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S’il n’est pas obligatoire de faire appel à lui pour des surfaces moyennes, ce professionnel n’en demeure pas moins un acteur essentiel dans la bonne mise en oeuvre de votre projet.

Directeur immobilier de l’UFF (Union financière de France)

Nîmes, Montpellier ou Perpignan portent clairement le marché du logement neuf en Languedoc-Roussillon. Et ce, grâce à l'existence d'une réelle demande et des projets urbains structurants. État des lieux pour habiter ou investir.

La proche périphérie a vécu une désindustrialisation qui lui a procuré des terrains en friche pour construire. Tel est le cas des écoquartiers Rives de Seine (Boulogne), Docks de Saint-Ouen et Chandon-République (Gennevilliers).

Le retour des investisseurs dans la métropole bordelaise confirme l’attractivité de cette région, à l’heure où de grandes opérations d’aménagement sont lancées.

La date de livraison doit être mentionnée dans l'acte de vente. Elle est plus ou moins précise (exemple : "2e trimestre 2008", le promoteur pouvant alors livrer jusqu'au dernier jour de ce trimestre). Tout dépassement est, en principe, interdit. Il existe toutefois deux exceptions. La force majeure : il s'agit d'un événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur empêchant la livraison. Celle-ci doit être réalisée dès que l'empêchement a cessé. Les intempéries, ensuite, qui ont pu retarder le chantier. Mais le délai de livraison n'est différé que des jours pendant lesquels le chantier a été arrêté par suite des conditions atmosphériques rendant la construction impossible. La détermination de ces jours n'est pas laissée à la libre interprétation du promoteur. Il doit pouvoir en justifier, par exemple en produisant les relevés météorologiques publiés pour la région par Météo France. La "réception" des travaux (et remise des clés) est une étape très importante. Muni du descriptif de votre logement, vérifiez que tout est conforme à ce qui était prévu. Prenez votre temps et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, les fenêtres... Vérifiez les surfaces, les hauteurs sous plafond... Vous participez ensuite à la rédaction du procès-verbal de livraison, dans lequel vous devez mentionner vos réserves, si vous en avez. Vous pouvez alors consigner le solde (5 %) entre les mains d'un tiers, en attendant que le promoteur effectue les réparations. Ce dernier ne peut pas refuser de vous remettre les clés. Des petits défauts de conformité ont pu échapper à votre vigilance au moment de la livraison. Rien n'est perdu ! Vous disposez encore d'un mois, après la prise de possession des biens, pour signaler les vices de construction apparents. De manière plus générale, la réception marque le point de départ des garanties. La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception. Cette assurance peut être très utile : elle couvre tous les désordres constatés lors de l'année qui suit la date de réception, qu'ils aient fait l'objet de réserves ou non lors de l'établissement du procès-verbal. Comme son nom l'indique, la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) couvre tous les vices qui apparaissent dans les deux ans qui suivent la réception. Elle s'applique aux mauvais fonctionnements des éléments d'équipement dissociables de la construction, tels que la robinetterie, les volets, la moquette, etc. Quant à la garantie décennale, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (toiture défectueuse, fragilité d'un mur porteur, problèmes d'étanchéité, etc.), et ce, pendant dix ans. Parfaitement couvert, vous pouvez profitez l'esprit tranquille, 100 % zen, de votre nouveau logement !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Nantes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

Alors qu'il n'était pas envisageable, jusqu'à un passé récent, d'emprunter sur plus de 20 ans, aujourd'hui, c'est monnaie courante. Pour preuve, selon une étude de l'Observatoire du financement du logement/ CSA, la durée moyenne d'un crédit qui se situait à 12,3 ans en 1992 est passée à 17,2 ans en 2004 et à 18 ans pour les logements neufs. Et les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent 25 % de la production des banques (source Meilleur- Taux.com). C'est donc désormais entré dans les moeurs. Il est vrai que pour compenser l'augmentation des prix de l'immobilier et ne pas perdre tout un pan de clientèle, les établissements financiers ont dû trouver la parade. D'où l'allongement de la durée des crédits qui va désormais couramment jusqu'à 25 ans. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit, à l'heure où nous écrivons, à 4,75 %. Mais la formule peut aussi être à taux révisable capé (le taux ne peut dépasser un certain cap). Dans ce cas, le taux oscille entre 4,21 % avec un cap d'un point, 3,87 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an en cas de pépin. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,35 % ; à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,05 %. Il peut financer 100 % de l'opération. Au Crédit Agricole Ile-de-France, la formule à taux fixe s'établit à 4,45 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Bred, quant à elle, propose, au choix, deux formules sur 25 ans. La première est un prêt classique à taux fixe de 4,65 % non modulable. A contrario, la seconde est modulable. Si vous optez pour cette deuxième option, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,65 %.

Pour les adeptes de l'immobilier de qualité, il aurait été dommage d'ignorer Labuire. L'aménagement de ce petit quartier central de 5,5 ha est l'un des ultimes projets de reconquête du centre de Lyon. Il se situe au sud de la Part-Dieu, à 5 mn à pied pour les bons marcheurs, à 10 mn pour les moins bien chaussés. Le quartier de Labuire est un tout. Un morceau de ville. Il se compose d'appartements, d'espaces verts, d'équipements publics, de bureaux, de commerces, d'une résidence étudiante et de logements sociaux. Comme sur la scène d'un théâtre, chaque acteur a son rôle à jouer et une place spécifique lui est attribuée. Les appartements privés seront implantés en coeur d'îlots ou sur des passages tranquilles, l'allée du Parc et la rue Abbé-Boisard.

