Tous les conseils en Immobilier

“L’investisseur qui achète pour louer doit bien se renseigner sur l’état du marché”

Dans nos logements très isolés et bien chauffés, la ventilation est une nécessité absolue pour notre bien-être, notre santé et celle de notre habitation. C'est aussi une obligation, depuis 1982. Elle évacue les nombreux polluants qui peuvent s'accumuler et dont certains, comme le monoxyde de carbone, sont extrêmement dangereux. Elle contrôle l'excès d'humidité, responsable de l'apparition de moisissures et de dégradations du bâti. Elle fournit l'oxygène nécessaire à notre vie. Dans ce domaine aussi, il existe des solutions techniques de plus en plus performantes. La plus confortable est sans doute la VMC (ventilation mécanique contrôlée) double flux. Le principe : récupérer la chaleur de l'air vicié extrait de la maison et l'utiliser pour réchauffer l'air neuf filtré venant de l'extérieur formant ainsi un circuit. Cet équipement est plus coûteux à l'achat qu'une VMC simple-flux. Mais en récupérant les calories, il permet d'importantes économies d'énergie. La VMC double flux est aussi très séduisante du point de vue "confort". L'air neuf soufflé à l'intérieur de la maison est filtré et débarrassé des polluants tels que pollens, poussières et particules souvent allergènes. Distribué à température ambiante, cet air ne générera aucun courant d'air, pour une ambiance intérieure beaucoup plus confortable.

Des Bouches-du-Rhône à la Gironde, la société toulousaine Les Senioriales poursuit son développement de résidences pour seniors.

"De nouveaux programmes pour les familles"

La maison individuelle attire et fascine. Bilan, perspectives et questions d'actualité avec le Président de L'UNCMI.

En passant par Rocquencourt, où le groupe Arc est en train de réaliser le Clos des Trois Fontaines, une résidence de 27 appartements en limite de Versailles et de La Celle- Saint-Cloud, il suffit de quelques minutes pour rejoindre Le Chesnay. Bordée à l'ouest par le Parc de Versailles et à l'est par le Parc départemental des Haras de Jardy, sur la commune de Marne-la-Coquette, la ville possède un charme tout particulier avec la moitié de ses 29 000 habitants dans la très grande copropriété de Parly 2 et l'autre moitié répartie dans de petits ensembles immobiliers et des maisons individuelles. Au Chesnay, Bouygues Immobilier en coréalisation avec Cogedim vient de lancer deux nouveaux programmes. Le premier se situe au coeur de la ville, près du plateau Saint-Antoine et de Versailles. Il possèdera "des matériaux nobles et contemporains, de la pierre, du bois, des vitrages, et une architecture privilégiant la lumière, avec de larges baies vitrées et de nombreux balcons et terrasses", décrit le service marketing. Pour un prix moyen de 5 555 €/m2, il affiche de nombreux 2, 3 et 4-pièces. Rue Dutartre, les deux promoteurs ont également lancé la Ferme du Roy, "dans un cadre chargé d'histoire, à quelques minutes à pied de Parly 2". Ses 58 appartements, du studio au 5/6-pièces duplex sont vendus à partir de 288 500 € pour les 2-pièces et 499 500 € pour les 4-pièces. Le projet comporte aussi 5 maisons de ville (à partir de 575 000 €). Le tout est à quelques minutes à pied d'une école, d'un collège, d'un gymnase et d'un centre médical... et les crèches ne sont pas très loin non plus. Trois autres promoteurs sont présents sur la ville, avec des réalisations plus avancées. Windsor commercialise les toutes dernières surfaces de la deuxième tranche de la Résidence Windsor, à l'angle de la rue de Versailles et de la rue des Deux Cousins. Ses 27 appartements sont répartis sur trois petits immeubles de 2 ou 3 étages. En magasin : un 2-pièces de 56 m2 à 319 000 €, un 3-pièces de 70 m2 à 354 000 € et un 5-pièces de 107 m2 vendu 538 000 €. Enfin, Vinci Immobilier et Cofradim construisent les Terrasses de la Vallière, 80 appartements répartis sur 5 petits immeubles rue Moxouris, dans un quartier résidentiel tout proche de Parly 2. Une vingtaine d'appartements est encore disponible, du studio à 151 000 €, au 5-pièces à 523 000 € (prix hors parking). Il affiche également de nombreux 2-pièces, entre 213 000 et 259 000 €.

