Tous les conseils en Immobilier

Lorsqu'on achète du neuf en cours de construction, à quel moment devient-on propriétaire ? (Benoit U., Stains, 93)

Face aux baisses des taux de réduction d’impôts en 2012, profitez de la possibilité de cumuler les régimes Scellier et Bouvard pour augmenter votre avantage fiscal.

Le marché du logement neuf à Bordeaux et sur le territoire de la communauté urbaine correspond à des besoins croissants. Par chance, projets et programmes répondent présent à l'appel.

Le dispositif Scellier outre-mer demeure très séduisant. Mais l’attrait de la réduction d’impôts et des îles ne doit pas faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

En périphérie, les prix baissent. C'est le cas d'Avrillé où de nombreux logement sont construits notamment sur la Zac Ardenne. Bouygues Immobilier y réalise Le Domaine d'Hélios, un petit programme de 19 logements à 500 m du centre, comprenant des maisons, des appartements-villas et du collectif (du studio au 5-pièces). "En commercialisation, il nous reste actuellement une quinzaine de logements dont les prix au mètre carré tournent autour de 2 500 r", précise Philippe Cousty directeur de l'agence de Bouygues Immobilier. Dans le même secteur, Avis Immobilier est chargé de la commercialisation des Résidences du Parc, un petit collectif abritant du studio au 5-pièces. Présence également de Bouwfonds Marignan qui développe Les Allées d'Aprilis, petit domaine composé de maisons. Le promoteur prépare également, en tant qu'aménageur, le projet de la Zac Trélazé, un secteur qui bouge beaucoup. A Bouchemaine, au sud-ouest d'Angers, Bouygues Immobilier bâtit un petit collectif dans lequel il ne reste plus que cinq appartements (2 et 3-pièces) proposés à 2 550 e/m2 en moyenne. Dans cette commune, Unir Immo construit 11 maisons (4 et 5-pièces) réparties sur un hectare d'espace boisé. Aux Ponts de Cé, petits collectifs et maisons sont également vendus au prix moyen de 2 600 e/m2 (Bouygues Immobilier).

La capitale européenne de la culture en 2013 finalise ses opérations urbaines, avec une politique du logement qui porte aujourd'hui ses fruits. De son côté, bien que disposant d'une offre foncière limitée, Aix reste très attractive, et mène d'importants projets d'habitat.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Christian Terrassoux, président directeur général de Pitch Promotion, nous livre ses analyses.

"Il faut se pencher sur la rentabilité du montage financier"

Avec un stock de logements en commercialisation important, les Yvelines offrent de nombreuses opportunités, attirant notamment les familles aisées. Pourtant, les ventes y sont en retrait sensible.

Ville nouvelle des années 70, Évry est née du rêve de mixité sociale. Pour des raisons financières et surtout de gestion, elle a subi une crise majeure dans les années 90 entraînant la fuite des classes moyennes, la concentration sociale et des problèmes d'image et de sécurité. L'objectif est de mettre en oeuvre désormais une gestion de proximité, de développer la sécurité et d'asseoir la place d'Évry dans le département au travers d'un projet de ville défini en 2004/2005. En complément, le PLU prendrait fin en 2008. Au-delà de 43 % de logements sociaux, des copropriétés dégradées jouent de facto le rôle d'habitat social et doivent faire l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat).

