Tous les conseils en Immobilier

Devenir propriétaire la cinquantaine passée est désormais chose possible. Le tout est de bien choisir son prêt. Inventaire des diff érentes pistes qui s'off rent à vous.

Malgré des prix élevés, le marché immobilier de l'agglomération de Montpellier affiche toujours une santé presque insolente, mais qui exclut de plus en plus les jeunes ménages. Enquête.

A partir du 1er janvier 2008, de nouveaux équipements pour la maison en faveur de l'environnement seront éligibles au crédit d'impôt. Un arrêté paru au Journal officiel du 20 novembre 2007 modifie en effet la liste d'équipements qui ouvrent le droit à cet avantage au titre de l'habitation principale. Seront ainsi éligibles l'acquisition de chaudières à basse température utilisées comme mode de chauffage ou de production d'eau chaude, ainsi que les matériaux d'isolation thermique de l'habitation. Les appareils de régulation du chauffage et la programmation des équipements de chauffage, les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et certaines pompes à chaleur complètent ainsi les équipements déjà éligibles au crédit d'impôt depuis quelques années. © L.Mignaux/Medad

“Fixe ou semestrielle, il faut être vigilant sur la date d’achèvement des travaux”

Direction : le Val-de-Marne, à l'est de la capitale et en proche couronne. Le "94" aime l'eau. Traversé par la Seine et la Marne, le département est le premier producteur d'eau potable de France. Le lac urbain de Créteil est tellement vaste qu'il est possible d'y naviguer à bord d'un voilier. Le territoire est contrasté, avec des villes denses proches de la capitale comme Vincennes et Nogent, mais aussi des petits bourgs et des espaces agricoles au sud-est. La forêt est abondante de même que les parcs départementaux. Mais le trésor du département reste les bords de Marne et ses guinguettes, où les Parisiens venaient se ressourcer le dimanche, au son de l'accordéon. On danse encore sur les bords de Marne. Mais ce sont surtout les petits restaurants, souvent de friture, qui ont pris la relève des bals musettes. Près de Paris, le département est sillonné par les RER A, B, C et D, par le métro et par les bus du Trans-Val-de-Marne qui facilitent les déplacements entre communes. Il est question de construire une ligne de métro entre Arcueil-Cachan et Fontenaysous- Bois. Rassemblant des élus et des acteurs économiques, l'association Orbival plaide ardemment auprès des pouvoirs publics pour que cette fraction "cloisonnée" du Val-de-Marne accède au mode de transport favori des Franciliens : le métro. Les Val-de-Marnais auraient-ils l'esprit frondeur des Parisiens ? "C'est un projet d'intérêt majeur", a déclaré le président du Conseil général, Christian Favier. La ligne accueillerait 250 000 voyageurs par jour et éviterait chaque année le rejet de 28 000 tonnes de gaz carbonique générées par le trafic automobile. L'offre immobilière se concentre dans la ville préfecture, Créteil, et à Alfortville. On peut vivre au bord de l'eau à Créteil dans un programme des Espaces Immobiliers BNP Paribas : Côté Lac, à partir de 150 000 e le grand studio de 40 m2. Ou à Vitry, dans un immeuble en fin de commercialisation signé Promogim, en quai de Seine, dans le quartier du Portà- l'Anglais. Pour les jeunes parents, notons une petite opération de Meunier Habitat au Perreux, avec une crèche en rez-dechaussée, au prix moyen de 4 600 e/m2.

Avant de savoir si vous allez investir dans plusieurs chambres de bonne ou bien acheter une grande surface en vue de la louer, vous devez au préalable définir votre profil d'investisseur. Souhaitez-vous privilégier le rendement à la sécurité ? Préférez-vous avant tout avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier ? Toutes ces questions doivent être envisagées avant de prendre une décision. Car, achetez plusieurs studios n'est pas la même démarche, encore moins la même gestion, que de se positionner sur un grand logement.

La loi Malraux ne subit aucun changement en 2013 pour la réduction d’impôt mais elle n’entre plus dans le plafonnement des niches fiscales. Une opportunité à saisir !

Parmi les formules de contrats qui existent, le contrat de construction de maison individuelle est un gage de sécurité car il présente de solides garanties. Profitez-en !

Le Lit national a présenté récemment sanouvelle gamme : des lits 100 % bio, respectueux de la nature. En effet, ils sont assemblés selon un cahier des charges précis qui permet l’élimination des substances toxiques (colle, vernis, solvant...). La “biolaine” offre un matelas confortable, respirant et recyclable, issu d’une laine 100 % naturelle et vierge de pesticides, traitée avec une base d’essence de chrysanthème, reconnue pour son pouvoir anallergique et antiacariens. Elle est issue de moutons du Centre de la France, élevés dans la plus pure tradition. Afin de préserver notre parc forestier, le bois dans lequel sont faits le sommier et le cadre de lit proviennent de forêts exploitées de manière exemplaire. Vous pouvez donc dormir tranquille : votre sommeil est chouchouté, la nature aussi...

