Tous les conseils en Immobilier

En attendant que tous ces projets prennent corps, ceux qui cherchent à acheter du neuf dans le centre-ville peuvent se tourner vers la place Lafayette, réputée pour son grand marché, où Bouygues Immobilier commercialise encore une dizaine d'appartements à des prix autour de 3 400 e/m2. Même ordre de prix pour Villa Quinconce, proche de l'hôtel de ville dont la livraison est prévue début 2009. En remontant au-delà du palais de justice, tout au bout de l'avenue Pasteur, l'îlôt Desjardins offre davantage de choix. Sur cette ancienne caserne prendra place un parc public habité, alliant espaces de détente et 400 logements organisés autour d'une prairie rustique, l'ensemble mêlant maisons et petits collectifs.

L'achat d'un logement engage - souvent - pour de nombreuses années. Cela vaut bien la peine de s'offrir le temps de la réflexion ! Avant de donner votre feu vert, étudiez donc minutieusement votre projet. Première étape, le choix d'un professionnel irréprochable. Pour trouver la perle rare, multipliez les pistes : bouche-à-oreille bien sûr, mais aussi l'étude approfondie de la presse spécialisée, les nombreux salons de l'immobilier... Dans tous les cas, choisissez un professionnel qui justifie qu'il est couvert par une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons. Feuilletez attentivement les catalogues des promoteurs-constructeurs. Si possible, demandez à voir leurs anciennes réalisations. Et, bien sûr, faites un détour par leurs appartements ou maisons témoins. Véritables "vitrines" des opérations, ils sont soigneusement mis en scène. Ils vous donneront bien sûr une idée plus précise que des photos ou des notices techniques. Mais ne vous laissez pas influencer par la décoration forcément très soignée. Les logements exposés peuvent aussi contenir de nombreuses options très sympathiques... mais non comprises dans le tarif de base !

Même avec un régime matrimonial adapté, vous n’êtes pas à l’abri en cas de décès de votre conjoint. Car à défaut de dispositions prises pour vous protéger, vous risquez, en présence d’enfants, de vous retrouver dans une situation matérielle délicate. Et même si la législation a renforcé le droit du conjoint survivant, rien ne vous empêche d’en améliorer le sort par des dispositions complémentaires. La première qui vient à l’esprit est la donation au dernier vivant. Elle porte sur les biens laissés par le défunt. Si vous laissez des enfants, par exemple, votre conjoint aura le choix entre plusieurs solutions : soit l’usufruit de toute la succession, soit un quart de la succession en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, soit encore la quotité disponible de la succession en plein propriété. Cette quotité varie selon le nombre d’enfants en présence : la moitié avec un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois enfants ou plus. En l’absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de toute la succession ou un quart en pleine propriété. Autre possibilité pour favoriser le conjoint sous le régime de la communauté légale : la clause d’attribution, ce qui vous autorise à donner plus à votre conjoint (2/3 ou 3/4 des biens communs en pleine propriété ou en usufruit…), tout en évitant la taxation du fisc. Même avantage avec une clause de préciput qui vous donne la possibilité d’attribuer un bien supplémentaire sans que les héritiers puissent s’y opposer.

Face à ce constat, les professionnels mettent l'accent, à l'instar de Jérôme Renaud, président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, "sur une dichotomie de plus en plus marquée entre la bonne santé d'un marché résidentiel de luxe et les difficultés de logement pour les actifs du département". En matière de résidences de haut standing, le marché ne semble pas être traversé de remous significatifs. Pour Antoon Van Luijk, directeur commercial du Groupe Franco-Hollandaise de Construction : "Plus que jamais et avec des niveaux de prix aujourd'hui rarement inférieurs à 6 000 r/m2, l'emplacement est redevenu le repère essentiel des acheteurs qui proviennent de la région lyonnaise, de Paris ou de l'étranger.Toutes proportions gardées, les différences de prix entre les programmes disponibles sur le marché ne sont plus très importantes. L'acheteur n'aura donc aucun mal à sélectionner l'emplacement en premier lieu". Et même, loin d'être inquiet, ce segment de marché est porteur comme le souligne Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad :"Il existe une vraie demande pour des programmes très haut de gamme.A Menton, par exemple,avec Hambury Palace, une opération récente de 62 logements, implantée en front de mer, commercialisée à 10 400 r/m2, nous enregistrons un rythme de réservations très soutenu.Pourquoi ? Un programme idéalement placé et offrant des prestations adaptées à la clientèle correspondante,étrangère en grande majorité, n'a pas de difficultés à être commercialisé sur la Côte d'Azur". En matière de rythme de commercialisation, Antoon Van Luijk confirme cette tendance sur le nouveau programme, Le Madrid à Cannes, 32 logements sous forme d'une petite résidence dans le secteur de la Basse-Californie, avec la Croisette accessible à pied, à environ 7 500 e/m2, pour une livraison en 2009.