Pierre Nuyts : Contrairement à ce que l'on entend dire, il y a encore un intérêt à emprunter à taux révisable. Certes, les acquéreurs qui ont fait ce choix il y a un an peuvent avoir le sentiment de ne pas avoir fait une bonne affaire dans la mesure où les taux court terme, tels que l'Euribor 1 an, sur lesquels sont indexés les taux révisables, ont connu une hausse continue, les amenant à un niveau supérieur aux taux long terme, ce qui est une situation exceptionnelle. Nos formules de prêts permettent de faire face à cette situation même si elles ne comportent pas de cap de taux. Nous considérons en effet qu'un crédit à taux révisable capé revient plus cher. En moyenne, il faut compter au moins 0,60 point de plus que pour un taux révisable pur. En outre, ce sont des formules qui protègent assez mal les emprunteurs en cas de hausse soudaine des taux. C'est pourquoi, nous préférons proposer des formules de prêt qui offrent de meilleures conditions et qui évitent les à-coups en lissant progressivement les variations de taux sur le montant de l'échéance. Ainsi, plusieurs de nos produits comportent un double filet de sécurité en cas de hausse de taux. D'abord un plafond de durée : la durée du prêt immobilier peut être allongée de 20 % par rapport à la durée initiale. Par exemple, un prêt de 20 ans pourra être rallongé de 4 ans pour arriver à 24 ans. Si cette sécurité ne suffit pas, la hausse de la mensualité va, elle aussi, être régulée : la mensualité augmentera moins que ce qu'elle aurait dû si un cap de taux avait été appliqué sur l'échéance. Cela évite la hausse brutale de l'échéance en lissant sur la durée les effets de la hausse. Exemple d'un prêt sur 20 ans : si le taux augmente de 2,5 %, l'échéance n'augmentera que de 1,5 % la 1ère année, puis environ de 1 % les années suivantes si le taux ne rediminue pas. Que faire aujourd'hui ? Le cycle économique des taux montre que la plupart du temps, les taux court terme sont inférieurs aux taux long terme sur longue période. Nous anticipons, comme d'autres spécialistes de marché, une baisse des taux dans les prochains mois, ce qui peut confirmer l'intérêt de prendre un taux révisable maintenant pour de nombreux candidats à l'acquisition.

La chambre de la Fnaim du Rhône vient de présenter son analyse du marché régional. Et les nouvelles sont plutôt bonnes.

Centre expert Lorraine

L'autre facette de la constitution d'un patrimoine immobilier est l'investissement locatif. Suivant votre situation, votre âge, ce que vous souhaitez réaliser, il peut prendre différentes formes et n'obéit pas forcément aux mêmes impératifs.

Même à un niveau élevé de prix, le 8e arrondissement fait l'objet de lancements d'opérations : Kaufman & Broad, très présent sur plus de la moitié des arrondissements, lance 112 Prado, 42 logements du 2 au 4-pièces, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Pour Park Saint-Anne, du même promoteur, où le 3-pièces de 57 m2 en rez-de-chaussée est commercialisé 260 000 €, la livraison des 94 logements est prévue pour le 2e trimestre 2009. C'est également dans le 8e, rue Roumanille, que Bouygues Immobilier lance une opération commercialisée entre 3 700 et 3 800 €/m2 habitable. Dans ce secteur, dont la Zac du Rouet dopera l'offre de 14 programmes immobiliers, Les Nouveaux Constructeurs proposent Cantini Parc, face au parc du 26e Centenaire, 57 logements livrables entre fin 2008 et début 2009. Dans les 10e, 11e et 12e arrondissements, Les Nouveaux Constructeurs débutent la commercialisation de Coteaux Saint-Julien tandis que Bouygues Immobilier lance Villa Amandine, aux alentours de 3 300 €/m2. C'est dans ce périmètre que Closerie Toscane, de Kaufman & Broad, propose une mixité collectifs-maisons individuelles en résidence principale, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Du 13e au 15e, l'offre est confortée par de nouvelles opérations. Dans le 13e, quartier Chalusset, Promogim commercialise Le Clos Jardin, 101 logements collectifs et 3 maisons, livrés en septembre 2008, à moins de 3 000 €/m2 . Toujours dans cet arrondissement, Bouwfonds Marignan présente Colline Manon et Valon Florette, 41 appartements sur les hauteurs de Marseille, avec des 3-pièces à partir de 194 100 €. C'est dans cet arrondissement que Nexity livrera au 3e trimestre 2008, Paradisio, plusieurs petits bâtiments de 2 étages, sur un parc de 3 ha, avec le 3-pièces de 60,3 m2, au 1er étage, à 211 300 €. Dans le 14e, Urbat réalise sur Sainte-Marthe, Côté Mer, 22 villas et 48 appartements répartis sur un terrain de 1,5 ha. Les Nouveaux Constructeurs proposent à flanc de colline avec vue mer, dans le 15e arrondissement, Les Aygalades, au prix moyen de 2 650 €/m2 habitable. La plupart des opérateurs développent leur activité en dehors de Marseille. "Pour répondre à la demande d'actifs locaux marseillais, nous construisons de plus en plus loin, parfois même au-delà du département", constate Jacques Fèvre, directeur du développement foncier de Geoxia Immobilier, spécialisé dans la réalisation de maisons groupées. Outre 4 maisons réalisées dans le 14e, à Sainte-Marthe, la société conçoit aussi, 6 maisons de ville à Trets, à 40 mn de Marseille, à partir de 220 000 e et 9 demeures à Vauvenargues, face au château de Pablo Picasso, à 14 km au nord-est d'Aix-en-Provence.

