Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, région pleine d’atouts

Entre une bonne démographie, un dynamisme économique porté par l’aéronautique et des pôles étudiants majeurs, la région figure parmi les plus avantageuses sur le plan immobilier. Tour d’horizon d’un territoire particulièrement attractif.

Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, région pleine d’atouts
Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, région pleine d’atouts

Entre Montpellier et Toulouse, la région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, avec ses 5,6 millions d’habitants, peut s’enorgueillir d’être la région dont la croissance démographique est la plus forte : + 23 % entre 1990 et 2014. Son PIB se situe à 150 milliards d’euros, soit 7 % du total de la France, ce qui la place en 5e position. Pour autant, son PIB par habitant (26 900 €) la place en 10e position. Comme le souligne une étude du Crédit foncier sur les nouvelles régions, « le département de Haute- Garonne est particulièrement dynamique économiquement, notamment dans l’aéronautique. Elle est ainsi la 3e région française la plus exportatrice à l’international et affiche aussi des atouts sur les segments touristiques et agroalimentaires. » La région figure aussi parmi celles qui créent le plus d’emplois : + 0,4 % par an en moyenne entre 2008 et 2013 (+ 0,5 % en Midi- Pyrénées et + 0,3 % en Languedoc-Roussillon). « C’est la seule région à rassembler deux territoires créateurs d’emplois depuis 2008 », poursuit le Crédit foncier. Seule ombre au tableau, son taux de chômage (12,2 %).


Des pôles étudiants de premier plan


Sur le plan immobilier, la région est l’une de celles qui offrent le plus de logements (3,3 millions, ce qui la place en 3e position, à égalité avec Bordeaux), avec une prédominance de la maison individuelle (62 % du parc). Dans l’ensemble, on y recense davantage de propriétaires que de locataires (61 %, contre 59 % au plan national). Par ailleurs, Toulouse et Montpellier ont en commun l’avantage de posséder des pôles étudiants de premier plan, comptant respectivement 105 000 et 70 000 étudiants – idéal pour doper le marché, notamment en termes d’investissement locatif.


Toulouse en pleine expansion


Au 3e trimestre 2015, les ventes à Toulouse ont explosé, grimpant de 56 % sur un an. Une reprise spectaculaire à attribuer à la loi Pinel qui ramène les investisseurs vers la « pierre ». Les ventes conclues dans le cadre de ce dispositif ont, en effet, progressé de 69 % par rapport au 3e trimestre 2014 et leur part dans les ventes représente 80 % sur le 3e trimestre. En matière d’accession à la propriété, la progression est moins rapide : + 20 %. Faute d’un renouvellement suffisant de l’offre, les stocks de biens en commercialisation fondent (- 10 % sur un an). « Dans l’agglomération, les projets commercialisés représentent 10 mois de vente, ce qui va très vite mettre le marché sous tension si une nouvelle offre n’est pas développée », note Benoît Michaud, de BPD Marignan.


Des prix stabilisés


Les prix restent stables, avec un mètre carré s’élevant en moyenne à 3 369 € (3 675 €/m2 à Toulouse intramuros). Un avantage pour les investisseurs, qui peuvent espérer de bons rendements ! L’offre se situe principalement sur le secteur de Borderouge et dans la Zac de la Cartoucherie. Là, l’investisseur peut compter sur un bon rendement en se positionnant sur un petit logement, comme avec ce programme signé Pragma dont les studios de 26 m2 se négocient à 116 000 € et les deux-pièces à 156 000 €. Loués en Pinel, les premiers peuvent rapporter 3,2 % et les seconds 3,8 %.


Des secteurs à suivre pour investir


À surveiller : le quartier Matabiau, en pleine mutation en vue de l’arrivée de la ligne à grande vitesse qui devrait relier Bordeaux à Toulouse d’ici à 2024. L’investisseur peut aussi porter son attention sur des secteurs comme Rangueil, près des facultés de médecine et de pharmacie et du CHU, où des studios peuvent être acquis 135 000 € – le rendement y est toutefois plus faible (2,4 % hors avantage fiscal). Pour l’accédant à la propriété, le choix est vaste. À Saint-Cyprien, la dernière opération de BPD Marignan tourne autour de 4 200 €/m2. Au coeur des Minimes, il est possible d’acquérir un trois-pièces de 64 m2 (Promomidi) pour 262 000 €. Dans l’écoquartier de la Cartoucherie, Pitch et Cogedim se sont associés pour commercialiser un programme dont les appartements (de trois et quatre pièces) s’affichent entre 232 600 et 406 000 €. Aux portes de Bagatelle, Nexity annonce des prix plus doux : 189 000 € pour 80 m2. À quelques kilomètres de Toulouse, Montauban continue à digérer le surplus de production de programmes neufs des années passées. Idem pour Albi. « Ce sont des territoires attractifs, mais il faut leur laisser un peu de temps pour se remettre de cette situation », note Benoît Michaud.


Des rendements performants


Avec 265 000 habitants et 70 000 étudiants, Montpellier attire les investisseurs. « Les Montpelliérains privilégient la ville pour la location et la maison en périphérie lorsqu’ils achètent. Cela permet au marché locatif d’être dynamique en permanence », poursuit l’expert. Le passage de la ville en zone A du dispositif Pinel a aussi permis d’améliorer les rendements locatifs. Les ventes y ont ainsi progressé de 55 % sur un an au 3e trimestre 2015, en grande partie grâce aux investisseurs (+66 % des ventes sur un an). L’accession à la propriété y est moins soutenue, mais progresse aussi de + 30 %. Résultat, les prix grimpent, avec un mètre carré estimé en moyenne à 3 735 € (+ 2,4 %). Malgré tout, les rendements restent performants – jusqu’à 4,5 %, pour un deux-pièces de 43 m2 à 163 000 € sur un programme Bouygues, près d’Euromédecine. Quartier des Grisettes, un deux-pièces Icade de 42 m2 vendu 175 000 € offre un rendement un peu inférieur. En résidence principale, les opportunités ne manquent pas non plus. À Port-Marianne, l’offre Icade va du studio de 31 m2 au quatre-pièces de 87 m2 , vendus entre 160 000 et 469 000 €. Nîmes (zone B1) présente moins d’avantages, puisque les plafonds de loyers du dispositif Pinel y sont moins élevés. Perpignan, en revanche, bénéficie de son passage de la zone B2 à la zone B1 et offre des rendements améliorés.


 


Chiffres clés :


-  5,6 millions d’habitants (9 % de la population française)
-  13 départements regroupés
-  26 900 € de PIB par habitant
-  Taux de chômage : 12,2 %
-  Part des propriétaires : 61 %

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