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"Réaliser à terme 10 000 logements"

Comme beaucoup d'acquéreurs, vous cherchez à acheter votre logement. Mais vous n'avez pas beaucoup d'apport et des revenus assez modestes. Voici comment envisager un crédit à très long terme.

265 000 habitants, 4 secteurs, 26 communes sur plus de 15 200 ha : Marne-la-Vallée est le "poids lourd" du département. Avec neuf stations de RER, trois grands centres commerciaux et, last but not least, les parcs d'attractions du Disneyland Resort Paris®, l'agglomération possède de nombreux atouts.

Plus restreinte, l'offre existe cependant. Ainsi, à la BNP, le prêt peut aller jusqu'à 30 ans. La formule peut être à taux fixe ou à taux révisable capé. A taux fixe, les conditions sont les suivantes : entre 4,90 et 5,50 % (sur 25 ans, cette fourchette est ramenée entre 4,50 et 5,10 %). A taux révisable, l'offre de cette banque se situe entre 4,10 et 4,40 % (capé 2 points) et entre 4,10 et 4,70 % (capé 1 point). A la Banque Populaire Rives de Paris, le prêt sur 25 ou 30 ans est réservé à la résidence principale et nécessite au minimum 10 000 € d'apport. Le taux peut aussi être fixe ou révisable capé. Pour une durée comprise entre 21 et 25 ans, vous devez avoir moins de 45 ans. Le taux fixe s'affiche à 4,35 %, le taux révisable (cap + 2 points), à 4,11 %. Mêmes conditions pour le prêt compris entre 26 et 30 ans, mais vous ne pourrez y souscrire que si vous avez moins de 40 ans. Enfin, citons encore le cas du CIC qui offre, dans sa gamme, un crédit sur 30 ans à destination des jeunes qui achètent leur logement pour la première fois. Si vous avez au plus 35 ans, vous pouvez financer en totalité votre acquisition avec un tel prêt. En revanche, si votre âge est compris entre 35 et 40 ans au plus, vous ne pourrez obtenir que 90 % du prix de votre acquisition. Le prêt se décompose en trois périodes. La première est automatiquement à taux fixe, les deux autres étant programmées à taux révisable. Mais vous disposez d'une option de transformation du taux révisable en taux fixe en cours de prêt.

A la suite de la construction et bientôt de l’achèvement de notre pavillon, nous allons donner congé à notre bailleur. Pouvez-vous nous dire comment nous devons procéder ? (Sylvaine R., Fontainebleau, 77)

"L'offre en logements doit s'accompagner de nouveaux emplois et équipements"

"Beaucoup de foncier encore disponible"

Disposant d'un petit capital donné par mes parents, je souhaiterais rembourser mon prêt immobilier. Est-ce possible et à quelles conditions ? (Théo P.,Biarritz, 64)

"Il faut se pencher sur la rentabilité du montage financier"

Même à un niveau élevé de prix, le 8e arrondissement fait l'objet de lancements d'opérations : Kaufman & Broad, très présent sur plus de la moitié des arrondissements, lance 112 Prado, 42 logements du 2 au 4-pièces, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Pour Park Saint-Anne, du même promoteur, où le 3-pièces de 57 m2 en rez-de-chaussée est commercialisé 260 000 €, la livraison des 94 logements est prévue pour le 2e trimestre 2009. C'est également dans le 8e, rue Roumanille, que Bouygues Immobilier lance une opération commercialisée entre 3 700 et 3 800 €/m2 habitable. Dans ce secteur, dont la Zac du Rouet dopera l'offre de 14 programmes immobiliers, Les Nouveaux Constructeurs proposent Cantini Parc, face au parc du 26e Centenaire, 57 logements livrables entre fin 2008 et début 2009. Dans les 10e, 11e et 12e arrondissements, Les Nouveaux Constructeurs débutent la commercialisation de Coteaux Saint-Julien tandis que Bouygues Immobilier lance Villa Amandine, aux alentours de 3 300 €/m2. C'est dans ce périmètre que Closerie Toscane, de Kaufman & Broad, propose une mixité collectifs-maisons individuelles en résidence principale, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Du 13e au 15e, l'offre est confortée par de nouvelles opérations. Dans le 13e, quartier Chalusset, Promogim commercialise Le Clos Jardin, 101 logements collectifs et 3 maisons, livrés en septembre 2008, à moins de 3 000 €/m2 . Toujours dans cet arrondissement, Bouwfonds Marignan présente Colline Manon et Valon Florette, 41 appartements sur les hauteurs de Marseille, avec des 3-pièces à partir de 194 100 €. C'est dans cet arrondissement que Nexity livrera au 3e trimestre 2008, Paradisio, plusieurs petits bâtiments de 2 étages, sur un parc de 3 ha, avec le 3-pièces de 60,3 m2, au 1er étage, à 211 300 €. Dans le 14e, Urbat réalise sur Sainte-Marthe, Côté Mer, 22 villas et 48 appartements répartis sur un terrain de 1,5 ha. Les Nouveaux Constructeurs proposent à flanc de colline avec vue mer, dans le 15e arrondissement, Les Aygalades, au prix moyen de 2 650 €/m2 habitable. La plupart des opérateurs développent leur activité en dehors de Marseille. "Pour répondre à la demande d'actifs locaux marseillais, nous construisons de plus en plus loin, parfois même au-delà du département", constate Jacques Fèvre, directeur du développement foncier de Geoxia Immobilier, spécialisé dans la réalisation de maisons groupées. Outre 4 maisons réalisées dans le 14e, à Sainte-Marthe, la société conçoit aussi, 6 maisons de ville à Trets, à 40 mn de Marseille, à partir de 220 000 e et 9 demeures à Vauvenargues, face au château de Pablo Picasso, à 14 km au nord-est d'Aix-en-Provence.

