Actualité

Développement d’axes de transports, reconquête de la Seine, mises en place d’écoquartiers, logements neufs en chantiers... le marché immobilier du 92 se transforme en profondeur.

Selon une récente étude, les ventes de logements neufs repartent à la hausse. Un redressement dû, non pas à une baisse des prix sur ce secteur, mais plutôt aux mesures de relance annoncées à l’automne dernier, par le Premier ministre.

Premier pôle urbain du Grand-Ouest, Nantes fourmille de projets synonymes de milliers de nouveaux logements...De quoi répondre aux attentes d'une population qui ne cesse d'augmenter.

Du côté des promoteurs, le conseil est de se jeter à l'eau, mais sans oublier d'enfiler un gilet de sauvetage. Olivier Bokobza recommande de s'orienter vers les résidences avec services pour un premier investissement locatif : "Ce produit complètement sécurisé assure un rendement entre 4 et 5,5 %, explique le directeur des Espaces immobiliers BNP Paribas. Le mieux est d'acquérir deux petites surfaces de 20/25 m2 à 100 000 r chacune dans deux résidences différentes." Un tel investissement s'avère d'autant plus sûr que l'immobilier de services a de beaux jours devant lui : la pénurie de logements étudiants n'est pas prête de se résorber, le nombre de familles recomposées cherchant des services avec garde d'enfants va sans doute se développer, le tourisme d'affaires ira croissant de même les résidences seniors sous l'effet du papy boom. Un problème tout de même : très convoitées, les petites surfaces partent à 100 à l'heure. L'acquéreur potentiel doit donc nouer un contact en amont avec le promoteur pour être au courant des "avantpremières" et glaner au passage quelques conseils en fonction de son profil. "Nous sommes des conseillers avant d'être des vendeurs, rappelle Olivier Bokobza. Celui qui pousse notre porte passe celle de pratiquement tous les promoteurs de la place. Nous travaillons avec une cinquantaine de sociétés de promotion les plus importantes dont Meunier, le promoteur du groupe en exclusivité chez nous". Autre acteur auprès duquel s'informer : Réside Etudes, à la fois promoteur, gestionnaire et exploitant de l'immobilier de services. Sous la marque "Les Estudines", le groupe a en portefeuille des résidences étudiantes, dont deux en cours, l'une à Ivry située dans l'axe des grandes facs du Sud parisien, l'autre à Saint-Denis, où Paris VIII accueille près de 30 000 étudiants. L'autre volet de son activité, le tourisme d'affaires, se décline sous l'enseigne "Residhome" avec des opportunités à Bois-Colombes, près de La Défense, et à Roissy-en-France, à proximité de l'aéroport et du parc des Expositions de Villepinte. Un de ces programmes traditionnels, sans services à la clé, retient aussi l'attention : la résidence du Luxembourg sur la Grande Ile à Meaux, un quartier rénové, proche de la gare. Le grand 2-pièces vaut 170 000 e.