Par définition, investir dans une grande métropole (Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux…) est moins risqué qu’ailleurs car les liquidités y sont meilleures et donc le nombre de transactions plus élevé. Vous aurez donc plus de chance de trouver un locataire ou un acheteur en cas de revente. Toutefois, inutile de se ruer dans les centres-villes si vous aspirez à une rentabilité financière immédiate. Les prix d’acquisition y sont nettement plus élevés qu’ailleurs et donc les taux de rentabilité bien inférieurs à ceux constatés en périphérie. Pour les 3-pièces et plus, la rentabilité est nettement inférieure à 3 % en centre-ville et proche de 3 % en banlieue. En revanche, si vous visez une bonne plus-value, mieux vaut opter pour une surface intermédiaire comme un 2-pièces en centre-ville. A la revente, ces biens valent de l’or. Sachez toutefois que vous pouvez faire “l’affaire du siècle” en misant sur des secteurs dans l’immédiat peu porteurs mais peut-être promis à un bel avenir. “Les particuliers qui ont investi à la Plaine Saint-Denis il y a 3 ou 4 ans, profitent aujourd’hui d’une bonne rentabilité locative et peuvent également tabler sur une excellente plus-value”, observe Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier. Si vous avez un tantinet le goût du risque, vous pouvez également opter pour un bien dans une ville moyenne de province. “Investir dans une métropole de second rang suppose un degré de connaissance du marché plus élevé car la prise de risque est plus importante”, souligne Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paris Invest Immo. Pour optimiser ce type d’acquisition, mieux vaut donc être du coin, y connaître quelqu’un de confiance ou y avoir passé une partie de son enfance. A fortiori s’il ne s’agit pas d’une ville universitaire. Pas question d’acheter dans des villes moyennes comme Carcassonne, Tarbes, Montauban, Angoulême, Périgueux… où l’offre en produits défiscalisant est complètement déconnectée de la réalité du marché.

Montmorency : une ville sur une colline. En haut, une forêt. En bas, une vallée. En face, la vue sur Paris. Au pied, un château et une collégiale. Ici le moindre mètre carré neuf, rarissime faute de foncier, vaut dans les 5 000 e. Sûr de son fait dans ce cadre prisé, Franco Suisse veille à la dernière touche d'un projet et se trouve en pourparlers pour un autre sur les hauts de la ville. Du neuf aussi dans la vallée de Montmorency, à Soisy, Montmagny, Groslay et Deuil-la-Barre. Jusqu'à présent, la vallée a fourni le gros du bataillon des logements du Val d'Oise et elle en prévoit 380 par an. Voisine et jumelle par bien des aspects, la petite Enghien (11 000 habitants) joue le rôle de station balnéaire avec son casino-théâtre, ses thermes et sa navigation sur le lac. Un air d'Annecy ou de La Baule à 12 minutes de la gare du Nord qui a séduit durant des années un public senior, friand de calme et de qualité de vie. Mais les choses changent. "Alors que le territoire ne parvenait pas à capter les familles entre 1990 et 1999,un mouvement inverse s'esquisse depuis cinq ans", observe le Programme local de l'habitat. Pour Marlène Partouche, la négociatrice de Spirit, il n'y a pas de doute. La maison de ville qu'elle propose à 560 000 e est faite "pour une clientèle assez jeune qui veut un jardin pour les enfants sans souhaiter effectuer des travaux dans une maison ancienne". Quant au duplex avec 120 m2 de terrasse à 700 000 e, "il conviendrait à la perfection à une clientèle parisienne de 40/45 ans qui revendrait son bien pour s'agrandir. A Paris, elle n'aurait pas les moyens de voir aussi grand." Là aussi, les Parisiens sont attendus sur le pas de la porte.

Ma femme et moi allons signer une promesse de vente pour acheter un terrain dans un lotissement dont les installations ne sont pas encore terminées, quelles précautions devons-nous prendre ? (Sacha I.,Marne-la-Vallée, 77)

“Un fort retour de l’investissement privé sur Vaulx-en-Velin”

L’avant-contrat n’est pas obligatoirement signé à l’étude notariale mais cela peut s’avérer utile, en raison des formalités qui doivent être respectées en termes de délais (rétractation, conditions suspensives…) et de contrôle (identité des parties, hypothèques, diagnostics…). L’acte de vente définitif est lui toujours passé devant notaire. En principe, c’est l’acquéreur qui choisit le notaire, souvent chaque partie fait appel à son propre notaire, c’est un droit qui ne peut être refusé. Les émoluments ne sont alors pas plus chers, mais partagés entre les deux professionnels.