L’emprunt sur une longue période est d’autant plus utile pour les jeunes que, sauf à avoir hérité, ils ne disposent généralement que d’un faible apport personnel. Si c’est votre cas, sachez qu’avec un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pourrez sans doute financer la totalité du prix de votre bien. A condition de rester dans le seuil d’endettement requis par les banques, soit 30 % maximum de vos revenus. Si vous optez pour 100 ou 110 % d’emprunt, n’oubliez pas que le coût de votre crédit sera encore renchéri. Car, plus le capital est élevé et plus son remboursement est long, plus le risque est élevé pour la banque. En 20 ou 30 ans, beaucoup d’événements peuvent se produire et compromettre le remboursement d’un crédit. Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ils mesurent tous les risques.

Le neuf toujours privilégié par rapport à l'ancien

Avant d'entrer dans le 21e siècle, la ville de Jacques Cartier et de Surcouf a connu bien des péripéties. Pratiquement rasée par les bombardements durant la Seconde Guerre Mondiale, la ville intra-muros a nécessité une opération d'envergure avant de retrouver sa physionomie d'antan et de se dresser avec une majesté retrouvée pour qui l'aborde depuis la mer. La reconstruction représenta d'ailleurs 10 % du budget national de l'époque ! "Aujourd'hui, nous constatons une certaine perte de population intra-muros, due à la déconcentration des ménages et au fait que la configuration de ces quartiers rend difficile la création de nouveaux logements" expose Marie-Christine Le Hérissé. Dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme) qui dessine le visage de Saint-Malo pour les dix ans à venir, la ville intra-muros est donc plutôt désignée pour des opérations de requalification.

Offre de transports, pôle de recherche scientifique, logements... La ville rose continue de viser l’excellence dans ses aménagements.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Bordeaux par la fédération des promoteurs immobiliers.

Dans le département, les programmes ne manquent pas. Et entre les communes, plus ou moins cotées, les prix font le grand écart.

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.

Invité du Club Immo, François Bertière souhaite des mesures fortes pour soutenir la primo-accession et encourage l'investissement dans les nouveaux programmes “verts”. "Il faut investir dans les bâtiments basse consommation" > Le Club Immo: Comment va le marché de l'immobilier aujourd'hui ? Est-on sorti de la crise récente ? > François Bertière: le marché de l'immobilier va beaucoup mieux. Il s'était effondré en 2008, puis a repris de la vigueur en 2009 grâce aux mesures gouvernementales mises en place dans le cadre du plan de relance, comme le prêt à taux zéro ou l'investissement locatif Scellier. Il a également profité de la baisse persistante des taux d'intérêts, qui sont aujourd'hui à des niveaux historiquement bas. Depuis début 2010, cette tendance se confirme et nos résultats obtenus au cours des premiers mois confirment que la reprise est bel et bien là. > C. I. : Comment évolue désormais le secteur du neuf ? > F.B. : S'il n'a pas retrouvé ses sommets de 2007, l'immobilier neuf affiche clairement une reprise, voire une accélération des volumes de ventes. D'ailleurs, nos programmes en cours de commercialisation fonctionnent bien, à condition d'avoir des prix corrects et en adéquation avec la capacité d'achat de nos clients. Nous sommes spécialisés en entrée et en moyenne gamme, et lorsque nous sommes capables de proposer des produits à un prix convenable, ils se vendent. Sur ce marché du neuf, les prix ont baissé de 5 à 7% en moyenne en 2009 – avec toutefois des disparités régionales –, puis se sont stabilisés. > C. I. : Quelles sont les mesures qui favorisent aujourd'hui l'accession à la propriété ? > F.B. : Il y a tout d'abord une série de mesures qui fonctionnent bien : le prêt à taux zéro doublé jusqu'à la fin du mois de juin, le dispositif du pass-foncier, ou encore la TVA à 5,5% dans les zones de rénovation urbaine. Le gouvernement réfléchit de plus, actuellement, à une évolution de ces aides. Pour ma part, je considère qu'il est très important de maintenir l'aide à la rénovation urbaine, car l'objectif est double : aider les familles modestes, voire très modestes, à accéder à la propriété, mais aussi trouver un mécanisme ou un prêt qui solvabilise les classes moyennes. Avec à la fois de la bonification d'intérêt et du remboursement différé. Quoiqu'il en soit, tout le monde est d'accord sur ce point : il faut favoriser l'accession à la propriété des classes moyennes et des ménages modestes. > C. I. : On parle beaucoup des logements dits BBC. Pourquoi et investir aujourd'hui dans ces constructions ? > F.B. : C'est un label lancé par le Grenelle de l'environnement et qui sera obligatoire au début de l'année 2013. Chez Bouygues immobilier, nous avons décidé que la totalité de nos logements répondraient à ces normes BBC (bâtiment basse consommation) dès cette année, et nous comptons en vendre 6000. Ce sont des logements qui consomment moins d'énergie (50 KwH/m2 / an en moyenne), et qui émettent moins de gaz à effet de serre. Il y a donc un effort environnemental absolument évident, mais il y a également une raison économique : ces logements consomment dix fois moins d'énergie par rapport à un logement ancien et trois fois moins qu'une habitation classique. ce qui entraîne une baisse des charges et l'augmentation de la valeur du bien à la revente. Pour nous, il est donc essentiel d'investir dans des logements BBC.