Nous avons le devoir de leur répondre avec une offre adaptée."

Il y a certes l'effet Scellier et la baisse des taux d'intérêt pour expliquer les excellents résultats du marché. Mais l'attrait de la ville est aussi l'une des clés de cette réussite. Littoral, centre, campagne, il y en a vraiment pour tous les goûts.

Nous avons constaté quelques fissures sur notre pavillon environ deux ans après son achèvement. Quels sont nos recours ? (Astrid et François M., Saint-Brieuc, 22)

J'ai entrepris des travaux importants dans l'appartement que je viens d'acquérir. Le syndic me demande de remettre les choses en l'état, conformément à un règlement de copropriété dont je n'ai pas eu connaissance n'ayant pas été publié au bureau des hypothèques. Que dois-je faire ? (Léon P., Paris 12e)

Autour de la ville de Montpellier, de nombreuses communes proposent une offre diversifiée de logements.

À côté des labels qui garantissent la qualité des constructions, des normes servent aussi de référence et sont devenues incontournables en matière de performance énergétique.

Même si son intervention – rémunérée – n’est obligatoire que si votre maison fait plus de 170 m2, son expertise est un véritable atout.

Tout d’abord, la location suppose de mettre à disposition du locataire un mobilier suffisant. Vous devez meubler le logement selon la surface et le nombre de pièces. Il ne suffit pas que la cuisine soit équipée pour considérer que le bien échappera à la location de droit commun. Dans un grand appartement, le bailleur ne peut pas non plus se contenter de meubler seulement le séjour, chaque pièce doit être garnie du mobilier correspondant à sa destination (repas, repos, couchage…). Pour simplifier, le locataire doit occuper normalement le logement grâce à ce qui lui est fourni ; ne pas oublier la vaisselle et les ustensiles de cuisine. En revanche, les draps, le linge de toilette ne sont pas nécessaires. En l’absence de mobilier suffisant, le locataire peut obtenir la requalification de son bail dans les termes de la loi du 6 juillet 1989, législation beaucoup plus stricte.