Les grandes déconvenues en terme d'investissement en résidence de tourisme interviennent lorsque le raisonnement sur les opérations se fait à l'envers. Le promoteur conçoit et vend un produit fiscal, et l'investisseur achète une réduction d'impôt. Mais l'investissement ne tient pas la route, car il est situé à un endroit où personne ne veut venir parce qu'il n'y a ni neige, ni activités périphériques... L'acheteur doit donc se demander s'il souhaite aborder son investissement sous l'angle de la carotte fiscale, ou s'il préfère investir dans un bon emplacement, accompagné d'un bon exploitant. Il doit aussi s'interroger sur la valeur patrimoniale de son bien : pourra-t-il se revendre facilement au bout de vingt ans ? S'il est bien situé et de bonne qualité, l'opération pourra sans doute se faire. En revanche, si le bien est très typé dès le départ « produit de défiscalisation », au mauvais sens du terme, comme le studio cabine que l'on trouve encore, il sera difficile de le remettre sur lemarché. Cela signifie que la mise de départ n'est pas anodine, pour nos clients nous sélectionnons au moins des T2, et d'un montant moyen qui démarre aux alentours de 250 000 €. Quant à la rentabilité, elle comprend à la fois les loyers encaissés, et la valeur du bien à la revente. C'est pourquoi il fautmiser sur un appartement qui a une valeur patrimoniale,mais aussi connaître et calculer les coûts d'entretien dès le départ. Entre deux résidences, la rentabilité peut baisser par exemple de 0,7 %,mais en contrepartie, l'entretien sera pris en charge par l'exploitant, ce qui est plus avantageux à terme. L'utilisation personnelle qui peut être faite du bien entre aussi dans la balance.
Les clients se placent habituellement dans une logique de construction de patrimoine, où l'exploitation les aide à rembourser et supporter les charges, couronnée d'une carotte fiscale.
