Tous les conseils en Immobilier

L'ouest parisien, résidentiel à souhait, a ses adeptes inconditionnels. Le 16e arrondissement est une valeur sûre, mais accueille peu de nouvelles réalisations. A noter, le programme signé Cogedim dans le village d'Auteuil, dont les 12 appartements profitent de vues sur le jardin intérieur et la villa Molitor. Le vaste 5-pièces s'y affiche à partir de 1 455 000 e. Dans la même rue Chardon-Lagache, Ad Valorem signe une rénovation où le 6-pièces démarre à 1 546 000 e pour 183 m2.

"Nous lançons des centaines de logements à prix modérés"

J'ai signé un compromis de vente. Le vendeur pouvait-il me demander de lui verser une somme d'argent ? (Dominique K.,Bourg-la-Reine, 92)

"Nous avons un rôle de conseil"

Malgré un prix moyen supérieur à 5 000 €/m2, le marché de l'immobilier neuf tente de plus en plus d'adapter une partie de son offre aux actifs locaux. Enquête les pieds dans l'eau.

"Bien gérer l'espace pour répondre à la demande de logements"

Indicateur Bertrand : Quels sont les éléments que doit retenir un investisseur pour faire le bon choix en résidence de tourisme ?

C'est en effet par lui que tout commence... Et le banquier ne manquera pas de vous poser la question en préalable à la discussion. Certes, ces dernières années, les établissements de crédit n'hésitaient pas à proposer des prêts à 100 %, voire 110 %, c'est-à-dire comprenant même les frais de notaire. Mais aujourd'hui, on assiste à un certain resserrement du crédit. Avec la remontée des taux d'intérêt, les banques sont plus sourcilleuses vis-à-vis des emprunteurs qui arrivent les "poches vides". Un minimum de préparation s'impose donc. D'autant que le taux consenti par la banque sera directement dépendant de votre apport. Plus celui-ci est important, plus les conditions de crédit sont attractives. De nombreuses banques, même si elles n'affichent plus de barèmes différents en fonction de l'apport, en tiennent compte dans les propositions qu'elles font aux emprunteurs, l'absence d'économie au départ étant considérée comme un risque supplémentaire. Pour contourner le problème ou étoffer votre apport, vérifiez que vous pouvez obtenir un prêt à faible taux d'intérêt qui sera admis dans sa composition. C'est le cas du prêt 1 % logement, du prêt à 0 % et des prêts de l'épargne logement. Encore faut-il que vous remplissiez certaines conditions.

Depuis que les taux de crédit sont à des niveaux bas, le Plan épargne logement (PEL) a perdu de son attrait. Et pour cause : le taux d'intérêt du prêt qu'il propose à l'issue de la phase d'épargne de quatre ans n'est pas très attractif. Pour un plan ouvert avant le 6 février 1994, le taux du prêt est fixé à 6,32 %. Même constat pour un PEL souscrit entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 puisque le taux sera, certes, nettement moins élevé - 4,31 % - mais encore trop peu attractif au regard des conditions proposées sur le marché libre aujourd'hui. Pour les PEL de la dernière génération, autrement dit souscrits à partir d'août 2003, le taux du prêt chute à 4,20 %. Pour autant, si les taux de crédit des banques continuent de remonter, il y a des chances pour que l'épargne logement redevienne intéressante. D'où l'intérêt de posséder un PEL. Il s'ouvre avec un versement initial de 225 eminimum. Vous devez ensuite alimenter votre plan à raison de 45 e/mois ou 135 e/trimestre. Le montant annuel des versements ne peut être inférieur à 540 e (des versements exceptionnels sont possibles). L'épargne peut aller jusqu'à 61 200 e, rémunérée à 3,50 % (prime incluse mais hors CSG/CRDS) pour tout plan ouvert à compter du 1er août 2003. Après quatre années pleines de fonctionnement, vous pourrez emprunter jusqu'à 92 000 e à un taux bas : 4,20 % (hors assurance).

Indicateur Bertrand : Quel marché du neuf à Lille ?

"Je m'attarderai sur les défis que le logement neuf doit, à mon sens, relever aujourd'hui au premier rang desquels se situe le défi de la qualité. Qualité architecturale, bien évidemment, qualité de son implantation dans l'espace urbain, assurément, mais qualité de conception et qualité énergétique par dessus tout. Une étude récente a montré que l'entretien et la maintenance représentent 75 % du coût total d'un bâtiment. Côté locataires, toute économie sur les charges est la bienvenue pour limiter l'effort locatif. Côté société, il est grand temps de se plier aux critères du développement durable. Le rendement énergétique des logements neufs est à l'évidence un acteur important de cette traque aux gaspillages. Les SEM ont très vite intégré cet enjeu en étant pionnières en matière de Haute Qualité Environnementale, de recours à des matériaux innovants, aux chaudières à bois ainsi qu'aux équipements solaires en tous genres."

