Tous les conseils en Immobilier

L'Epures, l'agence d'urbanisme de la région stéphanoise, vient d'étudier la mobilité résidentielle dans le Gier, un secteur rural sur les contreforts du Pilat entre Lyon et Saint-Étienne. Le nombre d'acquéreurs "lyonnais" (de Lyon, de 1ère couronne et du corridor Lyon-Gier) croît, mais de façon modérée : 17 % en 2005 contre 7 % en 2001. Marié, approchant de la quarantaine, le chef de famille occupe un poste de cadre à la différence du client local, légèrement plus âgé, ouvrier ou employé. Jusqu'à 2004, sa préférence allait largement à la maison individuelle "pure" des coteaux. A partir de 2005, la tendance évolue au profit de secteurs proches des deux communes les plus urbaines de la vallée, Saint-Chamond et Rivede- Gier, et les Lyonnais "intra-muros" génèrent davantage de transactions que les autres. Le produit individuel reste majoritairement ciblé d'autant que le coût du terrain est moins élevé en moyenne de 15 000 e sur Saint-Chamond que sur Vienne ou Bourgoin- Jallieu.

Malgré des prix élevés, le marché azuréen reste attractif et répond à la forte demande extérieure tout en réagissant aux besoins de ses actifs locaux. Enquête plein soleil.

Des pôles secondaires se singularisent par leurs équipements et leur valeur touristique. C'est le cas de Villefranche (33 000 habitants) dans le Beaujolais et à 30 minutes de Lyon en TER. La commune possède un théâtre de 700 places - l'une des plus belles scènes de Rhône-Alpes -, un parc des expositions, une pépinière d'entreprises et, depuis des décennies, un légendaire marché couvert. "Ça ne durera pas aussi longtemps que le marché de Villefranche", dit-on du reste dans la région. A 55 km de Lyon par l'autoroute et au coeur des Vals du Dauphiné, La Tourdu- Pin (7 000 habitants) apparaît comme une "sous-préfecture nature", selon son slogan. Bourg-en-Bresse (plus de 43 000 habitants) compte 3 400 étudiants (droit, prépas, école d'infirmières…) et arrivait en 4e position du Palmarès 2005 de l'Entreprise des villes les plus attractives. Les amateurs de grand air connaissent sa forêt de Seillon, son parc de loisirs de Bouvent et son golf.

Dusapin et Leclercq se sont rencontrés dès la fin de leurs études et ont remporté des concours pour jeunes architectes, comme le Pan (devenu Europan) et le Prix de la Première OEuvre. Un projet gravé dans leur mémoire : l’extension de l’Hôpital Corentin Celton à Issy-les-Moulineaux, un concours d’architecture gagné grâce au raisonnement urbain. “Ma mère travaillait dans une structure pour personnes âgées et m’avait raconté que les seniors préfèrent regarder par la fenêtre une rue animée plutôt qu’un beau jardin fermé où tombent les feuilles mortes”, se remémore François Leclercq. L’idée est venue d’ouvrir l’hôpital sur la ville et de rendre le jardin au public : “Il ne s’agissait pas simplement de mixité, la tarte à la crème à la mode, mais d’un projet porteur d’une dimension émotionnelle qui nous a beaucoup marqués.”

Parce que devenir propriétaire est un acte important, le recours au notaire est indispensable. Ses précieux conseils vous seront bien utiles sur le plan juridique et familial.

En cours de construction, le futur propriétaire dispose de deux garanties financières. La garantie de remboursement apporte l'assurance à l'acquéreur que les sommes qu'il a versées avant l'ouverture du chantier lui seront remboursées si le chantier ne débute pas, par exemple en cas de dépôt de bilan du constructeur ou bien si le permis de construire n'est pas accordé. Quant à la garantie de livraison, elle permet, en cas de non respect de délais ou de prix, d'exiger du garant qu'il se substitue au constructeur pour obtenir l'achèvement de la maison et la prise en charge du surcoût éventuel, en cas de défaillance de ce dernier. Ces garanties sont délivrées par les banques ou les compagnies d'assurances. Elles courent de l'ouverture du chantier jusqu'à la réception sans réserve ou à la levée des réserves dénoncées lors de la réception. A compter du jour de la réception des travaux, les nouveaux propriétaires ne sont pas laissés à l'abandon. Pendant dix ans, ils pourront faire jouer une garantie en cas d'anomalie. Les professionnels qui ne souscrivent pas d'assurance encourent des sanctions pénales. La garantie de parfait achèvement dure un an, à compter de la réception du logement.

