Actualité

TGV, LGV, tramway, métro… Dans toutes les grandes métropoles, les transports en commun influencent le développement urbain et le marché. État des lieux.

Directeur général de l'EPA de la plaine du Var

Coups de pouces financiers, prêts à 0 %, programmes attractifs... Notre dossier dresse l'état des lieux des dispositifs et des nouveautés en matière d'aide à l'accession. Enquête portes ouvertes pour les futurs propriétaires !

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Toulouse par la fédération des promoteurs immobiliers.

Pour autant, le marché du logement neuf suit-il le développement de l'aire toulousaine ? Il semble que ce soit effectivement le cas. Comme le souligne Alexandra François-Cuxac, présidente fondatrice de l'Observer de l'immobilier toulousain : "2007 aura été la meilleure année depuis quatre ans, après une année 2003 exceptionnelle, qui restera dans les annales des sociétés de promotion". Ce sont en effet 5 425 ventes d'appartements et de maisons en promotion qui ont été enregistrées en 2007, un chiffre qui peut être comparé aux 5 090 ventes de 2006. En matière de prix, l'augmentation a été de 4,6 % sur le territoire de l'aire urbaine en 2007 et le prix moyen des logements s'établit à 3 042 e/m2 habitable hors parking avec une distinction cependant à opérer.

Le béton a connu des évolutions très sensibles ces quinze dernières années. Leader mondial des matériaux de construction, le groupe Lafarge en a développé de très performants. Parmi eux, l’Agilia, un béton très liquide auto-plaçant, auto-nivellant et qui est versé à l’aide de pompes. Il nécessite moins d’eau qu’un béton classique. Suffisamment liquide pour adopter des formes complexes, il autorise des projets d’une imagination presque sans limite, en adoptant des formes et des reliefs autrefois inabordables. Chronolia est un béton prêt-àl’emploi à durcissement rapide, développé pour répondre à une problématique clé dans le secteur du bâtiment : gagner du temps sur un chantier. Il réunit deux caractéristiques demandées par les clients et jusqu’à présent contradictoires : il ne réagit pas durant deux heures après sa fabrication et peut donc être transporté et manipulé dans des conditions normales de chantier comme un béton fluide ordinaire, avant de devenir “hyper réactif” pour développer très rapidement des résistances mécaniques élevées une fois mis en place. Concilier ces deux contraintes était un vrai défi technologique. Enfin, Ductal est un béton extrêmement résistant. Il ne se casse pas. Il n’a pas besoin d’armature. Il a particulièrement séduit les Japonais, que les tremblements de terre fréquents obligent à innover sans cesse dans le domaine de la résistance des constructions.

Indicateur Bertrand : Où en est l'Etablissement foncier d'Ile-de-France ?

Pour faire une bonne affaire, il faut miser sur le révisable Ari Bitton : Les taux vont rester stables et ne devraient pas augmenter, car les banques sont en pleine reconquête de parts de marché, notamment en matière de crédit immobilier. Et même s'ils remontaient, ce serait sans doute dans des proportions très faibles, de l'ordre de 0,5 à 0,10 point. Cela ne change pas grand-chose. Pour emprunter malin aujourd'hui, il faut analyser son projet. Par exemple, si l'acquéreur compte revendre dans les cinq à sept ans qui suivent, il peut porter son choix sur un taux fixe pendant cinq à sept ans, et qui devient révisable ensuite. Ce sont des formules que l'on peut trouver à partir de 3,60/3,70%, alors qu'un taux fixe classique sur vingt ans se situe en moyenne autour de 4,10%. Aujourd'hui, pour être sûr de réaliser une bonne affaire, il faut regarder les taux révisables. Surtout si l'on dispose d'un excellent dossier. Le coût de l'assurance est également important. Les banques ont fait des efforts en la matière et proposent aujourd'hui non seulement des contrats pour les jeunes et les seniors, mais aussi pour la clientèle intermédiaire. Un contrat jeune coûte aujourd'hui de 0,18 à 0,19% du crédit, un contrat senior, autour de 0,35/0,36% et un contrat intermédiaire, autour de 0,25/0,26%. Le taux et l'assurance représentent 97 % du coût du crédit. Raison pour laquelle il ne faut pas se focaliser sur les frais de dossier et de garantie et vouloir les négocier à tout prix, au risque d'indisposer la banque sur les autres conditions du crédit.

