Rentabilité, de quoi s'agit-il ?

Selon que l'on se place du point de vue du promoteur, du spécialiste de la gestion de patrimoine ou de l'investisseur lui-même, la rentabilité est une notion changeante.

Rentabilité, de quoi s'agit-il ?
Rentabilité, de quoi s'agit-il ?

“Il y a trois modes de calculs de la rentabilité, synthétise Michèle Lambert. La rentabilité brute, souvent annoncée par le vendeur, est le résultat du loyer prévisionnel divisé par le prix d'achat, sans tenir compte parfois des frais de notaire et de commercialisation.Elle s'avère loin de la réalité,puisqu'elle ne prend pas en compte les charges et les travaux imputables au propriétaire.La rentabilité nette, en revanche, se base sur les sommes réellement encaissées: loyer diminué des charges, des travaux et de l'impôt foncier.Enfin, la rentabilité nette après fiscalité, qui est propre à chaque investisseur car elle varie en fonction de sa tranche marginale d'imposition.” Plutôt


que de prendre pour argent comptant les chiffres de rentabilité avancés par le vendeur, mieux vaut donc sortir sa calculette et refaire les comptes. “Il faut que les charges de copropriété soient évaluées noir sur blanc, conseille Raoul Grandhomme, fondateur de la société de courtage en prêts immobiliers Broker France. D'accord pour investir dans une belle résidence, mais ce n'est peut-être pas une bonne affaire si les charges coûtent la moitié du loyer.” Le financement du projet peut aussi permettre d'optimiser la rentabilité de l'investissement, grâce à la déduction des intérêts d'emprunt. “Le crédit in fine,notamment,où l'on ne rembourse dans un premier temps que les intérêts puis in fine, le capital, est une bonne solution pour les personnes fortement imposées, conseille Michèle Lambert, surtout si elles perçoivent par ailleurs d'autres revenus fonciers. Cela génère des intérêts d'emprunt constants, qui vont réduire les revenus fonciers imposables.Un avantage d'autant plus appréciable que le taux marginal d'imposition est élevé. Le montant de la dette étant également constant,cela permet de réduire la masse imposable à l'ISF”. Même si les calculs de rentabilité sont au point et que l'on a trouvé le mode de financement idéal, la rentabilité de l'investissement dépend avant tout du faible turnover et de l'absence de vacance locative. Ce pour pouvoir faire face aux mensualités du crédit, ou assurer dans le cadre d'un dispositif fiscal comme le Borloo ou le Robien, dans lequel la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'acquisition.


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