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Alimenté par le tourisme, le littoral muscle son offre.

"Il ne faut pas hésiter à se tourner vers les villes secondaires mais bien situées"

"Ce sont des formules souples qui permettent aux emprunteurs de maîtriser le coût de leur crédit ", argumentent les tenants des crédits à taux révisable. "Les prêts à taux révisable sont risqués car il est impossible d'en connaître à l'avance le coût final. En cas de forte hausse, on s'expose à une augmentation de la mensualité ou à l'allongement de la durée de remboursement", rétorquent les adeptes des formules à taux fixe. Bien difficile de trancher. Tout dépend, en fait, de l'évolution des taux et du degré de risque que l'on est prêt à prendre. Dans un contexte de taux plancher, il faut se rendre à l'évidence : les taux révisables ont plus de chance de remonter que de baisser à nouveau. Or, quand on opte pour une telle formule, c'est que l'on mise sur d'éventuelles baisses pour gagner sur le coût de son crédit. Bref, il faut aimer le risque. En la matière, les emprunteurs français sont plutôt timorés et ce sont les taux fixes qui continuent de faire l'essentiel du marché. C'est encore plus vrai aujourd'hui, alors que l'écart de taux entre fixe et révisable s'amenuise.

"Des logements qui s'adaptent aux nouveaux modes de vie"

Nous venons à peine de recevoir la notification de la convocation à l'assemblée générale qui doit se tenir dans 10 jours. Ce délai me paraît trop court. Qu'en est-il exactement ? (Jean-Pierre G.,Asnières, 92)

Directeur immobilier de l’UFF (Union financière de France)

La banque centrale américaine a dû baisser son taux d’intervention et réinjecter de l’argent dans les circuits bancaires. Même chose au niveau de la BCE qui, pour sa part, a gelé son principal taux directeur qui est fixé à 4 % depuis juin 2007. En mai dernier, elle a décidé de maintenir ce taux pour lutter contre l’inflation galopante (3 % en avril). Malgré tout, l’Euribor – il s’agit du taux de l’argent pratiqué entre les banques de la zone euro – poursuit son ascension. L’indice à un an se situait, début mai 2008, à 4,98 % contre 4,76 % en avril dernier.

Contrairement à de nombreuses autres régions, les Pyrénées possèdent de nombreux biens à vendre. Et à des prix défi ant toute concurrence.

“L’opération Ile Seguin-Rives de Seine est plus que jamais attractive”

Avant de vous engager, vérifiez que les travaux que vous souhaitez entreprendre ouvriront bien droit à un crédit d'impôt. Des normes de performance énergétique doivent apparaître sur vos devis et factures pour justifier de l'éligibilité des travaux au crédit d'impôt.

Comme dans toutes les agglomérations, le marché immobilier bordelais a connu lors de son envol en terme d'offre une flambée des prix, qui, même si elle reste mesurée au regard de villes comme Marseille ou Montpellier, n'en demeure pas moins l'objet de quelques inquiétudes : "Il serait idéal que les prix ne dépassent pas 5 % d'augmentation, alors qu'ils enregistrent dans les faits des hausses plus sensibles, observe Patrice Pichet, PDG du groupe Pichet. Bordeaux est une ville de gens raisonnables et je ne crois pas que cette hausse se poursuivra et le PLU devrait permettre la régulation d'un certain nombre de projets". Si à première vue les logements pour accession semblent disposer de peu de place, une évolution est en cours : "Même si la proportion d'investisseurs reste toujours aussi forte, il semble que nous nous dirigions vers un équilibre de la demande entre acquéreurs en résidence principale et investisseurs", observe Denis Luthereau, Directeur régional Aquitaine d'Icade Capri. Nous essayons de nous repositionner en partie sur le primo-accédant : cette volonté se concrétise à Pessac où nous allons lancer la commercialisation de 23 logements exclusivement réservés à la résidence principale, dans la Zac du centre-ville. Nous nous interdisons même, sur cette opération commercialisée à 2 800 €/m2, de rechercher une clientèle investisseur. Sachant que l'opération est inscrite en Label Habitat et Environnement, ce prix est le plus bas qu'il nous soit possible de proposer dans ces conditions. Le promoteur réalise à Floirac une opération de 64 logements sur la Zac des Quais, avec le même label et des prix maîtrisés à 2 800 €/m2, pour répondre à la demande en résidence principale. Sur un autre îlot, il réalise même 20 logements en accession aidée, à 2 200 €/m2. La Zac des Quais, où l'on retrouve aussi Bouygues Immobilier, est typiquement une opération d'aménagement dont une partie ouvre clairement sa gamme de prix et de produits aux primo-accédants.

Sur les terres de Marne-la-Vallée, en Seine-et-Marne, l’écoquartier du Sycomore de Bussy-Saint-Georges accueillera ses premiers habitants durant l’été 2013.