"En 10 ans, l'écart entre l'ancien et le neuf s'est réduit de moitié"

La Conseil général des Yvelines lance un appel à projets en faveur du logement. Objectif : relancer la production de logements et son développement sur les pôles urbains existants bénéficiant de l'offre d'équipements et de services. Cet appel s'adresse aux opérateurs en matière de logements (promoteurs ou organismes HLM) qui souhaitent développer l'offre de logements en s'investissant dans la conception et la production d'un habitat urbain innovant apportant des réponses pertinentes en terme : - d'attractivité de l'habitat pour réhabiliter un mode de vie urbain adapté aux besoins des familles. - De diversité des produits pour contribuer à la production d'un parc de logements à caractère social le moins différencié possible. - De montages d'opérations pour faciliter la sortie des opérations à court terme, tout en apportant des garanties sur leur gestion à long terme. Selon le Conseil général des Yvelines : "Les candidatures des opérateurs devront recevoir un accord de principe de la commune concernée. Une attention particulière sera portée aux sites que les collectivités souhaitent urbaniser en priorité et pour lesquels une maîtrise foncière est souhaitée.Les candidatures porteront sur des opérations innovantes localisées en tissu urbain existant et comportant 10 à 60 logements diversifiés en termes de types et de conditions d'accès. Pour ces opérations, le Conseil général s'engage à apporter une aide à la conception des projets candidats répondant aux critères de l'appel à projets et une aide à l'investissement pour les projets sélectionnés." Cet appel à projets se déroule jusqu'en décembre 2006. www.cg78.fr

Indicateur Bertrand : Comment se traduit la politique de l'habitat du Conseil général ? Pierre Bédier : La question du logement est souvent posée aux élus. Le coût de la location ou de l'acquisition d'un bien immobilier pèse non seulement de plus en plus lourd dans le budget des ménages, mais il impacte aussi le développement et l'implantation des entreprises. Il est évident que les difficultés de recrutement sont croissantes en région parisienne et dans les Yvelines en particulier. Le département apparaissant de surcroît très diversifié, nous avons pu constater que le rythme de construction était plus faible en zone urbanisée qu'en zone rurale. Le Conseil général s'est par conséquent fixé l'objectif de construction d'au moins 6 000 logements par an alors que la moyenne actuelle est d'environ 3 500 unités. Notre politique vise à soutenir les communes dans leurs efforts pour bâtir et, pour ce faire, nous passons avec elles des "contrats de développement de l'offre résidentielle", assortis d'objectifs et d'une subvention de 10 000 € par logement. Une aide complémentaire de 2 000 € peut aussi être versée au travers des intercommunalités qui ont la compétence logement. Jusqu'à présent les villes signataires sont Houdan et Jouy-en-Josas. Une quinzaine de contrats de ce type seront en préparation d'ici à la fin de l'année. En matière de politique du logement, la moyenne par habitant investie par le Département, 18 e par habitant, est au même niveau, voire supérieure, à celle de la Région et de l'Etat.

L'aspect citadin n'est pourtant pas loin. La vraie et fausse capitale de la région est Genève, à peu de distance. Des villes comme Evian, Annecy, Annemasse et Thonon ont aussi leur mot à dire tant aux touristes qu'aux bienheureux qui peuvent y acquérir un bien. On trouve sur les marchés immobiliers une clientèle aisée, dont le lieu de travail est souvent Genève, et des Lyonnais à la recherche d'une résidence secondaire. Nombreux sont aussi les amateurs de ski de tous horizons prêts à faire des sacrifices pour s'offrir le luxe d'une station réputée. Cette pression démographique forte, à laquelle s'ajoute la rareté du foncier et des biens neufs, font grimper les prix au sommet : de 6 000 à 7 000 €/m2 à Megève ou Chamonix. Offrant des perspectives de report, l'ancien s'envole. Sur Saint-Julien-en-Genevois, une agence immobilière propose actuellement une maison ancienne de 4-pièces à 450 000 € et un appartement de 3-pièces à 313 000 € Quant à la fermette rénovée, elle se négocie dans les 500 000 € ! La Haute-Savoie court ainsi des risques comparables à ceux de la Côte d'Azur. La croissance des résidences secondaires (27 % d'après le recensement de 1999) pourrait entraîner dans certaines villes touristiques un "syndrome des volets clos", c'est-à-dire un grand désert hors saison préjudiciable à l'activité commerciale. Une partie des actifs locaux a de plus en plus de mal à se loger en raison des prix : 47 % des ménages hauts-savoyards consacrent 47 % de leurs revenus au logement. Le département est en retard en terme de logements sociaux et saisonniers. Sur 294 communes, 15 seulement satisfont au quota de 20 % de la loi SRU. Ceci a amené le Conseil général à renforcer récemment ses efforts financiers dans la construction du parc social et saisonnier.

"Lille renoue avec son passé de ville de communication et d'échanges"

L'arrivée du TGV a été une étape importante. Les 120 ha de terrains militaires classés non constructibles en plein centre-ville ont permis de faire entrer le TGV en coeur d'agglomération et de développer autour de ce noeud de transports un nouveau quartier, Euralille. Son architecture moderne a fait débat, mais il marque incontestablement l'entrée de Lille dans la modernité et sa volonté de figurer au rang des grandes métropoles européennes. Aujourd'hui, les tours Crédit Lyonnais, Lille-Europe, l'Atrium, Cité des Affaires et Eurocity offrent au total 81 000 m2 de surfaces de bureaux. Le centre commercial y ajoute un hypermarché de 10 000 m2 et 120 boutiques ; et la détente au grand air n'est pas oubliée avec les 7 ha du parc Henri Matisse.