Actualité

On pardonne à Chartres de s'être assoupie ces dernières années parce qu'elle est restée une très belle ville. Sa Cathédrale pointant au milieu de la plaine beauceronne a forgé l'un des plus fameux cliché de la "douce France". Le bâtiment gothique est inscrit à l'inventaire du patrimoine mondial et il jouxte une remarquable vieille ville aux ruelles reliées par des escaliers pentus. A quelques kilomètres de là, commence le territoire de la forêt de peupliers, d'aulnes et de charmes. Les 3/4 des communes d'Eure-et-Loire ont moins de 1 000 habitants et certaines gardent l'esprit des villages beaucerons, avec leurs vieilles fermes à cour carré, leurs églises, leurs moulins. Ce mélange de ruralité et d'urbanité créé la singularité et le charme de l'agglomération chartraine.

La loi Engagement national pour le logement comprend en effet plusieurs dispositions qui veulent agir sur tous les leviers, pour développer tous les types de logements, locatifs ou en accession à la propriété, aidés ou non, plus ou moins sociaux.

Le marché francilien poursuit son atterrissage depuis l’an dernier. En revanche, une période de créativité s’ouvre en termes de programmation immobilière et d’architecture. Enquête sur les perspectives d’une région en mutation.

Je suis en litige avec mon locataire à qui j'ai réclamé le remboursement du salaire du gardien de l'immeuble. Est-il exact que ce montant ne serait pas récupérable ? (Arnaud F.,Beauvais, 60)

La France s’est engagée vigoureusement dans la lutte contre le commerce illégal de bois exotiques.” C’est ce qu’affirmait récemment Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement durables. Objectif : lutter contre la déforestation sauvage de forêts primaires qui nuit à la biodiversité et à la lutte contre le changement climatique. En attendant, les consommateurs peuvent faire confiance au logo PEFC. C’est la certification la plus répandue qui couvrait, en 2006, près de 200 millions d’hectares dans le monde, soit 9% des forêts exploitées. Lorsqu’un produit arbore ce logo, c’est l’assurance que le bois qui le compose est issu d’une forêt pérenne, gérée selon des règles strictes. D’ailleurs, contrairement à certaines idées reçues, la forêt progresse, en France comme en Europe. Entre les pinèdes méditerranéennes et les vastes étendues de conifères scandinaves, les visages de la forêt européenne sont multiples. Pour respecter ces spécificités, ce sont les associations régionales PEFC qui établissent les cahiers des charges que doivent suivre les producteurs de bois.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de St Malo par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les tendances du marché immobilier de l'aire toulousaine ?

"A Paris, l'augmentation des prix est passée pour la première fois sous la barre des 10 %, confirmant une accalmie dont on ne peut que se féliciter", estime Catherine Carely, notaire à Nogent-sur-Marne. Le prix moyen du neuf s'établit désormais à 7 370 e/m2 d'après le Centre d'analyses et de prévisions immobilières (Capem), tandis que les appartements anciens affichent une moyenne de 5 675 e/m2… Autant dire que les prix parisiens rendent l'investissement locatif peu rentable, ce qui explique d'ailleurs que le marché locatif privé s'y restreigne. Cet inconvénient est toutefois largement compensé par la valeur patrimoniale d'un bien dans Paris intramuros. Ajoutons que la mairie de Paris, consciente des difficultés de l'offre locative, propose aux investisseurs un dispositif d'aide à la location grâce auquel elle souhaite remettre sur le marché un certain nombre de logements locatifs. La Siemp (Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris) assiste les propriétaires et propose des garanties de location.

“Il est essentiel de conserver un équilibre entre investisseurs et acheteurs occupants”

