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Maisons et logements collectifs vont voir le jour dans le quartier de Rochebelle, au nord-ouest d’Alès, préfigurant un fort développement.

“ Les Zac répondent à la demande des populations nouvelles”

Une expérience sensorielle unique sur le marché : Explorimmoneuf et Dassault Systèmes, proposent aux visiteurs du Salon national de l’immobilier, de se projeter dans leur futur appartement en 3D

Avec près de 700 commerçants et artisans, 17 rues piétonnes, plus de 40 hectares d'espaces verts et de nombreux équipements culturels, Issy-les- Moulineaux est une commune où il fait bon vivre. Elle a d'ailleurs gagné près de 10 000 habitants entre 1999 et 2004 et avec 63 000 habitants aujourd'hui, elle affiche le plus fort taux de croissance démographique de la région. Une nouvelle population jeune - les 20-39 ans représentent la tranche d'âge la plus nombreuse - qui apprécie cette ancienne banlieue ouvrière engagée depuis 20 ans dans une mutation réussie. Nouveaux quartiers d'affaires, reconversion de bâtiments anciens, comme la manufacture des Tabacs qui abrite aujourd'hui logements, commerces et un restaurant dont la réputation a franchi les frontières de la commune : Issy-les- Moulineaux est rentré dans ses habits neufs depuis le milieu des années 80 et n'en finit pas de faire des projets.

Depuis plusieurs années maintenant, Caen s'est engagée dans une grande opération de renouvellement urbain pour donner à la ville sa dimension de capitale régionale. Plusieurs Zac sont en cours d'achèvement aux quatre coins de la ville : elles associent équipements majeurs et logements. "Une part importante de la création de logements se fait dans les Zac. En 2004, qui a été une bonne année, 550 logements neufs ont été réalisés à Caen, dont 80 % dans les Zac" expose Gilles Guérin, directeur de l'urbanisme. Cerise sur le gâteau, la presqu'île va donner un nouveau souffle au cœur de ville : équipements, commerces et logements résidentiels au bord de l'eau sont au programme. Les centaines de logements programmés dans ce secteur connaîtront sans nul doute un beau succès. "Notre opération Quai de Juillet, située tout près de la presqu'île, s'est vendue en un mois et demi à un prix moyen de 2 700 €/m2 hors parking" constate ainsi Gilles Péan. Même succès pour les Balcons Saint-Ouen, une résidence de 55 appartements signée Bouygues Immobilier au sud du centre-ville, tout près de l'hippodrome. Dans ce quartier de standing, qui concilie proximité de l'animation du centre-ville et espaces verts, les logements affichent un prix moyen de 2 541 €/m2. Des promoteurs locaux, tels que Sedelka et Investir Immobilier, sont également très présents sur la ville et ont notamment à leur actif un certain nombre de réalisations sur les Zac. En juillet dernier, Investir Immobilier a posé la première pierre de Villanova, une petite résidence d'une trentaine de logements dans le quartier de la Guérinière, déjà entièrement vendue. A suivre dans le même quartier, un programme signé Edifidès, dont les appartements, du studio au 4-pièces, sont réservés aux primo-accédants et aux investisseurs en PLS.

Dans le neuf, vous disposez d’un avantage très important par rapport à un logement ancien. En e! et, à la date de réception de votre logement, vous serez couvert par trois garanties

J'ai acquis un logement dont la surface mentionnée à l'acte de vente est inférieure à la surface réelle. Quels sont mes droits ? (Maurice M., Drancy, 93)

Puisque le propriétaire signe un bail commercial, les loyers encaissés sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). En fonction des revenus dégagés annuellement par ces biens immobiliers, différents cas de figure fiscaux sont possibles. Si le propriétaire encaisse plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et s’inscrit au registre du commerce, il entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP). La première année de l’acquisition, les frais de mise en place (frais de notaire, frais de commercialisation du bien…) sont déductibles du revenu global. Le statut de LMP permet aussi de déduire tous les ans les intérêts d’emprunt ainsi que toutes les charges liées à la gestion et à l’administration du bien ; de plus, le bien loué meublé, ainsi que les équipements, sont amortissables. “Si les charges dépassent les recettes, le déficit constaté est imputable, sans limitation, sur le revenu global du déclarant ; les amortissements, eux, sont réputés différés. Quand les recettes redeviennent supérieures aux charges, le propriétaire doit utiliser les amortissements qui sont en sursis d’imputation afin de ne pas être fiscalisés sur ses résultats, et ce jusqu’à épuisement des amortissements réputés différés, explique Michèle Lambert. En fait, un bon montage financier et fiscal permet de ne pas être imposé sur les recettes, pendant au moins quinze ans. C’est un produit de constitution d’un patrimoine en franchise d’impôt. La défiscalisation joue surtout au départ.” De plus, précise aussi la spécialiste, si on revend son bien dans ce cadre-là après cinq ans de détention, et qu’on est enregistré en tant que LMP depuis 5 ans, cela permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value, à condition d’avoir dégagé moins de 250 000 euros annuels. C’est pourquoi les résidences avec services constituent un excellent placement pour les personnes qui sont lourdement fiscalisées. Cependant, l’investissement est aussi rentable pour une mise de départ plus modeste (des revenus fonciers supérieurs à 23 000 euros représentent une mise de départ comprise entre 500 et 600 000 euros). Si les revenus annuels sont inférieurs à 23 000 euros, ils sont toujours imposés au titre des Bic, mais l’acquéreur rentre dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet aussi de déduire des revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges et les frais de gestion. En LMP ou en LMNP, grâce aux services para-hôteliers que proposent ces résidences, l’investisseur récupère également la TVA sur son bien.