“Bâtir écologique”, c'est le rendez-vous incontournable de la construction écologique et de l'habitat sain. Pendant trois jours, ce salon mettra à disposition des professionnels comme des particuliers, informations et expériences sur le sujet. Il devrait permettre à chacun de faire le tri face aux nombreuses solutions présentées aujourd'hui comme écologiques. Bâtir écologique 2007 : Cité des sciences et de l'industrie / Espace Condorcet, 30 av. Corentin-Cariou, Paris 19e, du 30 novembre au 2 décembre. Tél. : 01 45 55 71 50 ; www.batirecologique.com.

Indicateur Bertrand : Quel est le périmètre de Val de France ?

Créée en 1963, Cogedim est la référence dans l’immobilier haut de gamme. Avec, en 2006, un volume d’activité de 1 087 milliards d’e (+22%), un chiffre d’affaires de 511 millions d’e (+24%) et un résultat net de 35 millions d’e (+29%), Cogedim poursuit son développement. Depuis le 17 juillet, Cogedim est une filiale à 100 % d’Altarea, société foncière cotée en Bourse, spécialisée en immobilier commercial. Le nouveau groupe a la capacité d’intervenir comme développeur - créateur d’actifs sur l’ensemble des produits immobiliers : commerces, logements, bureaux, hôtels et logistique.

Le Pacs vous permet d’organiser votre vie hors des liens du mariage. Un dispositif né en 1999 et remanié en 2006. C’est un contrat dans lequel les droits et devoirs de chacun sont fixés. Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Mais, vous pouvez aussi opter pour le régime de l’indivision organisée, assez proche du régime de la communauté légale : les biens possédés avant le Pacs restent la propriété de chacun, ceux acquis après deviennent communs par moitié. Sauf si l’acte d’achat en dispose autrement. A défaut, même un bien acquis avec les fonds propres d’un seul partenaire, devient communautaire. Une façon d’avantager le partenaire le moins argenté dès le départ, sans que les héritiers puissent s’y opposer. Un avantage que vous pouvez cependant regretter si vous vous séparez… En cas de décès, le régime de la séparation de biens autorise le survivant à occuper le logement durant un an, même s’il n’est pas propriétaire. Mais en dehors de cette disposition, les pacsés n’héritent pas l’un de l’autre. Ce sont les parents, enfants, frères et sœurs, neveux, cousins… qui recueillent la succession. En l’absence d’héritiers ou de testament, c’est l’Etat qui récupérera la succession. D’où la nécessité de prendre des précautions, soit au moment de l’achat en commun, soit après par donation ou testament. Fiscalement, il est plus intéressant d’être partenaire pacsé que concubin. Surtout avec la nouvelle réforme qui exonère désormais (à partir du 22 août 2007) le partenaire pacsé survivant de droits de successions. S’il a fait un testament bien sûr. Auparavant, le pacsé bénéficiait d’un abattement de 57 000 e en cas de donation. Au-delà, il était taxé de 40 % de la valeur des biens reçus jusqu’à 15 000 e et de 50 % au-delà.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché immobilier de l'aire toulousaine ?

En périphérie, les prix baissent. C'est le cas d'Avrillé où de nombreux logement sont construits notamment sur la Zac Ardenne. Bouygues Immobilier y réalise Le Domaine d'Hélios, un petit programme de 19 logements à 500 m du centre, comprenant des maisons, des appartements-villas et du collectif (du studio au 5-pièces). "En commercialisation, il nous reste actuellement une quinzaine de logements dont les prix au mètre carré tournent autour de 2 500 r", précise Philippe Cousty directeur de l'agence de Bouygues Immobilier. Dans le même secteur, Avis Immobilier est chargé de la commercialisation des Résidences du Parc, un petit collectif abritant du studio au 5-pièces. Présence également de Bouwfonds Marignan qui développe Les Allées d'Aprilis, petit domaine composé de maisons. Le promoteur prépare également, en tant qu'aménageur, le projet de la Zac Trélazé, un secteur qui bouge beaucoup. A Bouchemaine, au sud-ouest d'Angers, Bouygues Immobilier bâtit un petit collectif dans lequel il ne reste plus que cinq appartements (2 et 3-pièces) proposés à 2 550 e/m2 en moyenne. Dans cette commune, Unir Immo construit 11 maisons (4 et 5-pièces) réparties sur un hectare d'espace boisé. Aux Ponts de Cé, petits collectifs et maisons sont également vendus au prix moyen de 2 600 e/m2 (Bouygues Immobilier).