"Nous construisons des logements adaptés à leur époque"

Lorsqu'il s'agit d'acquérir sa résidence secondaire, l'environnement immédiat du futur logement est tout naturellement la première de nos préoccupations. N'importe quel acquéreur va au-delà du coup de coeur pour le logement lui-même, sa grande terrasse ou son adorable cuisine, et fait dix fois le tour du quartier, de jour et de nuit, pour en “sentir” l'ambiance. On se renseigne sur les écoles du secteur, note la présence d'un moyen de transport pratique pour rejoindre le centre-ville ou le quartier d'affaires, les commerces et équipements du coin, etc. Cette “enquête” minutieuse, qu'il vous paraît tout naturel de mener pour choisir votre futur lieu de vie, vous devez la mener avec le même sérieux pour choisir un investissement locatif. Car pour que votre investissement locatif vous rapporte… il faut lui trouver des locataires ! Vous devez donc vous rendre compte par vous-même du dynamisme économique du quartier ou de la commune, du niveau d'équipements scolaires, commerciaux, de transports et de loisirs, sans oublier l'environnement, la présence d'espaces verts, de verdure… tant qu'investisseur, vous devez cependant rester attentif à la rentabilité locative de votre placement, et donc veiller à ce qu'un prix d'achat trop élevé n'oblitère pas la rentabilité des loyers que vous pourriez exiger. Cela exclut à priori les programmes neufs situés dans les “bons quartiers”, en centreville des grandes métropoles, voire même tous les programmes neufs situés dans Paris intra-muros. Le bien connu “phénomène de l'escargot” entraîne également les prix du neuf à la hausse dans les banlieues limitrophes de la capitale, en particulier lorsqu'elles sont desservies par le métro. Il faut donc se tourner vers les communes les plus populaires. L'environnement social y est plus difficile, mais certaines connaissent de profondes mutations, avec de nouveaux quartiers, de nouveaux équipements, et les bouleversements sociologiques qui vont avec. Du quartier de La Plaine à Saint-Denis en passant par les bords de Seine à Choisyle- Roi, vous pourrez trouver de belles opportunités. C'est en grande couronne que vous trouverez les prix d'entrée les plus adaptés à un investissement locatif. Attention toutefois : éloignement de la capitale oblige, vous devrez vous montrer encore plus intransigeant sur la présence de moyens de transports efficaces et rapides et sur la présence d'équipements de proximité. De ce point de vue, les grandes agglomérations de la Seine-et- Marne, comme Marne-la-Vallée ou Sénart, présentent de nombreux atouts, outre le fait qu'elles concentrent à elles deux la grande majorité des programmes neufs de la grande couronne parisienne. En région, le même raisonnement vaut pour les grandes agglomérations comme Lyon. D'une manière générale, même dans les villes de taille plus modeste, les prix de l'immobilier n'ont cessé de grimper ces dernières années et les coeurs de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Renseignezvous quand même avant d'investir avec enthousiasme à “seulement 70 km de Toulouse”… Toulouse est certes attractive, mais vous trouverez difficilement des locataires prêts à s'installer aussi loin de la ville qui les intéresse ! D'une manière générale, choisissez une ville qui possède un bon “potentiel” d'attractivité : qualité de vie bien sûr, mais aussi pôles d'emplois, vie universitaire, etc.

Dans le secteur collectif, le marché du centre-ville reste essentiellement soutenu par le dispositif Robien. Les ventes réalisées dans le cadre de ce dispositif peuvent atteindre jusqu'à 70 à 80% sur certains programmes. "Le collectif est très fortement poussé par une clientèle d'investisseurs. Les rythmes de vente étant élevés et les promoteurs ne pouvant pas renouveler leurs stocks assez rapidement, on va assister à l'avenir à une baisse des stocks d'appartements à vendre, en particulier sur les T2 et T3", souligne Jean-Philippe François. Pour l'heure, les nombreuses mises en vente ont permis de renflouer les stocks. On compte 1 120 appartements disponibles sur l'ensemble de la région Nord-Pas-de- Calais, qui devraient s'écouler en 9 mois. Pour le secteur individuel, c'est aussi une excellente année pour la promotion de maisons en secteur groupé, puisque les professionnels ont enregistré, en 2004, 665 réservations nettes dans l'arrondissement de Lille, en augmentation de 34 % par rapport à 2003. "La pénurie foncière et la cherté de l'ancien poussent les candidats acquéreurs à s'orienter sur des opérations neuves, mais dans des localités de plus en plus éloignées de Lille", informent les experts du Foncier. "Dans l'individuel, nous captons une clientèle familiale qui vend un premier bien immobilier pour s'acheter une maison de 110-120 m2 avec 4 chambres. Pour ce type de produit, il faut compter un budget moyen de 230 000 à 250 000 €", souligne Jean-Philippe François (Marignan Immobilier). Après des stocks record, on assiste depuis un an au déstockage des maisons. Mais, la demande est toujours aussi pressante. Pour preuve, les délais d'écoulement sont passés de 8 à 7 mois.

Je devais acheter un terrain et y édifier un pavillon. Mais la vente ne se fera pas. Puis-je me dégager vis-à-vis du constructeur car j'ai déjà signé un contrat de construction de maison? (Bernard G.,Granville, 50)

Le site exceptionnel de la presqu'île illustre parfaitement la reconversion urbaine. Il s'étend entre le canal maritime et l'Orne, dont les cours sont pratiquement parallèles, reliés entre eux par le bassin Saint- Pierre, véritable bassin de plaisance au cœur de la ville. Le site se décline en trois secteurs : sur celui de la presqu'île proprement dite, deux grands équipements sont déjà programmés : la salle des musiques actuelles (capacité de 1 000 spectateurs), dont la réalisation est déjà bien avancée et l'école régionale des Beaux Arts, qui sera réalisée par l'agglomération de Caen la- Mer. Le reste de ce secteur est encore à l'étude et des logements y sont prévus. Le secteur des rives de l'Orne qui jouxte le quartier de la gare est le quartier d'affaires et de commerces. La composante de logements, moins importante, tourne autour de 160. Le troisième secteur, celui de l'avenue de Tourville, en bordure du canal, a une vocation résidentielle. Sur les terrains dont la mairie possède la maîtrise, la livraison de plus de 300 logements est prévue en 2008.