L’agence Dusapin, Leclercq maîtrise à la fois l’architecture et l’urbanisme. Point de vue sur deux métiers qui se nourrissent l’un de l’autre en permanence.

Vous avez convolé en justes noces ? Incontestablement, le mariage vous donne un cadre juridique dont ne disposent pas les concubins ou même les pacsés. Tout d’abord, sachez qu’en cas de décès de l’un, l’autre dispose sur son logement d’un droit de jouissance gratuite d’un an, quel que soit le régime matrimonial. Pour autant, ce dernier doit être bien choisi. Votre protection en dépend.

"Ma hiérarchie m'avait donné le choix entre Paris et les Yvelines. J'ai évidemment préféré les Yvelines parce que le climat demeure agréable, les paysages sont beaux et nous nous trouvons seulement à 30 mn de Paris". Cette remarque d'un Anglais de Manchester installé depuis sept ans dans les Yvelines préface un documentaire diffusé sur Euronews en juin, où il est question du plus "british des départements franciliens". Ici les biens de qualité se commercialisent vite. Pour donner des exemples, trois maisons neuves d'exception viennent d'être mises en vente à Versailles pour la coquette somme de 1,4 million chacune. Toutes trois ont trouvé preneurs en un mois et demi auprès de cadres supérieurs et.. d'un Anglais résidant à Monaco.

Notaire à Paris

Ici, l'offre de logements permet à l'acquéreur de disposer d'une diversité d'emplacements sur un territoire délimité et de conceptions variées. Bouwfonds Marignan lance, boulevard de Suisse, dans le quartier des Minimes, Les Harmonies, un programme de 46 logements, du studio au 5-pièces, proche de la ligne B. Cette résidence chauffée au gaz est commercialisée au prix moyen de 3 400 e/m2 habitable et sera livrée au 1er trimestre 2009. Sur la Zac des Ponts-Jumeaux, Bouygues Immobilier propose La Porte du Barrio, une résidence face au canal du Midi, du studio au 5-pièces, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2009. Kaufman & Broad est aussi présent sur la Zac avec O Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec, par exemple, un 3-pièces de 53 m2 à 209 000 e. Le promoteur lance aussi en hyper-centre Quai du Roy, dans le quartier Saint-Aubin. Cogedim, qui prépare un certain nombre de projets, est présent Zac de Bourrassol avec Horizon Garonne, 44 logements, du 2 au 5-pièces, à 3 200 e/m2, dont une partie offre une vue sur la Garonne. Sise dans un quartier en pleine évolution, cette résidence est livrable au 1er semestre 2009. C'est avec Bouygues Immobilier que Cogedim devrait en co-promotion livrer 71 logements sur la Zac de Marengot, au prix moyen de 3 400 e /m2. Pour sa part, Sagec lance plusieurs opérations avec des adresses sur des sites naturellement arborés, comme Côté Parc, près du pôle Cancéropôle, où 19 logements vont être réalisés sur un parc classé de 2 500 m2 à 2 600 e/m2 habitable, hors parking et une livraison prévue au 1er trimestre 2009. Quant à Serge Mas Promotion, il lance notamment le Gréco, sur la Zac de Borderouge, au pied du métro, avec 34 appartements, du 2 au 4-pièces, livrables fin 2008. Sans être exhaustif, il convient de citer aussi Tagerim et Les Jardins de Riquet, quartier Croix-Daurade, un programme commercialisé par le groupe Imocom, à 3 200 e/m2, livrable fin 2009. Le groupe Belin propose également des logements avec Les Jardins de Garonne, route de Blagnac, dans le quartier des Sept Deniers, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Enfin, les promoteurs Pragma et Eiffage sont également actifs sur le secteur toulousain, tout comme Vinci Immobilier, avec Les Terrasses de Bonnefoy, à deux pas du canal du Midi.

Le mur de mon jardin penche dangereusement et menace de s'effondrer sur le terrain voisin, je dois donc effectuer rapidement des travaux. Cependant mon voisin refuse obstinément que je passe chez lui pour les réaliser.Que puis-je faire ? (Olivier S.,Moreuil, 80)

Cette fois, vous êtes sûr de vous. Une fois votre décision d'achat prise, vous allez devoir respecter à la lettre un planning, sans sauter aucune étape. Première d'entre elles, le contrat de réservation, une sorte de contrat préliminaire. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, par ce contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez sur un compte bloqué un dépôt de garantie. Son montant est fixé à 5 % maximum du prix prévisionnel de vente, si le contrat de vente doit être signé dans un délai d'un an ; de 2 % maximum si le délai est d'un à deux ans.

Je suis propriétaire-bailleur d'un studio et j'ai entendu parler de nouveaux diagnostics à fournir à mon locataire. Dans quels délais dois-je remplir cette obligation ? (Mathieu R.,Nice,06)