L'Essonne marche à contre-courant des départements franciliens. Peu actif depuis 2005, son marché immobilier redevient tonique. Massy a donné le ton en aménageant deux quartiers neufs, Atlantis et Vilmorin, autour de son pôle des gares TGV/RER actuellement en restructuration. Ce périmètre qui se valorise remporte les faveurs des constructeurs qui sont six à lancer des projets. Dans la foulée de cette capitale économique de l'Essonne, des communes vivent un second souffle : Longjumeau restructure son centre-ville, Wissous conçoit un village à l'ancienne autour d'un lac, Vigneux-sur-Seine se lance dans l'accession à la propriété à assez grande échelle, Evry requalifie son coeur de ville et ose des équipements contemporains en harmonie avec cette ancienne "ville nouvelle"…

Indicateur Bertrand : Quels sont les enseignements que l’observatoire Clameur tire de l’évolution des loyers sur les 9 premiers mois ?
Michel Mouillart : Avec une hausse des loyers de marché de 2,7 % sur un an, le ralentissement est désormais confirmé. Il est vrai qu’en 2006, le rythme de la progression annonçait déjà le retour au calme des loyers, après deux années de hausse rapide (+ 3,5 % contre + 5,7 % en 2004 et + 5,1 % en 2005). Mais cette année, un fait remarquable doit être souligné : le ralentissement s’accompagne d’une nouvelle progression de l’activité du marché locatif privé (le nombre de ménages qui ont déménagé dans l’année continue à augmenter). Le marché se porte donc bien, même si la signature des nouveaux baux n’est peut-être plus aussi facile qu’au début des années 2000 : la demande est souvent hésitante face aux loyers demandés, elle négocie plus souvent, elle reste très attentive à la qualité et aux défauts des biens proposés… En un mot, les délais s’allongent et les bailleurs doivent redoubler de professionnalisme. Le seul point d’ombre, c’est le constat d’un recul sensible de la part des biens reloués après la réalisation de travaux de mise aux normes par exemple : depuis 2 ans, cette part s’établit à 21 % des relocations réalisées contre 25 % au début de la décennie. La dérive risque de devenir préoccupante si elle se confirmait.

I.B. : Quelle analyse avez-vous du marché et quel est votre sentiment sur les mesures gouvernementales en faveur de l’accession ?
M. M. : Jusqu’en 2005, le marché de l’immobilier a été porté par l’amélioration régulière des conditions de crédit avec la baisse des taux, l’allongement des durées, le développement des formules de prêt cautionné, etc. La remontée des taux qui a commencé à la fin de l’année 2005 s’est d’ores et déjà traduite par un relèvement de plus de 100 points de base sur les prêts du secteur concurrentiel (4,43% fin août hors assurance et coût des sûretés contre 3,36 % fin 2005). Mais dans le même temps, l’allongement des durées se poursuit : dans le neuf et dans l’ancien, les durées sont aujourd’hui de l’ordre de 19 ans et 10 mois en moyenne. Depuis la fin 2005, les durées s’allongent de 12 mois par an ! Cela a permis de compenser la hausse des taux : dans le neuf où les prix sont restés relativement sages, la solvabilité de la demande est restée forte ; alors que dans l’ancien, elle a sensiblement reculé avec la poursuite de la hausse des prix. Le nouveau crédit d’impôt en faveur de l’accession devrait dès lors impulser un nouvel élan à l’activité : par exemple dans le neuf, pour un accédant très modeste (moins de 2 smic de revenus et 18,2 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort ou ce qui revient au même, une hausse du pouvoir d’achat de l’ordre de 6,7 points ; pour un accédant modeste (de 2 à 3 smic de revenus et 35,7 % des accédants), son impact représente une diminution de taux d’effort de l’ordre de 4,5 points. Il n’est cependant pas évident que l’impact attendu s’exprime pleinement dans l’ancien : déjà, les avantages de la réforme du PTZ de 2005 avaient rapidement été compensés par la hausse des prix ; il n’est donc pas à exclure qu’encore une fois le potentiel de développement de ce marché soit confisqué par la poursuite de la hausse des prix. Si tel était le cas, le risque serait grand d’un blocage des flux de l’accession, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf : le tiers des logements neufs achetés ou construits dans l’année ont nécessité la revente préalable de l’autre résidence principale ; si le marché de l’ancien se bloque, celui du neuf en subira les conséquences par ricochet !