De La Rochelle à Royan, cette région au charme unique et au climat agréable constitue une destination privilégiée pour clientèle à bon pouvoir d’achat.

“Sefri-Cime a toujours eu, depuis sa création, une approche très qualitative sur tous ses projets. Nous considérons donc les nouvelles exigences environnementales avec beaucoup de sensibilité, mais nous sommes très attentifs à y apporter une réponse globale, consolidée et arbitrée entre toutes les attentes du marché. Cette question recouvre tout à la fois : des aspects techniques au regard, notamment, de la réglementation thermique dont la définition ne nous semble pas toujours maîtrisée en ce qui concerne la filière du bâtiment, des concepteurs aux constructeurs, des considérations esthétiques et sociétales qui nous conduisent à attacher une grande importance au cadre de vie familial, à l’architecture ainsi qu’à la qualité de l’environnement paysager de nos différentes réalisations. Notre approche consiste ainsi à concevoir des logements qui puissent répondre à toutes les attentes d’un marché si légitimement exigeant.”

Objectifs multiples

C'est la force de Marseille : désormais, la quasi-totalité des arrondissements fait l'objet d'opérations de promotions immobilières, diversifiant l'offre, mais moins souvent la palette des prix. Dans le 2e arrondissement, Cogedim lance Horizon Schuman, dans le secteur d'Euroméditerranée, une opération du deux au 5-pièces duplex, dont des "penthouses", avec vues sur Marseille. Au Bas de Montolivet, dans le 4e, Novelis Immo livrera au 1er semestre 2007 Carré Del Arte, 17 logements sur un terrain à plusieurs orientations, à une moyenne de 3 300 €/m2. Dans le 9e, Meunier Méditerranée lancera fin 2006 une opération sur le site d'un ancien hôpital sise dans un secteur très résidentiel. Les 46 logements proposés auront de belles surfaces avec mezzanine. C'est aussi dans le 9e que Nexity groupe George V lance une opération entre 3 000 et 3 200 € sur la Zac de la Jarre. C'est dans cette dernière qu'Eiffage lance ce début mars une opération de trente logements. Le promoteur est aussi présent sur la Zac du Rouet pour une très importante opération de 156 logements, en copromotion avec Nexity George V, dont le lancement pourrait intervenir au cours de l'été 2006. A deux pas du Prado, du parc Chanot et du parc du 26eCentenaire, Kaufman & Broad propose Le Carroussel, une opération dont la livraison est prévue pour le 2e trimestre 2008. Promogim, qui commercialise déjà Espace Saint-Jean, dans le 10e, lancera une autre opération de 30 logements dans le même arrondissement et en prévoit une autre de 104 logements à Marseille d'ici début avril. Novelis Immo lancera au printemps 2006, dans le 12e, une opération de 16 logements à l'architecture contemporaine, sur un segment "haut de gamme", commercialisé entre 4 500 et 4 800 €/m2 habitable. Dans le 14e, Meunier Méditerranée lancera mi 2006 un programme sur Sainte-Marthe, hors Zac, destiné à des acheteurs en résidence principale. C'est dans cet arrondissement que Bouygues Immobilier lancera l'une de ses quatre prochaines opérations à Marseille. Nexity George V a déjà commercialisé deux-tiers du programme Cap-Pinède lancé fin octobre 2005, sise dans le 15e, avec des vues mer et sur Marseille. Le programme est proposé à un peu moins de 3 000 €/m2.

INTERACTIF. Le groupe Franco Suisse choisit de s’appuyer sur les visites virtuelles pour promouvoir son nouveau programme immobilier Villa Angelina. Une résidence haut de gamme au cœur de Saint-Cyr-l'École

Nous voulons construire sur un terrain qui nous sera donné par la famille. Quid de la TLE ? (René D., Athis-Mons, 91)