"Accueillir tous les publics"

Cogedim, marque du groupe Altarea, se définit comme un “créateur immobilier”. Son président du directoire nous dresse ses priorités, livre ses analyses et nous fait partager sa vision du marché. "Le marché est déjà bien relancé depuis le premier semestre" Indicateur Bertrand : De quelle façon Cogedim aborde-t-il le second semestre 2009 ? > Christian de Gournay : Nous abordons cette fin d'année avec confiance après un premier semestre 2009 satisfaisant. Les réservations de logements ont été supérieures de 9 % par rapport au premier semestre 2007, un semestre de référence pour nous, avant le début de la crise immobilière de 2008. Ce sont surtout les appartements compacts, les 2 et 3-pièces, qui bénéficient de cette embellie, ce qui correspond à une augmentation des ventes auprès des investisseurs. Plusieurs raisons à ces bons résultats, notamment la baisse des prix que nous avons engagée : une baisse de 5 à 15 %, suivant les programmes. Le fait d'ajuster les prix au niveau de la demande a eu un effet immédiat sur la clientèle. Par ailleurs, les différentes mesures gouvernementales ont également joué un rôle important, en particulier le dispositif Scellier qui a incité un certain nombre d'investisseurs individuels à effectuer un acte d'achat. À la lecture de ces différents indicateurs, nous n'avons pas d'inquiétude majeure pour le second semestre, qui devrait voir perdurer la tendance des six premiers mois. Dans cette perspective, notre groupe va d'ailleurs lancer plus de 25 nouveaux programmes, d'ici à la fin de cette année. I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? > C. d G. : Nous avons lancé au printemps une opération haut de gamme située à Garches, en lisière de Saint-Cloud. Ce domaine privé, baptisé Le Cottage, se déploie sur plus de 4 hectares. Autour d'un magnifique parc à la française et de son bassin, se nichent des maisons et des appartements, dont 60 % ont été vendus en résidences principales et 40 % en investissement. Nous constatons, de manière générale, une bonne tenue des ventes en résidence principale. Il en va de même pour Le Domaine, un programme situé dans l'Ain, à Prévessin, aux portes de Genève. Sur un terrain clos et verdoyant pourvu d'une piscine avec pool house, d'un cross golf country, d'une aire de jeux pour les enfants et d'un jardin à l'anglaise, la résidence se compose de petits immeubles abritant 300 appartements spacieux, vendus pour moitié à un investisseur institutionnel, et pour moitié au détail ; 70 % des acquéreurs au détail sont en résidence principale. À Massy, en région parisienne, nous avons travaillé sur la création d'un nouveau quartier : le Domaine de Coulanges se situe au coeur du premier éco-quartier de la commune, rassemblant des commerces, des équipements publics, des bureaux et des habitations. Enfin, dans le département des Hauts-de-Seine, à Suresnes, nous proposons également une opération d'envergure : l'Esplanade Sisley. Il s'agit d'un nouveau quartier de 600 logements, équitablement répartis entre investisseurs et particuliers. Une première tranche de 130 logements au détail sera lancée fin septembre. I. B. : Quelles sont, selon vous, les priorités à mettre en oeuvre pour relancer le marché ? > C. d G. : Nous considérons que le marché est déjà relancé depuis le premier semestre 2009. Cependant, même si les fondamentaux sont là, l'arrêt de la récession ne signifie pas pour autant la fin de la crise. Il faut continuer à développer l'environnement qui déclenchera l'acte d'achat. Nous espérons fortement que les différents dispositifs d'aide à l'accession à la propriété, mis en place par le gouvernement en 2009 et dont certains sont limités dans le temps, puissent perdurer. Il nous semble important, par exemple, que le doublement du prêt à taux zéro pour les logements neufs, soit prolongé au-delà du 31 décembre 2009.

Anticiper les besoins en transports

"Des prêts de 70 à 90 % de la valeur du bien"

De grands projets d'aménagement donnent naissance à des opérations immobilières diversifiées qui rencontrent un large public d'acquéreurs. Les aménagements durables gagnent du terrain. Enquête sur le marché et les secteurs à suivre.

La banque centrale américaine a dû baisser son taux d’intervention et réinjecter de l’argent dans les circuits bancaires. Même chose au niveau de la BCE qui, pour sa part, a gelé son principal taux directeur qui est fixé à 4 % depuis juin 2007. En mai dernier, elle a décidé de maintenir ce taux pour lutter contre l’inflation galopante (3 % en avril). Malgré tout, l’Euribor – il s’agit du taux de l’argent pratiqué entre les banques de la zone euro – poursuit son ascension. L’indice à un an se situait, début mai 2008, à 4,98 % contre 4,76 % en avril dernier.

La maison du futur se construit maintenant. L’engouement pour le bois et les maisons à énergie positive le confirment.

Indicateur Bertrand: Quels conseils donnez-vous aux couples qui souhaitent acheter un bien immobilier ensemble ?