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3 questions à Marc QUIÉVREUX, directeur de la formation du réseau de courtage In & Fi Crédit

“La demande en logements étudiants est élevée et non satisfaite par le secteur public” constate le bureau des élèves de la faculté de Jussieu. En effet, plus de la moitié des 2 millions 250 mille étudiants ne vivent plus chez leurs parents. Ce ne sont pas les 150 000 chambres gérées par le Crous qui peuvent répondre aux besoins ! Dans ce contexte, les résidences offertes par le secteur privé remportent un franc succès et leur construction s'accélère : 8 000 nouveaux logements en 2005, 10 000 en 2006 et 12 000 prévues pour l'an prochain. Autre signe de prospérité pour ce secteur : de plus en plus de grands noms de la promotion “classique” s'y engagent, comme Eiffage, Icade par l'intermédiaire de sa filiale Eurostudiomes, Financière Rive Gauche, Nexity ou encore Kaufman & Broad, Promogim ou Bouwfonds Marignan. “L'investissement en résidence étudiante obéit à une seule règle : choisir un bon emplacement, près des campus ou, dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, près des transports en commun” estime le gérant d'une de ces résidences en banlieue parisienne, tout près du campus de Marne-la-Vallée.

Vous aimeriez bien acheter votre logement, mais vous n’avez pas d’apport personnel. Ce n’est plus un handicap aujourd’hui. A condition de rester dans un seuil d’endettement supportable.

Malgré la loi Solidarité et renouvellement urbains, la répartition des logements sociaux dans Paris n’est pas la même selon les arrondissements. Un point-clé de la campagne.

“J’ai appris mon métier d’urbaniste sur le terrain”, confie-t-il. A coups de POS et de schémas directeurs réalisés dans des villes de tous calibres. Des missions d’expatrié lui ont aussi ouvert les yeux sur d’autres mondes, tout particulièrement en Asie et en Afrique. Sans conteste, le moment fort de ces dernières années a été la participation de l’Iaurif au SDRIF (Schéma directeur de la région Ile-de-France), dont il a été le maître d’oeuvre en tant que bureau d’études de la Région. “Une élaboration complexe qui a nécessité 4 ans d’efforts”, précise Dugeny. L’exercice a été mené dans un calendrier impossible à tenir, mais nous avons réussi !” Parallèlement, après avoir travaillé sur le Caire, Beyrouth et Phnom Penh, l’Institut planche sur le schéma directeur du Grand Casablanca, sur Alger et entame également une collaboration avec Tripoli. L’heure est aussi à l’ouverture vers un public moins technique, élus et universitaires par exemple, à partir de la refonte prochaine du site internet et des publications, dont les célèbres Cahiers. La salle de lecture de la médiathèque vient de tripler de surface et offre maintenant 5 000 ouvrages en accès direct.

D'architecture sobre et élégante, elles ont été pensées afin de pouvoir s'intégrer à l'environnement de n'importe quelle région. Pour renforcer l'aspect visuel d'une seule Un porche commun pour les deux appartements DR maison, les entrées des deux appartements sont discrètes et s'effectuent par un porche commun. Plusieurs modèles sont proposés : un appartement principal de 4-pièces de 75 m2 accompagné d'un 3-pièces de 53 m2, un 4-pièces de 100 m2 doublé d'un 2-pièces de 29 m2 ; un appartement principal de 4-pièces de 88 m2 accompagné d'un 2 pièces de 32 m2. Deux autres modèles offrent des surfaces identiques pour les deux logements : deux 3-pièces de 57 m2 et deux 4-pièces de 75 m2. En termes d'isolation, ces habitations bénéficient d'un traitement acoustique particulier, avec certains modèles équipés de cloisons "triple peau". Parmi toutes les fonctionnalités des Maisons Duos, la suppression du mur (non porteur) entre les deux appartements permet de les réunir et d'agrandir ainsi votre espace de vie sur certains modèles.

Pierre Cohen, président de la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole répond aux questions d'Explorimmoneuf.