Mesurez au plus juste vos capacités d’endettement et surtout anticipez d’éventuels changements familiaux. Le loyer ne compensera jamais la totalité de votre investissement. En moyenne au final, 30 % du prix de l’acquisition restent à votre charge. Un plan de financement mal ficelé peut rapidement virer au cauchemar. “Pour cela,évaluez vos ressources actuelles sans les surestimer (…) puis estimez les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayer aussi de vous projeter dans l’avenir”, conseillent les deux auteurs de “Investissement locatif mode d’emploi”. Comment vont évoluer vos ressources et vos charges dans les 10 ou 15 ans à venir ? Serez-vous capable de faire face à une éventuelle réforme des règles fiscales sur les revenus fonciers ? “Il faut ajuster son investissement à sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, insiste Mathie Toulza- Dubonnet, dirigeant de MTD Finances, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et en défiscalisation immobilière à Paris. Actuellement, selon le dernier baromètre Empruntis, les taux d’intérêt des crédits immobiliers oscillent entre 4,45 et 4,65 % selon votre profil et votre région. Même s’ils sont en hausse, les taux pratiqués restent encore abordables. D’autant que vous pourrez déduire une partie de vos intérêts d’emprunt et bénéficier de “cadeau fiscal”. En effet, pour encourager la construction de logements, le législateur a mis sur pied de multiples dispositifs permettant au propriétaire bailleur de déduire de son impôt une partie, plus ou moins conséquente de son investissement. Chacun avec des avantages et des inconvénients. Parmi ces carottes fiscales, on trouve le Robien recentré. A raison de 6 % les 7 premières années et de 4 % pour chacune des 2 années suivantes, vous pouvez amortir jusqu’à 50 % du montant de votre investissement. En contrepartie, pendant 9 ans, vous vous engagez à louer votre bien à un locataire au titre de sa résidence principale en respectant des plafonds de loyer selon les zones géographiques. Aucune condition de ressource n’est exigée pour le locataire qui peut être un descendant ou un ascendant (hors foyer fiscal). Attention, face à la multiplication des immeubles éligibles au Robien recentré, certains biens peinent à trouver des locataires ou faute de demande suffisante, les loyers sont revus à la baisse. Ce qui ampute d’autant la rentabilité de départ. Dans le même esprit et toujours avec un engagement locatif de 9 ans, vous pouvez opter pour le Borloo neuf (ou Borloo populaire). Cette fois, vous pouvez amortir jusqu’au 65 % du prix d’acquisition et bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. En revanche, vous devez louer votre appartement à des personnes ayant des revenus modestes (hors ascendant et descendant) moyennant des loyers encadrés par la loi. Ce qui grève d’autant vos rentrées locatives. Vous pouvez également vous tourner vers une opération en résidence avec services (de tourisme, d’affaires, étudiante...). Le principe est simple : vous confiez à une société (l’exploitant) la gestion de votre bien pendant au moins 9 ans en échange d’un loyer annuel forfaitaire versé quel que soit le nombre de semaines effectivement occupées. Pas de travaux ni d’entretien à prévoir, l’exploitant de la résidence s’occupe de tout. Outre cette “tranquillité logistique”, vous bénéficiez de la récupération de TVA (19,6 %) sur le montant du bien. Et puis, compte tenu du caractère meublé de la location, vous endossez le statut de loueur meublé professionnel (LMP, si vos revenus fonciers dépassent 23 000 e par an) ou celui de loueur meublé non professionnel (LMNP) en deçà de ce seuil. Ce système permet de classer les recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus fonciers. A noter que si vous investissez dans une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR), vous pouvez bénéficiez du dispositif Demessine et retrancher 25 % du prix d’achat du bien de votre impôt final. Si vous affichez une tranche marginale d’imposition de 30 % voire plus, l’investissement locatif dans les Dom Tom, (dispositif Girardin) vous permettra d’amortir entre 40 % (Girardin libre) et 50 % (Girardin intermédiaire) du montant de votre achat. En contre partie, vous vous engagez à louer le bien nu pour une durée minimale de 5 et 6 ans. Cet avantage est accordé pour toutes les opérations réalisées avant le 1er janvier 2018. Donc ne vous précipitez pas et envisagez pourquoi pas, un petit séjour sur place. Cela vous permettra peut-être d’éviter les mauvaises surprises. Pour un investissement dans les îles ou en métropole, prenez toujours le temps de la réflexion. C’est en multipliant les avis de professionnels (agents immobiliers, promoteurs, notaires, gestionnaires de pratimoine, etc.) que vous pourrez vous faire une idée précise de la vraie valeur d’un bien immobilier. Et donc de sa rentabilité !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Nantes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

Vous rêvez de devenir propriétaire dans des lieux paradisiaques ? L’investissement en Outre-Mer présente des attraits, notamment fiscaux, souvent méconnus.

Le saviez-vous ? L’air de nos intérieurs est dix à cent fois plus pollué que l’air extérieur. Colles, peintures et isolants ont des effets d’autant plus nuisibles que nos logements sont de mieux en mieux isolés. Or, les scientifiques sont formels : certaines plantes comme l’aloe vera, le philodendron, le lierre, le ficus... sont très efficaces pour dépolluer l’air. Dans leur livre “Plantes dépolluantes pour la maison” (éd. Ulmer), Marc Grollimund et Isabelle Hannebicque nous les présentent en détail. Vous saurez tout sur leurs effets et leurs modes d’action, et ce pour chaque pièce de la maison. À noter aussi, contrairement aux idées reçues, il n’y a pas d’inconvénient à installer des plantes dans une chambre à coucher. En effet, une plante rejettera toujours moins de gaz carbonique que votre conjoint(e) qui ronfle à côté de vous, ou encore que votre animal de compagnie qui dort dans la même pièce !

