Tous les conseils en Immobilier

Pour être complet sur l'investissement locatif, il faut aborder le problème de la revente du bien. Si vous n'avez pas investi en pensant à une utilisation personnelle future de votre bien, vous serez peut-être amené à le vendre au bout de quelques années de location (au moins neuf, si vous disposez de l'amortissement Robien). Si vous avez investi dans un logement bien situé, dans une ville attractive, et que votre bien est en bon état, vous devriez réaliser une belle plus-value... Sur laquelle l'Etat voudra prendre sa part. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement locatif, les plus-values réalisées sont soumises à une fiscalité que la loi de finances 2004 a profondément réformée et simplifiée.

Pierre Cohen, président de la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole répond aux questions d'Explorimmoneuf.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les principales mesures relatives au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme dont vous avez présenté récemment le projet de loi ? Dominique Perben : L’essentiel de la réforme tient en trois points : la quinzaine de régimes d’autorisation différents existants seront regroupés en seulement trois catégories d’autorisation : le permis de construire, le permis de démolir, le permis d’aménager. En outre, le régime de la déclaration préalable sera rénové et simplifié. Les délais d’instruction seront prévisibles et garantis. Le mécanisme de contrôle de la conformité des travaux sera simplifié. Le décret qui précisera les détails de la réforme est en cours de finalisation. Je tiens à ce qu’il soit publié dès cet automne pour que la réforme puisse s’appliquer sereinement à l’été 2007. I.B. : Est-ce vraiment une réforme qui va simplifier, accélérer les choses pour la vie quotidienne des Français ? Qu’est-ce que cela va aussi changer pour les collectivités ? D.P. : Il s’agit vraiment d’une réforme au bénéfice de l’usager : celui-ci n’aura plus à s’interroger sur la procédure à suivre et le formulaire à remplir, et il saura, un mois après le dépôt de son dossier à la mairie, à quelle date la réponse lui sera donnée, au lieu d’être, comme aujourd’hui, souvent retardé dans son projet par une complication administrative imprévue. C’est très important pour les particuliers comme pour les entreprises et les collectivités elles-mêmes y verront plus clair. Tous les permis déposés après le 1er juillet 2007 pourront en bénéficier. I.B. :Un projet d’aménagement urbain d’envergure se dessine à Lyon, La Confluence. Quels sont, selon vous, ses principaux atouts ? D.P. : Lyon Confluence est en effet une opération très importante et capitale pour Lyon : il s’agit de doubler la superficie du centre-ville sur une surface de 150 hectares en transformant un espace délaissé marqué par son passé industriel. Ce projet, il faudra naturellement du temps pour le réaliser. Les premiers résultats que nous constatons aujourd’hui sont essentiellement le fruit d’une ambition très forte de Raymond Barre qui a donné l’impulsion pour faire au cœur de la ville et dans ce site d’une potentialité exceptionnelle, un nouveau quartier mixte à vocation métropolitaine. Cette opération bénéficie en effet de nombreux atouts : sa localisation sur la presqu’île d’abord, dans un site d’une exceptionnelle qualité paysagère entre le Rhône et la Saône, permettant la valorisation de l’accès aux fleuves, qui sera renforcée par la création d’une place nautique de 4 hectares. Les équipements à prévoir en feront un lieu d’attraction, avec l’implantation d’un grand pôle de loisirs et l’ouverture du musée des confluences, sous maîtrise d’ouvrage du Conseil général, qui seront des évènements architecturaux. La mixité du programme, logements et activités, assurera la vie du quartier en permanence. Je remarque d’ailleurs que la densité bâtie y sera forte, de l’ordre de 3, pour dégager près de la moitié des surfaces au profit des espaces publics. Enfin, elle sera, dès la première tranche, desservie par le tramway. C’est vraiment la ville du troisième millénaire qui doit être créée à Lyon Confluence… J’y contribue activement en ayant permis le déménagement des prisons de Lyon, en ayant favorisé la recherche d’une solution pour le transfert du marché de gros et en appuyant la démarche des Voies Navigables de France qui a présenté un projet de valorisation du site de Port Rambaud. J’appelle de mes vœux une meilleure lisibilité pour les tranches à venir en termes de définition et de prise de responsabilité, ce site mérite que l’ambition initiale qui a permis le développement que nous constatons aujourd’hui soit à nouveau présente dans les années à venir pour donner à Lyon ce centre de ville digne d’une grande métropole européenne et dont les Lyonnaises et les Lyonnais pourront être fiers. I.B. : Et le logement neuf ? D.P. : « D’abord je constate que ce gouvernement a porté la production de logement à un niveau historique : nous sommes sur un rythme de 420 000 logements neufs par an ! Ce dynamisme était indispensable au vu du retard accumulé et les entreprises de bâtiment ont su répondre présent. La qualité de la production est plutôt bonne, et des progrès sont faits tous les jours en matière d’économies d’énergie ou de qualité environnementale. Mais beaucoup reste encore à faire, et je crois qu’il nous faut libérer les imaginations et encourager l’innovation pour construire les logements qui répondront aux nouveaux modes de vie, qui devront concilier densité urbaine et présence de la nature, proximité des transports et des services et besoins de calme, ouverture sur la ville et protection de l’intimité ; autant d’aspirations légitimes, en apparence contradictoires, qu’il faut résoudre à l’échelle du logement mais aussi, et peut-être surtout, de la qualité de l’aménagement et de l’urbanisme. Déjà les recherches engagées par le Plan Construction Urbanisme et Architecture dessinent l’avenir du possible. Fixons-nous des objectifs ambitieux : je sais que nous sommes capables de les atteindre. » I.B. : Et l’espace public ? D.P. : « En France c’est le lieu de la socialité urbaine, cet espace de rencontre, de partage dans le respect de l’autre. La mixité sociale se construit pas à pas à travers l’aménagement des quartiers, de par la volonté des responsables politiques de créer pour leurs concitoyens des espaces de qualité. L’Etat y prend sa part : je pense aux terrasses de Seine-Arche, aux espaces verts de Sénart, aux promenades qui voient le jour sur le port de Marseille. Mais surtout ses services déconcentrés épaulent si besoin est toutes les collectivités locales soucieuses de s’engager dans cette voie. »