I.B. : Qu'est-ce qui a fondamentalement changé dans votre métier ou dans son environnement, en quelques années ?

Comme l'attestent les statistiques produites par Stratis Conseil, une bonne part des grandes surfaces sont vendues dans l'agglomération. A Tassin la demi-lune, Financière Rive Gauche propose encore deux 5-pièces de 129 et 134 m2 en duplex, à 428 110 et 447 324 €. Au Nord, Nexity George V réalise des 5-pièces de 111 m2 en duplex à 479 000 €. Le même promoteur lance un nouveau programme, cette fois-ci à l'ouest, à Saint-Didierau- Mont-D'or, une commune très convoitée, avec deux 6-pièces- duplex de 118 et 134 m2, vendus à 430 000 et 470 000 €.

Entre le supermétro automatique, le Grand Paris Express, les aménagements prévus autour des futures gares et des pôles d’activités, le Grand Paris est en marche.

“En tant que ministre de l'écologie, je constate que le secteur du bâtiment est à l'origine de 40 % de la consommation d'énergie et de 25 % de l'émission de CO2 dans notre pays. L'efficacité énergétique des bâtiments s'est améliorée, mais bien des progrès restent à accomplir si nous voulons atteindre l'objectif d'une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050. La démarche HQE répond à l'ensemble de ces défis. Parce qu'elle s'adresse à la fois à l'éco-construction, à l'éco-gestion, au confort et à la santé, elle offre ses bénéfices à l'ensemble des citoyens. Dans le domaine de l'habitat individuel, les bénéfices de la démarche HQE sont multiples, avec notamment des économies substantielles sur les dépenses d'énergie, un confort accru pour les habitants, une moindre gêne pour l'ensemble des riverains du chantier, sans oublier bien sûr la préservation de notre environnement. La Haute Qualité Environnementale, et en particulier sa composante énergétique, la Très Haute Performance Energétique, devront être renforcées et davantage mises en oeuvre. Pour que ces aspects soient pris en compte par les acquéreurs dans le choix de leur logement, le gouvernement a mis en place depuis le 1er juillet, des diagnostics énergétiques pour la vente, qui seront étendus à la location à partir du 1er juillet 2007. Toute cession immobilière fera donc bientôt l'objet d'un diagnostic énergétique. J'insiste sur cette mesure car elle constituera une véritable révolution pour tous.”

Propriétaire-bailleur depuis peu,pouvez-vous me préciser les conditions dans lesquelles je peux déduire les déficits fonciers et aussi,à quoi correspondent ces derniers ? (Jeanny L.,Nantes, 44)

Dans ce contexte, entre cette nouvelle demande mais aussi celle d'actifs locaux, un marché immobilier dynamique et adapté à la demande de ce territoire est nécessaire. En matière d'équilibre, le marché neuf l'est incontestablement, comme le souligne, un brin surpris, Philippe Roux, le président de la chambre de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence : "Au cours des six premiers mois de 2007, la seule ville de Marseille a enregistré 1 646 réservations, soit un niveau équivalent à celui du 2e semestre 2007 qui avait totalisé 1 656 réservations. Je m'attendais à observer une baisse en raison d'un certain nombre de paramètres extérieurs susceptibles de tendre le marché mais il n'en a rien été". Durant la même période, l'offre s'est même réduite mais après une période qui avait vu de nombreuses mises en ventes, diminuant de fait les stocks. "De plus, la demande reste importante et le marché marseillais continue de montrer son dynamisme et le constat est à l'identique dans les Bouches-du-Rhône," ajoute Philippe Roux, commentant les statistiques de l'Obser- vatoire immobilier de Provence. Même les prix en secteur libre se sont assagis : entre l'année 2006 et la période couvrant du 1er janvier au 30 juin 2007, la progression a été "seulement" de 3,8 %, à 3 548 e/m2 habitable contre 3 417 e/m2 lors de la période précédente. Ce constat d'équilibre du marché entre offre et demande est confirmé par les opérateurs, comme chez Bouygues Immobilier où l'on constate cependant un taux de "désistement important", de l'ordre du double de celui de l'année dernière, qui s'explique notamment par "des refus de prêt, même parfois sur trente ans, en raison d'une vigilance accrue des établissements financiers, surtout dans le secteur de la résidence principale". Ce mouvement s'explique peut-être aussi par le renforcement de la part des acquéreurs en résidence principale, au détriment de celle des investisseurs.

Les maisons de ville du groupe IGC, constructeur de maisons individuelles et leader dans le Sud-Ouest, répondent aux nouveaux comportements urbains. Décryptage.

Le label Performance de Promotelec a été lancé en juillet 2007. Il propose cinq niveaux, de HPE (Haute performance énergétique) à BBC Effinergie (logements neufs consommant au maximum 50 kWhep/m2/an). Tous vont au-delà de la réglementation thermique en vigueur, la RT2005. Et les demandes n’ont pas tardé à affluer, de plus en plus nombreuses. “Il y a un vrai élan de la part des constructeurs de maisons individuelles.Cette démarche volontaire leur permet de se différencier de la concurrence”, assure Antoine Chevalier, chef de projet pour les labels.

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