Le neuf séduit à nouveau les accédants à la propriété et les investisseurs en France, poussé par des dispositifs fiscaux qui favorisent l'habitat de dernière génération.

Levallois-Perret : davantage d'oxygène pour les enfants.

Thierry Laget, directeur général de la Serm et de la Saam à Montpellier, répond à Explorimmoneuf.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Serge Grzybowski, président directeur général d’Icade, nous livre ses analyses.

“Pour éviter d’investir dans une résidence étudiante à Saint-Paul-les Dax où, il n’y a pas… d’étudiants, il faut ouvrir les yeux et les oreilles”, conseille Alain Amram, directeur commercial régional de Primaxia. Pas question de s’en tenir à la plaquette du promoteur pour signer la promesse d’achat. Il est impératif de se rendre sur place pour connaître précisément l’emplacement et l’environnement du bien convoité. Cette visite de repérage doit vous permettre de vérifier que le marché locatif n’est pas déjà saturé ou en passe de l’être. Pour cela, levez le nez : comptez le nombre de grues et donc le nombre de chantiers en cours. Idem pour les panneaux de commercialisation des programmes neufs. Un petit détour ou quelques coups de fil aux agences immobilières du coin s’impose. Vous saurez rapidement si le marché de la location est tendu (ce qui est positif en vue de votre prochain investissement) ou si au contraire, l’offre de biens est supérieure à la demande. Par la même occasion, vous glanerez des infos sur les loyers pratiqués sur le territoire. “Si on vous a promis 12 r/m2 et que les loyers en vigueur ne dépassent pas 8 r, vous devrez revoir vos prétentions de loyer à la baisse pour garantir la location de votre bien”, prévient Pascal Brasseur, de BNP Invest Immo. Pour en savoir davantage sur ce dernier sujet, vous aurez évidemment pris soin de consulter les études immobilières des grands réseaux de gestionnaires de biens (Lamy, Foncier) qui chaque année, listent, ville par ville, les prix du mètre carré en location. Un coup de fil en mairie, à la chambre de commerce et d’industrie locale, mais aussi un coup d’oeil à la presse locale, devraient également vous fournir de précieuses informations sur les projets de business et sur les futures écoles et universités. Un territoire éligible au label des pôles de compétitivité est par exemple une bonne opportunité. Consulter les grandes données statistiques nationales (évolution de la population, nombre d’étudiants, migration…) permet également de suivre l’évolution démographique du lieu. Déficitaire ou excédentaire. “On sait par exemple que 1 000 nouvelles familles débarquent chaque mois à Montpellier et qu’elles recherchent des biens plus grands que ceux qu’elles possédaient avant. Investir dans des grandes surfaces dans le quartier de la nouvelle mairie peut paraître judicieux”, conclut Alain Amram.

VIDEOS. La ville américaine tente d’innover pour faire face à la pénurie de logements abordables qui sévit. Visite guidée dans l’un de ces micro appartements.

Effectuer un investissement locatif sans penser au loyer à pratiquer n'a pas de sens. Mais comment fixer un loyer adapté ? Petit tour des incontournables du nouvel investisseur.

Des prix assagis, une offre qui se régule et une demande toujours forte. Tous les ingrédients d’un marché immobilier sain sont actuellement réunis à Marseille.

Imaginée par les magazines “Ecologik” et “Architectures à vivre”, “Construisons demain”, présentée sur différents salons en 2008, est une maison intégrant des solutions architecturales, environnementales et techniques de demain. Ce n'est pas un projet de science-fiction. À chacun d'y piocher les solutions qui l'intéressent pour son propre projet. Elle est “verte” : construite en bois, sa consommation énergétique est réduite au maximum, son isolation renforcée. Elle dispose d'un puits canadien et d'une ventilation double flux, d'une chaudière à condensation, de planchers chauffants, permet de récupérer les eaux de pluie, etc. Sans sacrifier ni le confort, ni le design. La domotique y a d'ailleurs un rôle essentiel. Sa solution la plus innovante et la plus prometteuse réside sans doute dans le tableau de bord énergétique. Objectif : permettre à l'usager de prendre conscience de la consommation instantanée d'énergie par poste (veille, éclairage, chauffage...). Un bon moyen de secouer les consciences !