Dès que l'on aborde la Côte d'Azur, le niveau des prix est tel qu'il se passe parfois de commentaires. De 2 500 e/m2 dans le neuf en 2000, le prix moyen était de 5 100 e/m2 en 2006. Pour l'année dernière, moins de 400 logements avaient été réalisés à moins de 3 000 e. Au 1er trimestre 2007, le marché immobilier confirme la tendance de 2006. Les ventes ont progressé de 11 % en année glissante et les prix, malgré une hausse de 9 %, marquent relativement le pas au regard des augmentations à deux chiffres d'il y a encore peu. C'est donc une réelle mobilisation qui a été mise en oeuvre via L'Engagement départemental pour le Logement lors des premières assises du logement pour actifs des Alpes-Maritimes, avec le soutien de la préfecture, le conseil général et la CCI de Nice-Côte d'Azur. Président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur, Jean-Marie Ebel pose le cadre de cet enjeu pour les actifs : "L'absence de logements à des prix inférieurs ou égaux à 3 000 z/m2 pose clairement la problématique du logement pour actifs qui traverse une pénurie. Pourtant, nous avons progressé grâce à un travail de pédagogie auprès des collectivités. Cette politique se traduit par deux outils : les appels à projets lancés par les col- lectivités comme le XVe Corps à Nice, le projet TDF à Antibes ou encore le projet Méridia. Les collectivités ont pris conscience que les appels à projet étaient compatibles avec des prix de sortie adaptés. Ces projets permettent d'intégrer du logement en PLS, mais aussi de l'accession à la propriété. Au niveau des PLU et des Scot, nous observons la mise en place d'une véritable traduction d'une politique foncière avec des emplacements réservés, dans certaines proportions, de logements pour actifs."Pour autant, la situation reste complexe et tendue : "Nous avons enregistré un déficit de 1 500 logements par an pendant dix ans. Il est impératif de poursuivre pour offrir le plus de logements possibles aux actifs". Pendant ce temps, l'offre de logements neufs se poursuit. Le groupe Franco-Hollandaise propose Le Madrid à Cannes, une opération de 28 logements et cinq villas dans le secteur de la Basse-Californie, pour une clientèle de seniors. Avec un prix moyen de 7 500 e/m2, cette opération, livrable au 1er semestre 2009, dénote une architecture assez moderne. A Cannes-la-Bocca, Real Immo Invest commercialise le Domaine des Gardes, 19 maisons jumelées (maison de 3-pièces avec jardin : 310 000 e), livrables fin 2007. Le même professionnel propose également deux programmes en résidence de tourisme, à Mandelieu et Cagnes-sur-Mer, livrables respectivement en 2008 et début 2009. Présent à Antibes, Cagnes-sur-Mer mais aussi Juan-les-Pins ou Nice, Sagec présente une offre diversifiée. Par exemple, il lance sur le Mont-Boron, à Nice, Le Parc Blanche de Castille, livrable au 3e trimestre 2008, avec une vue surplombant la baie des Anges. Et à Grasse, il réalise Les Jardins de Toscane, livrable au 4e trimestre 2008. A Cannes, Bouygues Immobilier et Cogedim implantent au centre de la commune la résidence Bristol Park, livrable au 4e trimestre 2008, conçue avec des lignes contemporaines. Bouygues Immobilier est aussi très présent à Nice. Quant à Bouwfonds Marignan, il a choisi Saint-Laurent-du-Var pour réaliser Les Opalines, proche du centre et des pôles d'activités économiques, livrable au 4e trimestre 2008. L'effort de maîtrise du foncier avec, entre autres, la mobilisation de l'Etablissement Public Foncier Régional avec lequel des collectivités ont déjà signé une convention et la présence d'une offre de logements neufs toujours diversifiée géographiquement démontrent la capacité d'adaptation des Alpes-Maritimes.

Député et maire du premier secteur de Marseille*, PS