Indicateur Bertrand : Quelle place donne le Scot au besoin de logements ?

Le marché francilien poursuit son atterrissage depuis l’an dernier. En revanche, une période de créativité s’ouvre en termes de programmation immobilière et d’architecture. Enquête sur les perspectives d’une région en mutation.

Le Pacs vous permet d’organiser votre vie hors des liens du mariage. Un dispositif né en 1999 et remanié en 2006. C’est un contrat dans lequel les droits et devoirs de chacun sont fixés. Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires d’un Pacs sont automatiquement sous le régime de la séparation de biens. Mais, vous pouvez aussi opter pour le régime de l’indivision organisée, assez proche du régime de la communauté légale : les biens possédés avant le Pacs restent la propriété de chacun, ceux acquis après deviennent communs par moitié. Sauf si l’acte d’achat en dispose autrement. A défaut, même un bien acquis avec les fonds propres d’un seul partenaire, devient communautaire. Une façon d’avantager le partenaire le moins argenté dès le départ, sans que les héritiers puissent s’y opposer. Un avantage que vous pouvez cependant regretter si vous vous séparez… En cas de décès, le régime de la séparation de biens autorise le survivant à occuper le logement durant un an, même s’il n’est pas propriétaire. Mais en dehors de cette disposition, les pacsés n’héritent pas l’un de l’autre. Ce sont les parents, enfants, frères et sœurs, neveux, cousins… qui recueillent la succession. En l’absence d’héritiers ou de testament, c’est l’Etat qui récupérera la succession. D’où la nécessité de prendre des précautions, soit au moment de l’achat en commun, soit après par donation ou testament. Fiscalement, il est plus intéressant d’être partenaire pacsé que concubin. Surtout avec la nouvelle réforme qui exonère désormais (à partir du 22 août 2007) le partenaire pacsé survivant de droits de successions. S’il a fait un testament bien sûr. Auparavant, le pacsé bénéficiait d’un abattement de 57 000 e en cas de donation. Au-delà, il était taxé de 40 % de la valeur des biens reçus jusqu’à 15 000 e et de 50 % au-delà.

Les investisseurs reviennent à la pierre en Manche aussi, où l'embellie est nette. Le littoral offre un argument rassurant : desemplacements recherchés.

