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Des prix assagis, une offre qui se régule et une demande toujours forte. Tous les ingrédients d’un marché immobilier sain sont actuellement réunis à Marseille.

Une clause de mon règlement de lotissement exige une seule maison par parcelle.Puis-je diviser mon terrain pour faire construire un petit pavillon destiné à recevoir mes enfants ? (Bertrand P.,Cahors, 46)

Entre Nice et Argelès-sur-Mer, de nombreuses résidences frôlent ou approchent le littoral dans un environnement parfois exceptionnel.

À 60-65 ans, il est bon de se pencher sur son patrimoine pour préparer sa succession en douceur, par exemple avec la donation qui ouvre droit à certains abattements

Malgré la pénurie de nouvelles constructions, il existe de réelles opportunités et de solides projets dans le domaine résidentiel. Enquête au coeur de la région capitale.

UNE DYNAMIQUE STABLE . Ville toujours fidèle de notre palmarès, Lyon se maintient, comme l’an dernier, sur la 5e marche du podium, avec de bons indicateurs économiques et immobiliers.

I.B. : Vers quels secteurs se déplace le marché immobilier ?

Suite à la défaillance du constructeur, j'ai fait procéder aux travaux d'achèvement de la maison. Le garant du chantier peut-il refuser de m'indemniser n'ayant pas désigné lui-même l'entreprise ? (Serge A., Sucy-en-Brie, 94)

Plus au nord, à 30 km de Lyon, l'année 2005 a été un bon millésime immobilier pour Villefranche-sur-Saône, la capitale du Beaujolais : 195 réservations ont été arrêtées (au lieu de 44 en 2002). Dans le centre-ville, restent des opportunités comme les grands appartements des derniers étages du Côté Palais, conçu par les Nouveaux Constructeurs. Sur l'autre rive de la Saône, dans le village de Jassans-Riottier, Immo Investir démarre la commercialisation de la Marina des bords de Saône, une résidence "pieds dans l'eau" à 5 mn du centre. Plus près de Lyon, à la limite de Croix- Rousse, Caluire-et-Cuire se maintient dans le peloton de tête des banlieues résidentielles. La commune desservie par la ligne C du métro aménage son centre, développant commerces et activités dans la Zac du Bourg. Mais le foncier caluirard demeure rare et les programmes immobiliers se comptent sur les doigts de la main. Notons toutefois le Clos Bel-Air de Cogedim-Ric, 36 appartements sur les hauteurs de la ville, dans une rue calme et résidentielle.

C’est le 29 août que BNP Paribas Immobilier Résidences Services a procédé à l’ouverture de Bron Lumière, conçue par l’architecte Bruno Guérin (AXE Architecture), selon le concept des Studélites dédié aux résidences pour étudiants. Sise au 248, avenue du Général-de-Gaulle, à Bron, près des universités Lyon 1 et Lyon 2, la résidence comporte 128 logements, du studio au 2-pièces, de 19 à 32 m2 pour un loyer mensuel compris entre 480 € et 695 €. Cette opération rejoint les 51 autres Studélites implantées dans plus de 20 villes universitaires en France, pour un total de plus de 6 000 logements.

Flexibilité et économie de ressources sont chères à l'architecte Finn Geipel, sélectionné sur le Grand Paris.

EN PLEINE EFFERVESCENCE. Si les valeurs de l’immobilier sont en hausse, l’attractivité de la cité des Ducs ne se dément pas et conserve toujours une place de choix auprès de ceux qui veulent investir.