Pour ceux qui achètent des petites surfaces, les étudiants sont une cible idéale et semblent être une réserve inépuisable. On recense quelque 2 millions d'étudiants en France pour seulement... 150 000 places dans les cités universitaires. Tous les étudiants n'ont pas la chance de rester dans le cocon familial le temps de leurs études. Aussi, la pénurie fait rage et devient profitable aux investisseurs. Faute de place dans le secteur public, la majorité des étudiants n'ont d'autres choix que de se tourner vers le locatif privé, en particulier dans les grandes métropoles. De plus, louer à des étudiants permet de réaliser des baux courts tout en bénéficiant de garanties financières satisfaisantes. Explications. Les étudiants bénéficient tous d'une aide au logement, qui peut vous être versée directement. Une garantie contre les loyers impayés. De plus, en louant à un étudiant, vous avez systématiquement la caution parentale. Autre garantie contre d'éventuels incidents. Les étudiants louent en général le temps de leurs études, de 1 à 3, voire 4 ans au maximum. Cette durée courte dans le cycle immobilier peut inquiéter légitiment un investisseur. Pourtant, cette situation permet de coller au mieux au marché. A chaque changement de locataire, vous avez la possibilité de réajuster le loyer au niveau du prix du marché, alors qu'en conservant le même locataire, vous êtes tenus de suivre l'évolution de l'ICC (Indice du coût de la construction). Dans une situation de pression sur le marché locatif, le calcul peut être payant. Doublement payant même si vous achetez deux petites surfaces. Pour rappel, en un an, les loyers ont gagné 12 % à Paris, près de 20 % sur l'Académie de Versailles et plus de 15 % dans le sud de la capitale, autour de la fac d'Orsay. Par nature, l'étudiant est consommateur d'un espace exigu. Il se contente généralement d'un petit studio, sous réserve que celui-ci corresponde aux normes minimales de confort (voir encadré). C'est pourquoi, à budget égal, vous avez certainement intérêt à opter pour l'acquisition de deux petites surfaces plutôt qu'une grande. De plus, vous éviterez ainsi le phénomène des colocations, pas toujours bien vu par le propriétaire. Les adeptes des grandes surfaces peuvent néanmoins se tourner vers une population d'étudiants. D'abord, la colocation n'est pas aussi dramatique que certains investisseurs se l'imaginent. Chaque locataire est tenu de signer le bail. A ce titre, vous êtes en droit, comme la loi l'autorise, à percevoir directement les aides au logement de chaque co-locataire. Autre solution qui ne manque pas d'avantages : si vous êtes propriétaire d'un grand appartement et que vous décidez d'en louer une partie, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôts sur les revenus que vous percevez de cette location. Attention, l'avantage fiscal ne fonctionne que si les pièces louées constituent votre résidence principale. Il faut également que la location soit un meublé.

La loi Scellier repêche des communes du Languedoc-Roussillon

Cécile Duflot, ministre du Logement, a présenté le 17 juillet sa feuille de route. Un décret doit encadrer la hausse des loyers dans une quarantaine d’agglomérations, « là où des tensions anormales du marché locatif sont constatées à partir de critères objectifs. »

J'ai acquis en mars dernier un appartement sur plan dont j'attends la livraison prochaine et qui est destiné à la location. Compte tenu de la date d'achat pourrai-je le louer dans les conditions du dispositif Borloo ou Robien recentré? (Paul M., Vélizy-Villacoublay, 78)

Le marché francilien poursuit son atterrissage depuis l’an dernier. En revanche, une période de créativité s’ouvre en termes de programmation immobilière et d’architecture. Enquête sur les perspectives d’une région en mutation.