Côté commercialisation, on se situe pour l'heure entre 2 200 et 3 000 e/m2 avec des pointes à 3 500 e intra-muros. En première couronne, le haut de la fourchette atteint les 3 000 e/m2. En s'éloignant, on peut trouver de beaux produits jusqu'à 2 800 e/m2. Plus d'une quinzaine de réalisations sont sur le marché dans le centre (Lamotte, Icade Capri, Bouygues Immobilier, Nexity Appolonia, Cabinet Peterson). On trouve aussi plusieurs offres à Bruz, Cesson-Sévigné ou Chantepie. L'offre soutenue depuis quelque temps redonne un peu la main aux acheteurs : ils ont désormais le choix entre de nombreux emplacements. Les produits d'investissement et les petites surfaces, assez nombreux sur le marché, trouvent preneur un peu moins rapidement depuis quelques mois. En revanche,"on observe une vraie demande sur les grands volumes", analyse Dominique Mouillard, responsable de la commercialisation Soreim. Son groupe coréalise avec Espacil et Promoren une résidence de 46 logements, du 2 au 6-pièces, quai Saint-Cyr, sur les bords de la Vilaine, régulièrement exploités depuis une dizaine d'années. "Les appartements de plus de 90m2 ont été vendus en 15 jours, pour des budgets entre 400 000 et 600 000 r", précise-t-elle. A voir également dans le centre : le promoteur Urbatys, très présent sur le Morbihan, la Loire-Atlantique et l'Ille-et-Vilaine, qui a déniché un terrain tout près du centre historique. Sa résidence Cap-Sud offre à la vente 21 appartements jusqu'au placée, près de toutes les commodités et de nombreuses activités sportives et culturelles, elle est éligible aux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire, permettant d'investir pour prévoir sa retraite et de se constituer un patrimoine tout en réduisant ses impôts", précise le commercialisateur. Le promoteur est aussi présent à Bruz, une des communes de la périphérie en grande expansion ; on y trouve des appartements du 2 au 4-pièces, à partir de 110 171 e et 4 maisons de ville avec de petits jardins. Incontournable du marché avec 11 programmes affichés intra-muros et de nombreuses réalisations en périphérie, en particuliers sur le quart ouest, BVI Immobilier propose Les Terrasses du Castel, sur l'ancien site du Greta. Proche du centre-ville, du pôle universitaire, du centre d'activités tertiaires et des rocades, il s'adresse notamment aux investisseurs avec un 2-pièces de 39 m2 à 120 000 e.

Les maisons écolo ont le vent en poupe. Et, contrairement aux idées reçues, protection de l’environnement et design ne sont pas du tout incompatibles ! La preuve dans ce bel ouvrage, qui décline avec force photos et textes 23 projets green et minimalistes. Les auteurs, Sergi Costa Duran et Lance Horsey, explorent les différents aspects du design vert : les avantages au niveau énergétique, l’emploi de matériaux naturels, les possibilités de recyclage, etc. Il y a des maisons, bien sûr, mais aussi des immeubles, des bâtiments de démonstration, des cabanes dans les arbres... Dans tous les cas, on est loin de l’image austère et du confort spartiate des maisons écolo des années 70. Sphériques, cubiques, sur pilotis, perchées ou enterrées, le look tendance de ces constructions n’est pas le moindre de leurs atouts... “Maisons écolos”, de Sergi Costa Duran et Lance Horsey, éditions du Chêne. #rGrenelle de l’Environnement - Un an après...

"Des prêts de 70 à 90 % de la valeur du bien"

Tout autour de la capitale, les communes des départements limitrophes redoublent d'atouts, face à une capitale saturée et hors de prix. Accessibles, bien pourvues en transports en commun, dynamiques et offrant une riche vie locale, associative et culturelle, les villes de première couronne attirent de plus en plus de jeunes ménages qui ne peuvent plus se loger à Paris. Avec pour conséquence le classique "effet domino" qui reporte les hausses en première couronne.

Vous souhaitez profiter d'un logement de qualité, bénéficiant des dernières évolutions techniques et des normes de sécurité et de confort les plus actuelles et avez donc décidé de choisir un logement neuf. Que vous fassiez construire votre maison par un constructeur de maison individuelle ou optiez pour un logement dans un programme de maisons ou d'appartements construit par un promoteur, vous devrez vous décider sur plan, c'est-à-dire vous engager sur un bien qui n'existe pas encore. Cela ne signifie pas pour autant vous lancer dans l'inconnu les yeux fermés. L'achat d'un bien en état futur d'achèvement (Vefa), est sérieusement encadré par la loi et vous bénéficiez de garanties légales, qui vous protègent contre les mauvaises surprises.

Sortie suivante : Val d'Europe. Un détail frappe dès l'entrée sur les terres du secteur 4 de Marne-la-Vallée. Ici, l'aménagement de la nature a précédé la construction des logements. À 35 minutes de Paris, la campagne est sur le pas de la porte.

Avec des taux et des prix à la baisse, sans oublier le coup de pouce du dispositif Scellier, les investisseurs reviennent sur le marché. Reste à faire le choix qui correspond à ses objectifs.

Indicateur Bertrand: Quels conseils donnez-vous aux couples qui souhaitent acheter un bien immobilier ensemble ?

Anticiper les besoins en transports