Bernadette Laclais : “La région connaît une forte croissance démographique et n’échappe pas au phénomène national de “décohabitation”, qui augmente le besoin de logements. Nous menons une politique volontariste pour améliorer la maîtrise foncière. En 2008, nous avons consacré 5 millions d’euros à l’acquisition de terrains et récupéré 2,5 millions à la revente, pour des projets consacrés à 80 % à la production de logements. Pour acheter ces terrains, nous procédons à l’amiable dans la majorité des cas. Ce lourd investissement nous est parfois reproché en conseil municipal, où certains nous accusent de vendre le patrimoine. Je pense au contraire que nous remplissons là notre rôle d’intermédiaire. Il est en effet nécessaire d’anticiper : il y a actuellement 3 100 demandes de logements sociaux en attente à Chambéry, 5 000 sur l’agglomération et 8 000 dans le département. Offrir des logements accessibles est essentiel au développement économique de la ville et à la qualité de vie de ses habitants. Pour illustration, la dernière opération de Nexity sur Chambéry-le-Vieux comporte 20 % de logements sociaux et 10 % de logements en accession sociale. Nous voulons favoriser la mixité au sein des résidences, mais aussi dans l’utilisation des équipements. Nous agissons avec une double contrainte : des limites géographiques, puisque Chambéry est situé entre les massifs des Bauges et les contreforts de la Chartreuse, et la hausse des prix du foncier, combinée au surcoût engendré par la multiplication des normes de construction. Cela compromet de plus en plus l’équilibre financier des opérations. Avec le désengagement de l’État, on ne sortirait plus de logements sans l’intervention des collectivités, région, département, communauté d’agglomération et ville. D’autant plus que l’augmentation des taux d’intérêt, consécutive à la crise financière, va augmenter le coût global de la production”.

Si le constat en matière d'habitat des actifs est moins aigu dans le département voisin du Var, il n'est pas pourtant inexistant. Comme le souligne Cyrille Nottet : "La problématique est identique dans le Var, mais il faut reconnaître que la recherche de terrains est moins complexe et les prix de sortie plus abordables.Dans la mesure où l'offre existe, les prix se stabilisent et quand un programme se termine, un autre est lancé." L'un des exemples les plus intéressants du Var est le secteur de la Seyne-sur-Mer avec la reconversion des anciens chantiers navals, mais aussi l'Opah qui vise à réhabiliter un millier de logements du centre-ville, le développement du quartier sud et la réhabilitation du quartier Berthe grâce au soutien de l'Agence Nationale du Renouvellement Urbain. La commune affiche encore des prix très abordables au regard du reste du département. Bouwfonds Marignan lancera fin septembre une opération de 120 logements à 3 200 e/m2 et depuis janvier, il propose Le Calypso, 66 logements au même prix. Dans cette ville qui constitue le marché de report de Toulon, d'autres promoteurs répondent présents comme Omnium qui lance ce mois-ci Villa Le Laurier, près du nouveau commissariat de Police, 30 appartements de standing commercialisés entre 2 700 et 3 400 e/m2 habitable, cave et parking ou box compris. La livraison est prévue fin 2008, début 2009. Toujours à La Seyne-sur-Mer, où Eiffage Immobilier est particulièrement présent sur le secteur réaménagé, IMC2 Conseil Immobilier, que l'on retrouve par ailleurs sur de nombreuses opérations tant dans le Var que dans les Alpes-Maritimes, s'est occupé de la commercialisation de Côté Port, deux petits immeubles comprenant seulement huit appartements chacun, sur quatre niveaux.

I.B. :Quelles sont les perspectives d’évolution du marché et comment vous positionnez-vous ?

Vous doutiez-vous que les Franciliens de grande couronne étaient les plus heureux de leur sort ? Selon l'enquête Logement de l'Insee, près des trois-quarts des habitants de grande couronne s'estiment bien logés alors que les deux tiers seulement des ménages de zone centrale partagent cet avis. Ceci s'explique par la structure du parc immobilier comptant "davantage de petits logements anciens, moins confortables ou de logements locatifs, au centre de l'agglomération qu'en périphérie." Dans les secteurs plus excentrés relève l'Insee, "Les constructions récentes sont de meilleure qualité, les maisons individuelles offrant des surfaces plus grandes sont plus nombreuses et la proportion de propriétaires, en général plus satisfaits, est plus élevée." Un bon point pour la Seine-et-Marne !

Si j'investis dans un logement locatif ancien, puis-je bénéficier du dispositif fiscal Borloo Populaire permettant d'amortir le coût de l'opération sur les loyers ? (Henri G., Lons-le-Saunier, 39)