Professeur d'économie à Paris-10-Nanterre, directeur de l'observatoire des marchés immobiliers, Michel Mouillart nous livre son analyse sur l’évolution de la situation financière et son impact sur marché de la pierre. Indicateur Bertrand : De quelle façon percevez-vous la crise actuelle ? Michel Mouillart : C’est une crise brutale, rapide et bien plus forte que celles que nous avions connues précédemment, à la fin des décades 70 et 80. Les mises en chantier avaient baissé de 30 000 par an pendant deux à trois ans à la fin des années 80, alors que le recul a été de 60000 pour la seule année 2008, et devrait atteindre 40000 en 2009. L’État porte en partie la responsabilité des deux crises précédentes. La remise en cause de l’APL Accession et la réduction du nombre des Prêts d’accession à la propriété (PAP), à la fin des années 80, avaient eu pour conséquence d’abaisser les ventes de neuf de 80000 unités. Cette fois, c’est différent. La crise n’émane ni des marchés, ni des pouvoirs publics, mais elle est d’origine financière, et vient des États-Unis. En somme, elle est exogène, donc injuste. En outre, elle s’auto-entretient de façon plus puissante : 57 % des transactions de l’ancien servent à financer l’achat d’un autre bien, au lieu de 32 % au début des années 90. L’impact de la régression de l’ancien a été multiplié pratiquement par deux. I. B. : Mais les prix de vente n’étaient-ils pas trop élevés ? M.M. : Peut-être, mais cela n’a pas cassé le marché. Preuve en est, 845000 personnes ont accédé à la propriété en 2007, contre 800000 en 2006. I. B.: La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) permettra-telle une sortie de crise? M.M. : Quand les taux d’intérêt baissent, c’est une autre histoire qui s’écrit. Ceux qui ont annoncé une chute apocalyptique des prix de l’ancien en 2009 en seront surpris. Cette baisse des taux par la BCE est élevée et sera suivie d’une autre dans quelques mois. Cela aura pour effet d’inciter fortement à l’achat immobilier, d’autant que les établissements de crédit ont maintenu des durées longues de prêt de 18,5 années en moyenne. Encore faudra-t-il que ces établissements accèdent à des ressources pour prêter. Or, la garantie de l’État ne fabrique pas de ressources. Les marchés immobilier pourraient donc vivre un début d’année médiocre, suivi par un redémarrage à l’été. I. B.: Le plan de relance prévoit le doublement du prêt à 0% dans le neuf.Quel en sera l’impact ? M.M. : En moyenne, le prêt à 0 % s’élève à 18 000 euros dans le neuf. Son doublement permettra de compléter l’apport personnel du futur acquéreur de 22 000 € en moyenne, d’élargir sensiblement le nombre d’accédants mais également d’alléger le taux d’effort, qui passera de 33 % à moins de 30 %. Aux 80 000 prêts à 0% de 2007 pourraient s’en ajouter 30 000 à 40 000. Ce dispositif, qui ne s’adresse qu’aux primo accédants, est cohérent, mais je regrette que rien n’ait été annoncé quant à la sécurisation des emprunteurs.

« Malgré une petite saute d'humeur, les taux restent très bas » : telle est l'analyse de Cafpi, dans son dernier baromètre des taux.

"Règle n°1 : l'emplacement !"

Une forte reprise du volume des transactions

Pour être complet sur l'investissement locatif, il faut aborder le problème de la revente du bien. Si vous n'avez pas investi en pensant à une utilisation personnelle future de votre bien, vous serez peut-être amené à le vendre au bout de quelques années de location (au moins neuf, si vous disposez de l'amortissement Robien). Si vous avez investi dans un logement bien situé, dans une ville attractive, et que votre bien est en bon état, vous devriez réaliser une belle plus-value... Sur laquelle l'Etat voudra prendre sa part. Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un logement locatif, les plus-values réalisées sont soumises à une fiscalité que la loi de finances 2004 a profondément réformée et simplifiée.

Indicateur Bertrand : Quel marché du neuf à Lille ?

Pierre Cohen, président de la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole répond aux questions d'Explorimmoneuf.

Sur l’aire urbaine de Toulouse, on ne trouve pas plus de grands appartements qu’à Montpellier. Selon l’Observer de l’immobilier toulousain, sur les 613 logements collectifs mis en vente au second trimestre 2008, 7 % étaient des 4-pièces et 1 %, des 5-pièces. Ici comme ailleurs, les grandes surfaces sont liées à l’enveloppe financière dont peuvent disposer les acquéreurs. C’est ce qu’analyse Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim : “Tandis que dans la moyenne gamme,située entre 3 000 et 3 800 € le m2, la clientèle recherchant des 4 ou 5-pièces n’a pas le budget nécessaire, les grandes surfaces trouvent plus facilement preneurs dans la gamme supérieure, au-delà de 4 000 €le m2. C’est en tout cas ce que nous observons sur l’opération 12, rue Sainte-Anne, où les 4 et 5-pièces couvrent plus de 30 % de notre opération.Nous avons ainsi vendu un triplex,avec ascenseur intégré. Sans cette demande très spécifique, nous avions prévu de réaliser deux appartements sans ascenseur”.