Inlassablement, la demande revient, à chaque enquête sur le logement : le besoin de plus d’espace est toujours d’actualité. En vingt ans, la surface moyenne par habitant est pourtant passée de 31 à 37 m2. Mais c’est encore insuffisant, puisqu’une demande d’espace supplémentaire continue à se faire entendre. C’est l’une des raisons du succès de la maison individuelle, le type de bien qui offre le plus d’espace. Mais avec un pouvoir d’achat en berne et un prix au mètre carré qui continue de tutoyer les sommets, l’objectif est bien d’optimiser chacune des pièces du logement, pour perdre le moins de surface possible. Dans ce domaine, le neuf a quelques longueurs d’avance sur l’ancien. On garantit aujourd’hui, dans 50 m2, un niveau de confort équivalent, voire supérieur à ce que pouvait offrir une surface plus grande il y a quelques années. “L’amélioration a d’abord été structurelle, affirme Gwenaelle Zunino, architecte urbaniste à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France. Les nouvelles techniques de construction ont augmenté la portée entre les travées.” Autrement dit, la distance entre les pièces maîtresses de la construction (piliers, colonnes, etc.) est aujourd’hui plus importante que par le passé. Concrètement, cela signifie moins de murs porteurs. “Ainsi, on perd moins de place, ce qui agrandit automatiquement la surface utilisable des pièces. Explication : avant, les planchers étaient en bois, aujourd’hui, ils sont en béton. Une plus grande solidité, qui permet plus de liberté dans l’organisation du logement”, détaille Gwenaelle Zunino. Aujourd’hui, il est toujours possible de demander des adaptations au constructeur, pour obtenir du sur-mesure. Le garage, par exemple, peut être transformé en atelier de bricolage ou en salle de jeux. Le premier pas pour un logement au plus près de ses envies. L’un des principaux atouts du neuf, c’est sa meilleure adaptation de l’espace aux besoins individuels de ses occupants. Autre point fort, le décloisonnement, qui supprime les couloirs, ouvre l’espace, facilite le mouvement, et l’utilisation de plus en plus fréquente de portes coulissantes, plutôt que battantes. Les premières sont légèrement plus chères à installer... mais prennent moins de place. Encore plus efficace, l’abandon, fréquent dans les petites surfaces (studio, 2, voire 3-pièces, de l’entrée et des couloirs. Enfin, pour “remédier” à notre tendance à accumuler de plus en plus de choses, les astuces gain de place se multiplient. Le rangement ? Une clé de l’aménagement intérieur, un véritable luxe à ne pas négliger sous peine de se laisser déborder. Les solutions sont de plus en plus souvent intégrées dans les logements neufs. Prévues en amont, avant de poser la première pierre, elles coûtent forcément moins cher qu’en réhabilitation. À titre d’exemple, les meubles-cloisons, qui font office de séparation entre les pièces, se multiplient. Une manière de marquer la frontière entre deux espaces de vie, sans devoir recourir à un mur.

I. B. : Quelle est, justement, la place du marché destinée aux actifs ?

3 questions à Marc QUIÉVREUX, directeur de la formation du réseau de courtage In & Fi Crédit

Aux lignes A et B qui fonctionnent avec le métro automatique Val (la ligne B est en cours d'avancement), le réseau de transports de l'agglomération du Grand Toulouse est enrichi par la ligne C qui suit le trajet Saint- Cyprien-Arènes-Colomiers et la récente ligne D qui relie Toulouse-Matabiau à Muret. Ces deux lignes sont exploitées par la SNCF et des pôles de correspondance avec des bus, des parcs d'échange pour les véhicules, permettent de fluidifier ces différents transports. Depuis décembre dernier, 19 allersretours journaliers sont désormais possibles grâce au combiné Tisséo-SNCF, englobant l'ensemble des transports en commun sur cette aire. En plus de la construction de la ligne B du métro, un autre projet est d'importance pour les nouveaux arrivants comme pour ceux qui résident à Toulouse : le projet d'une ligne E est engagé et il desservira Toulouse à l'un de ses pôles d'excellence sur le tronçon Arènes-Pupran- Blagnac-Aéroconstellation. La combinaison métro et bus porte ses fruits, principalement grâce au prolongement de la ligne A (Balma-Gramont) et à l'accroissement du nombre de trains sur la ligne C (Arènes / Colomiers). En 2004, on a comptabilisé 40 millions de voyageurs sur la ligne A contre 34 millions en 2003 et 43,6 millions de voyageurs dans les bus contre 41,7 millions en 2003. Quant à la ligne C, elle a enregistré 485 000 en 2004 contre 206 500 en 2003