I. B. : Quel regard portez-vous sur le logement neuf ?
M. M. : Comme Clameur a permis de le constater, la situation des marchés locatifs privés reste bonne, dans l’ensemble : la pression de la demande est forte et tout prête à croire qu’elle devrait rester forte à l’avenir, les perspectives de recettes locatives sont toujours bien orientées. SiR les programmes proposés à des investisseurs sont bien situés et bien inscrits dans la réalité des marchés locaux, tant en termes de loyer de sortie que de nature des produits proposés, les projets d’investissement locatif continueront à avoir les faveurs de la demande : leur réalisation ne peut qu’être aidée en cela par les dispositifs de défiscalisation (Robien recentré et Borloo populaire) dont l’efficacité “économique” n’est plus à démontrer. Maintenant, il est clair qu’un certain nombre de projets d’investissement proposés ont pu être ou sont encore aujourd’hui “hors” marché : il peut cependant être facile pour un investisseur de vérifier l’adéquation du projet au marché en consultant les niveaux moyens des loyers de marché régulièrement mis à jour par notre observatoire, par exemple. Construire suffisamment pour satisfaire des besoins en logement estimés entre 450 000 et 500 000 unités chaque année d’ici 2015 nécessite en effet de faire feu de tout bois : il convient donc de consolider les flux de l’investissement locatif privé, d’amplifier la construction locative sociale et d’accroître le niveau de l’accession dans le neuf. D’ores et déjà, le niveau de la construction devrait se rapprocher des 440 000 logements mis en chantier en 2007.

* Clameur : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

De l'autre côté de la Maine, un important projet est également à l'ordre du jour autour du pôle universitaire. Notamment la nouvelle cité universitaire internationale qui devient opérationnelle à compter de la rentrée prochaine et accueillera quelque 400 étudiants supplémentaires. Parallèlement, une résidence avec services de 60 logements ouvrira également ses portes. S'y ajouteront 17 500 m2 de bureaux et commerces. Place François 1er, @phone, une société de conseils en systèmes informatiques, s'installe d'ailleurs sur 5 000 m2 de bureaux. A plus long terme (2020), le projet de déplacement du MIN (marché d'intérêt national) devrait libérer de l'espace pour construire des logements, des bureaux, des équipements, des commerces…. Et ce, en partie le long des berges de la Maine qui font, elles-mêmes, l'objet d'un grand projet de reconquête. C'est d'ailleurs en vue de ce réaménagement des berges que vient d'être construit un équipement emblématique de la ville : Le Quai, un lieu culturel ouvert aussi bien à la danse, à la musique qu'au théâtre et à l'Opéra. En face, sur l'autre rive, a pris place "Fleur d'Eau", un nouveau centre commercial où les Angevins peuvent désormais faire leurs emplettes. Le secteur sud de la gare Saint-Laud n'échappera pas non plus à la frénésie de construction qui règne ici. Mais là, ce sont surtout les activités économiques qui seront privilégiées.

Vivre en harmonie avec la nature, c'est aussi la faire entrer dans son logement. Un mouvement en forte accélération. A la campagne, c'est simple, la verdure, les beaux paysages sont partout. Mais les “urbains” veulent eux aussi se mettre au vert ! Les toits, les façades végétalisées devraient connaître un fort développement dans les années à venir. Le système des plantes verticales est promis à un bel avenir. L'habitat du futur accordera donc une plus large place à la nature, ce qui pourra se traduire par plus de terrasses, de vérandas fleuries. Le succès actuel du jardinage est un signe fort de cette tendance.

Pourtant, derrière cette apparente simplicité, la Bonne Maison cache des trésors d'ingéniosité. Ce nouveau concept, qui sera commercialisé courant 2008, permet d'économiser 85% d'énergie par rapport à une habitation normale. Pour atteindre ce résultat, une attention particulière a été apportée à l'enveloppe de la maison. Celle-ci bénéficie d'une isolation renforcée, d'une rupture totale des ponts thermiques (zones par lesquelles la chaleur s'échappe facilement), de fenêtres à triple vitrage et d'une réduction de la perméabilité à l’air des murs grâce à une membrane spéciale. Tout a été pensé pour que cette maison puisse au mieux utiliser les énergies renouvelables. C'est ainsi que 68 % des ouvertures sont disposées au sud, tandis que la façade nord est pratiquement fermée. La production d'eau chaude sanitaire se fait par panneaux solaires et la maison bénéficie d'un double flux sur un puits canadien (système géothermique), garantissant un air propre et tempéré en été comme en hiver. La Bonne Maison promet une température idéale sans aucun système de chauffage classique, à l'exception d'un poêle à haute performance. Ainsi, la consommation énergétique en chauffage est estimée à 12 kw/m2/an, contre 70 kw/m2/an pour les constructions standards.