Le dispositif Scellier outre-mer demeure très séduisant. Mais l’attrait de la réduction d’impôts et des îles ne doit pas faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

Lorsqu'on achète du neuf en cours de construction, à quel moment devient-on propriétaire ? (Benoit U., Stains, 93)

Séparée de mon mari qui vit à l’étranger, je souhaite emprunter seule pour acheter dans un programme neuf, en vue de louer et préparer ma retraite. Est-ce possible ? (Maria R.,Roissy-en-France, 95)

Avec la remontée des taux de crédit, les prêts de l'épargne logement redeviennent attractifs. Si vous avez eu la bonne idée d'ouvrir un Plan ou un Compte, vous pouvez peut être bénéficier d'un prêt qui peut atteindre 92 000 e dans un cas et 23 000 e dans l'autre. Le taux du prêt dépend de sa date d'ouverture et force est de constater que certains régimes sont plus intéressants que d'autres. Pour le Plan, la dernière modification remonte au 1er août 2003 et fixe le taux du prêt possible à 4,20 %. Ce n'est pas le cas du régime précédent, qui concerne les Plans ouverts entre le 12 décembre 2002 et le 31 juillet 2003, dont le taux d'emprunt est fixé à 4,97 %. Mais ceux qui ont souscrit un plan entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000, sont mieux lotis, le taux du prêt étant fixé à 4,31 %. Certes, vous pouvez espérer mieux avec un crédit libre si vous mettez sur la table un excellent dossier : par exemple 4,20 %, mais sur 15 ans seulement ! Au-delà, les taux grimpent entre 4,40 et 4,80 %. L'intérêt du PEL reste limité, mais celui du CEL ne fait aucun doute. Le taux d'emprunt du régime en vigueur (depuis le 1er août 2006) s'élève à 3,25 %, soit nettement moins que les taux des banques. Et si vous avez la chance de posséder un CEL plus ancien, ne vous en privez pas. Pour les comptes ouverts entre le 1er février 2006 et le 31 juillet 2006, le taux d'emprunt est fixé à 3 % et pour ceux souscrits entre le 1er août 2005 et le 31 janvier 2006, c'est encore mieux : 2,75 % ! De quoi faire réfléchir.

Pour en bénéficier, vous devez être salarié d'une entreprise de 20 salariés et plus et être primo accédant, c'est-à-dire acheter pour la première fois. Seule exception à la règle : lorsque vous déménagez dans le cadre d'une mutation professionnelle. Ces conditions respectées, vous pouvez financer l'achat d'un logement neuf. Vous pouvez également acquérir un logement ancien avec ou sans travaux (sous certaines conditions). Pour obtenir un prêt, il suffit d'en faire la demande à votre employeur (ou au comité d'entreprise) ou encore auprès du collecteur auquel l'entreprise verse sa participation. Sachez toutefois que l'obtention du prêt n'est pas systématique. Elle est laissée à la libre appréciation de l'employeur. Vous devez remplir un formulaire de demande et votre dossier sera ensuite instruit au vu des pièces que vous aurez fournies. "Une fois les documents transmis, il faut une huitaine de jours pour obtenir l'offre de prêt, indique Jean-Pierre Joho d'Astria, un des leaders du marché qui regroupe depuis peu l'Ocil et l'Apec, ensuite la procédure est la même que pour un crédit classique, l'emprunteur doit respecter le délai de dix jours avant d'accepter l'offre comme le veut la loi Scrivener". L'emprunt ne peut être inférieur à certains planchers, pas plus qu'il ne peut dépasser les plafonds définis. Le maximum est fixé à 17 600 € en région parisienne (entre 14 400 et 11 200 € ailleurs). Pour un couple, chacun des membres peut faire une demande mais les deux prêts cumulés ne pourront excéder les plafonds fixés. Quant au taux consenti, il s'élève à 1,5 % (hors assurance), sur 5 à 15 ans. "Chez Astria, l'assurance coûte 2 € par mois pour 10 000 € empruntés, précise Jean-Pierre Joho, cela représente 0,24 % du capital prêté.Comparé aux tarifs des banques qui tournent autour de 0,36 à 0,38 %, nous sommes très compétitifs". Les fonds sont généralement versés au notaire, au promoteur ou au constructeur au moment de la vente définitive.