Guy Marty, directeur général de l'IEIF

À la tête d'un centre de recherches et d'études, le directeur général de l'Institut d'épargne immobilière et foncière nous livre sa vison du marché de la pierre.

Guy Marty, directeur général de l'IEIF
Guy Marty, directeur général de l'IEIF

L'idéal est de mettre un cadre fiscal unique pour le neuf et l'ancien bien le logement que l'urbanisme. Il nous livre ses objectifs et les clés de sa feuille de route.



Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, la pierre reste-t-elle aujourd'hui un bon placement ? Et si oui, pourquoi ?


> Guy Marty : Il est très difficile de dire aujourd'hui où en seront les prix dans un an ou deux.


Mais était-ce vraiment plus facile en 2006 ou 2007 ? Je pense qu'on ne devrait pas se tromper de logique et demander à un particulier d'être le meilleur des économistes (et encore...) avant d'acheter un bien immobilier.


La question est de savoir si, au moment où l'on achète, compte tenu du prix et des conditions de crédit, et compte tenu bien sûr de la qualité et de la localisation du bien, l'opération est intéressante. Il est également utile de comparer cette opération avec ce que donneraient d'autres placements. Mais investir uniquement en fonction de la conjoncture est un exercice plus aisé en théorie qu'en pratique. Je pense que l'immobilier en tant que placement restera un élément important dans l'épargne des ménages, et ceci pour deux raisons : d'abord, la démographie française est dynamique, et assure une demande structurelle en matière de logements, ce qui sécurise le placement ; ensuite, dans l'optique de la retraite, l'immobilier sous toutes ses formes (direct ou indirect) peut utilement compléter les régimes obligatoires et autres placements financiers.


I. B. : Prêt à taux zéro doublé dans le neuf, dispositif d'investissement Scellier... que pensez-vous des principales mesures destinées à dynamiser le secteur et redonner confiance ?


> G. M. : Le doublement du prêt à taux zéro est une mesure pragmatique, bien adaptée à une clientèle potentielle. On ne peut que s'en féliciter. Quant au Scellier, si l'on juge un dispositif d'après ses résultats, il a passé le test ! Je crois que la simplicité a beaucoup fait pour son succès, et l'on peut dire qu'une crise immobilière qui devait se produire en 2009 a été évitée.


Cela dit, un avantage fiscal est un médicament de choc : celui-ci a soulagé le secteur de la promotion, tout en permettant aux particuliers de bénéficier des taux bas, mais il faudra bien ensuite passer le relais à la dynamique propre du marché. Si l'on voulait rêver, je crois que l'idéal serait un cadre fiscal unique (pourquoi distinguer l'achat de neuf ou d'ancien ? l'achat pour occuper ou pour louer ?), encourageant mais pas nécessairement fracassant, et qui serait surtout pérenne et bien garanti comme tel. On s'apercevrait alors que l'accession et l'investissement seraient plus fluides, et de croissance plus régulière et plus soutenue. Les médications fiscales ou autres deviendraient alors moins nécessaires et pourraient être mieux ciblées, par exemple vers les ménages peu solvables.


I. B. : Quelles sont les tendances et les perspectives de l'évolution du marché à l'horizon 2010 ?


> G. M. : Toutes choses égales par ailleurs, les prix de l'ancien sont orientés à la baisse. On voit bien d'ailleurs que le Scellier se fait surtout avec les primo-accédants ou les investisseurs, et très peu à partir de reventes.


Le marché de l'occasion pose problème, parce qu'il y a peu de transactions. Aujourd'hui les vendeurs résistent, et les acheteurs hésitent ou attendent, essentiellement parce que l'horizon économique n'est pas encore dégagé. Autant le dire clairement, le logement doit dérouler son cycle, qui pourrait induire une baisse des prix de 20 à 25 % par rapport au plus haut niveau de 2007, notamment si la conjoncture économique restait mauvaise ou si la reprise s'avérait lente. La demande de logements restera forte en 2010 et les années suivantes ; tout le problème est la solvabilité de cette demande. Les prix du logement dépendent donc surtout de l'emploi et des revenus, donc de l'économie. Mais ça, c'est un autre sujet...

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