Un salon de l'immobilier, c'est en quelque sorte un grand magasin de l'accession à la propriété. On a tout sous la main pour mettre au point un achat, que ce soit une résidence principale ou un placement, et le réussir avec des conseils de professionnels et d'experts en prime (et gratuits !). Ce mois-ci, le salon de l'immobilier Rhône-Alpes aura lieu du 15 au 17 octobre au palais des congrès de la cité internationale de Lyon. Organisée en deux sessions (mars et octobre), cette manifestation attire généralement 20 000 visiteurs par an. Vous pourrez discuter avec des promoteurs-constructeurs, peser le pour et le contre de leurs programmes, parler "finances" avec des gestionnaires de patrimoine et des banquiers, évoquer avec des notaires le marché de la revente et découvrir auprès des lotisseurs et des constructeurs les dernières performances environnementales de la maison individuelle. Le prochain salon lyonnais se déroulera du 25 au 27 mars 2011.

Si vous recherchez un rendement immédiat couplé à des impératifs de défiscalisation, les petites surfaces semblent plus appropriées. A cela plusieurs raisons : d’abord, parce qu’elles représentent près des deux tiers du marché locatif, mais aussi parce que le loyer moyen y est plus élevé que pour des logements plus grands. En centre-ville (hors Paris), le rendement d’un studio neuf avoisine les 4 % contre moins de 3 % pour des biens plus spacieux. Maintenant, si vous investissez pour votre retraite, donc à plus long terme, voyez plus grand. La revente de ces biens est plus rapide et les locataires, généralement des familles, sont plus stables. Vous économisez ainsi des frais de vacance locative et de remise en état du logement. Si vous recherchez une rentabilité immédiate, mieux vaut éviter l’hyper centre des grandes métropoles. Les liquidités y sont certes meilleures et le nombre de transactions plus élevé qu’ailleurs, mais les prix de vente y flambent. “A Paris, par exemple, on est déjà en dessous de 3,8 % de rentabilité”, souligne Hubert Beaufils. Ces biens au coeur des grandes agglomérations trouveront en revanche toute leur place pour un investissement à plus long terme. Les perspectives de belles plus-values sont plus importantes. Certaines villes de taille plus réduite réservent encore de bonnes surprises. “A Valenciennes, par exemple, on a encore peu de logements neufs et une forte demande locative.On est actuellement à 4,5 % de rentabilité. Même tendance à Chartres”, recense Hubert Beaufils. Quelle que soit votre motivation, pas question d’investir les yeux fermés en se préoccupant uniquement de l’impact fiscal.

Je suis actuellement locataire de mon logement et je touche une aide au logement. Si j'achète un logement, pourrais-je toujours bénéficier d'une aide ? (Vincent S.,Nantes, 44)

En 2013, les prix ont baissé dans tous les départements franciliens, sauf dans le Val-de-Marne.

Pour préparer au mieux leur retraite, les ménages moins fortement imposés (TMI entre 5,5 et 14 %) opteront plutôt pour des biens dans des résidences avec services. Qu’elles soient de tourisme, étudiantes, d’affaires ou encore médicalisées, toutes ces résidences doivent présenter au moins trois des quatre services suivants : un accueil, le petit déjeuner, le nettoyage des chambres, la location de linge. Les appartements, vendus meublés, sont gérés par un exploitant avec lequel vous signez un bail commercial d’au moins 9 ans. Quatre raisons (au moins) militent en faveur de ce type d’investissement : d’abord le ticket d’entrée y est moins élevé que pour un bien en Borloo neuf ou en Robien recentré.Àraison de 150 ou 200 e d’épargne mensuelle, ce qui correspond à un achat de l’ordre de 90 000 e, on peut se lancer dans ce type d’investissement. Ce qui paraît idéal pour les jeunes investisseurs souhaitant d’ores et déjà préparer leur retraite. La rentabilité est intéressante, mais également sécurisée et pérenne. Selon les professionnels des résidences avec services, la rentabilité (rapport entre le loyer annuel et le montant de l’investissement), d’une résidence avec service étudiante varie entre 4 et 5,25 %. Dans une résidence de loisirs, le rendement oscille entre 3 et 4,5 %. Comptez entre 4,2 et 5 % dans une résidence d’affaires. Mais le nec plus ultra reste les lots dans des résidences médicalisées qui affichent entre 5 et 6 % de rentabilité. Troisième bonne raison : toute la gestion du bien revient à l’exploitant. L’investisseur est donc dégagé des tracas de gestion des locataires, des travaux, encaissement des loyers…