Professeur d'économie à Paris-10-Nanterre, directeur de l'observatoire des marchés immobiliers, Michel Mouillart nous livre son analyse sur l’évolution de la situation financière et son impact sur marché de la pierre. Indicateur Bertrand : De quelle façon percevez-vous la crise actuelle ? Michel Mouillart : C’est une crise brutale, rapide et bien plus forte que celles que nous avions connues précédemment, à la fin des décades 70 et 80. Les mises en chantier avaient baissé de 30 000 par an pendant deux à trois ans à la fin des années 80, alors que le recul a été de 60000 pour la seule année 2008, et devrait atteindre 40000 en 2009. L’État porte en partie la responsabilité des deux crises précédentes. La remise en cause de l’APL Accession et la réduction du nombre des Prêts d’accession à la propriété (PAP), à la fin des années 80, avaient eu pour conséquence d’abaisser les ventes de neuf de 80000 unités. Cette fois, c’est différent. La crise n’émane ni des marchés, ni des pouvoirs publics, mais elle est d’origine financière, et vient des États-Unis. En somme, elle est exogène, donc injuste. En outre, elle s’auto-entretient de façon plus puissante : 57 % des transactions de l’ancien servent à financer l’achat d’un autre bien, au lieu de 32 % au début des années 90. L’impact de la régression de l’ancien a été multiplié pratiquement par deux. I. B. : Mais les prix de vente n’étaient-ils pas trop élevés ? M.M. : Peut-être, mais cela n’a pas cassé le marché. Preuve en est, 845000 personnes ont accédé à la propriété en 2007, contre 800000 en 2006. I. B.: La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) permettra-telle une sortie de crise? M.M. : Quand les taux d’intérêt baissent, c’est une autre histoire qui s’écrit. Ceux qui ont annoncé une chute apocalyptique des prix de l’ancien en 2009 en seront surpris. Cette baisse des taux par la BCE est élevée et sera suivie d’une autre dans quelques mois. Cela aura pour effet d’inciter fortement à l’achat immobilier, d’autant que les établissements de crédit ont maintenu des durées longues de prêt de 18,5 années en moyenne. Encore faudra-t-il que ces établissements accèdent à des ressources pour prêter. Or, la garantie de l’État ne fabrique pas de ressources. Les marchés immobilier pourraient donc vivre un début d’année médiocre, suivi par un redémarrage à l’été. I. B.: Le plan de relance prévoit le doublement du prêt à 0% dans le neuf.Quel en sera l’impact ? M.M. : En moyenne, le prêt à 0 % s’élève à 18 000 euros dans le neuf. Son doublement permettra de compléter l’apport personnel du futur acquéreur de 22 000 € en moyenne, d’élargir sensiblement le nombre d’accédants mais également d’alléger le taux d’effort, qui passera de 33 % à moins de 30 %. Aux 80 000 prêts à 0% de 2007 pourraient s’en ajouter 30 000 à 40 000. Ce dispositif, qui ne s’adresse qu’aux primo accédants, est cohérent, mais je regrette que rien n’ait été annoncé quant à la sécurisation des emprunteurs.

CARTES. Transactions en hausse. Progression des commercialisations. Renouvellement du stock de nouveaux logements… tous les indicateurs sont au vert pour la région francilienne dans le neuf qui n’affiche comme seul point noir qu’une hausse continue des prix.

J'ai acquis en mars dernier un appartement sur plan dont j'attends la livraison prochaine et qui est destiné à la location. Compte tenu de la date d'achat pourrai-je le louer dans les conditions du dispositif Borloo ou Robien recentré? (Paul M., Vélizy-Villacoublay, 78)

"Nous préconisons les prêts relais"

"Mieux faire connaître la qualité de nos formations"

Viser la valeur patrimoniale plutôt que la rentabilité