A l’occasion de la vente d’un lot par un des copropriétaires, le syndic a mis à la charge de l’ensemble de la copropriété, les frais correspondant aux démarches auprès du notaire. Sommes-nous tenus de payer ? (M.Roger S.,Bourges,18)

Alors qu'il n'était pas envisageable, jusqu'à un passé récent, d'emprunter sur plus de 20 ans, aujourd'hui, c'est monnaie courante. Pour preuve, selon une étude de l'Observatoire du financement du logement/ CSA, la durée moyenne d'un crédit qui se situait à 12,3 ans en 1992 est passée à 17,2 ans en 2004 et à 18 ans pour les logements neufs. Et les prêts souscrits sur 25 ans ou plus représentent 25 % de la production des banques (source Meilleur- Taux.com). C'est donc désormais entré dans les moeurs. Il est vrai que pour compenser l'augmentation des prix de l'immobilier et ne pas perdre tout un pan de clientèle, les établissements financiers ont dû trouver la parade. D'où l'allongement de la durée des crédits qui va désormais couramment jusqu'à 25 ans. Parmi les banques qui proposent ce type de financement, LCL Crédit Lyonnais dont le taux fixe sur 25 ans s'établit, à l'heure où nous écrivons, à 4,75 %. Mais la formule peut aussi être à taux révisable capé (le taux ne peut dépasser un certain cap). Dans ce cas, le taux oscille entre 4,21 % avec un cap d'un point, 3,87 % avec un cap de 2 points. Le prêt offre en outre quelques souplesses comme la modulation des échéances, le report de deux échéances mensuelles par an en cas de pépin. A la Société Générale, le prêt est également modulable. Un différé d'amortissement et une possibilité de transfert du crédit sur un autre achat sont possibles. A taux fixe, le crédit sur 25 ans, est consenti à 4,35 % ; à taux révisable capé (+2/-2 points), à 4,05 %. Il peut financer 100 % de l'opération. Au Crédit Agricole Ile-de-France, la formule à taux fixe s'établit à 4,45 %. Elle permet, là encore, une modulation des échéances à la hausse ou à la baisse ainsi que la suspension d'une échéance. La Bred, quant à elle, propose, au choix, deux formules sur 25 ans. La première est un prêt classique à taux fixe de 4,65 % non modulable. A contrario, la seconde est modulable. Si vous optez pour cette deuxième option, le taux qui reste fixe, varie en fonction de la durée. Pour un prêt au-delà de 20 ans, il s'établit à 4,65 %.

L'activité intense des deux "géantes" du département ne doit pas éclipser ce qui se passe du côté des "historiques" : du nord au sud, de Chelles à Melun en passant par Coulommiers et Meaux, plusieurs communes présentent des opportunités aux acquéreurs, à des prix parfois plus attractifs. A Chelles par exemple, l'arrivée du RER Eole a contribué à l'évolution urbaine. Le nouveau quartier de l'Aulnoy, au sud de la ville et dans le prolongement du centre-ville, "a vocation à accueillir de nouveaux Chellois, séduits par sa situation centrale et sa liaison rapide et fréquente par SNCF et RER aux gares parisiennes, mais également des Chellois plus anciens, désireux de vivre dans un quartier moderne", explique la mairie. A deux pas de la gare Eole justement, les 2-pièces de 42 m2 démarrent sous la barre des 150 000 € dans le programme signé Les Sitelles. Les programmes de Bouygues Immobilier et Icade Capri figurent également dans ce quartier central. Le Domaine d'Opale, signé Icade Capri, propose encore quelques grands 2-pièces à partir de 44 m2, qui démarrent à 153 500 €. Ville historique du département, Meaux offre actuellement des dizaines de logements neufs, avec plus de six nouveaux programmes. Certains se situent dans un tout nouveau quartier qui profite d'un bel environnement, tout près du parc Chenonceau. Côté prix, on tombe parfois sous la barre des 2 500 €/m2, comme dans le programme de Bouygues Immobilier.

Les mécanismes de l'investissement locatif classique répondent à une règle simple : acheter un logement le moins cher possible pour que sa rentabilité locative soit plus élevée, ce qui fait des petites surfaces bien placées en ville, les produits classiques du marché locatif. La maison, si elle ne correspond pas a priori à ces critères, n'en représente pas moins une possibilité d'investissement à ne pas négliger. Pour Norbert Desmard, directeur général de Liins, société de conseils aux investisseurs : "La maison est le meilleur des placements que l'on puisse conseiller à nos clients. Il s'agit d'un produit rare, pour lequel la demande est forte, aussi bien en terme de location qu'en terme de revente."

C'est une évidence, plus vous mettez de temps à rembourser votre crédit, plus vous payez d'intérêts. Mais, une telle formule a l'avantage d'alléger votre mensualité. A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € sur 25 ans à 4 %, votre mensualité s'élèvera à 1 056 €. Sur 30 ans, le taux sera forcément plus élevé car les banques estiment que le risque est plus élevé. Si l'on considère un taux de 4,30 %, il vous en coûtera 990 € par mois, soit 66 € de différence, ce qui peut vous aider à entrer dans le seuil de solvabilité admis par les établissements financiers. Bien sûr, sur 30 ans, le coût de votre crédit s'élèvera au final à 156 400 €, soit 39 600 € de plus que sur 25 ans. Mais, c'est le prix à payer pour être maître chez vous.

Mon locataire a-t-il le droit d’installer une antenne de télévision sur le toit de l’immeuble ? (Martine S., Epernay, 51)

L'agglomération marseillaise s'est lancée dans un double pari qu'elle est en passe de réussir : étoffer l'offre et faciliter l'accession à la propriété.