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Vivant en couple sans être marié, je contribue à rembourser les emprunts, mais ne suis pas propriétaire, ai-je des droits sur notre appartement si nous nous séparons ? (Sonia K., Bourges, 18)

PHOTOS. La tour résidentielle de 50 étages sera le bijou du futur écoquartier en construction de Baud Chardonnet. Il devrait voir le jour en 2025.

Indicateur Bertrand : Que représentent aujourd'hui les SEM dans l'aménagement des villes ? Et quelles sont leurs perspectives d'évolution ? Jean-Pierre Schosteck : Les SEM sont les principaux opérateurs et chefs d'orchestre de l'aménagement des villes et territoires depuis 80 ans. Elles pilotent aujourd'hui la plupart des opérations de renouvellement urbain, de requalification des centresvilles, de lutte contre l'insalubrité, de création de zones d'activité ou encore de requalification de copropriétés dégradées... Citons quelques exemples : les opérations "Lyon Confluence" à Lyon, "Ile de Nantes" à Nantes, "ZAC Rive gauche" et "quartier Moskova" à Paris, les restructurations des centresvilles de Marseille, Bordeaux, Lille, Aix-en-Provence, Limoges, Tourcoing… La principale vocation des SEM est de traduire sur le terrain la volonté et le projet politiques, sous le contrôle des actionnaires publics et privés, en mettant les atouts liés à leur statut d'entreprise au service des territoires et de leurs habitants. Devant les multiples enjeux attachés à l'exigence de mixité sociale et urbaine comme à la reconquête des centresvilles, la plupart des collectivités locales exige de conserver la maîtrise de leurs interventions. Dans ce contexte, la solution SEM continue de s'imposer aux yeux de nombreux élus bâtisseurs. Désormais mises en concurrence en amont dans leurs relations avec les collectivités locales, les 284 SEM d'aménagement s'appuient sur des valeurs fortes et sur une longue expérience. I.B. :Vous demandez une revalorisation des aides à la pierre tant pour la construction neuve que pour l'amélioration du parc existant. Dans quel but ? J.-P.S. :Ces dernières années, la production de logements sociaux s'est heurtée à des difficultés majeures nées de la combinaison d'une hausse des coûts de construction et d'une pénurie de terrains abordables pour le logement social. La rareté de certaines matières premières, l'impact des produits de défiscalisation et les réticences de nombreux élus à l'égard des logements sociaux constituent les principales causes de ce déséquilibre. Parallèlement, la demande de logement ne cesse d'enfler, notamment en raison du nombre croissant des familles monoparentales, du vieillissement de la population et d'un contexte économique peu favorable. Pour les SEM, qui se sont engagées à construire 33 000 logements sociaux en 5 ans dans le cadre du plan de relance de Jean-Louis Borloo, la revalorisation des aides à la pierre devrait permettre un meilleur équilibre financier des opérations tant en matière de construction que de réhabilitation. L'impact sur la production de logements sociaux serait évident et la sortie de crise envisageable. Les SEM réclament également un effort supplémentaire dans le domaine des aides à la personne. Ces dernières, dont l'évolution est globalement inférieure à celle des loyers, renforceraient la solvabilité des ménages les plus défavorisés. I.B. : Les SEM immobilières continueront-elles à s'appuyer sur leur métier de base (le logement locatif social) ou vont-elles se diversifier ? J.-P.S.:Les 269 SEM immobilières interviennent dans toute la gamme du logement, du très social à l'accession, sans oublier le logement libre et l'intermédiaire. Elles se sont progressivement tournées vers des activités complémentaires tels que la gestion de l'immobilier d'entreprise, le pilotage d'opérations d'aménagement, la résorption de l'habitat insalubre et le sauvetage des copropriétés dégradées. Cette variété d'interventions couplée à leur parfaite connaissance des territoires constitue, avec la proximité, leurs principaux atouts. La politique de la ville, la gestion des logements communaux et plus généralement la gestion du patrimoine immobilier des collectivités territoriales comme de l'Etat constituent des axes de développement importants pour les SEM immobilières.

Vous pourrez vous décider pour le dispositif le mieux adapté au moment où vous mettrez votre logement en location. Comment opter pour la meilleure mesure ? "C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre Robien et Borloo. Dans Paris intra-muros par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable", juge Patrice Haubois.

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

Le mandat est l'acte juridique établi entre vous (mandant) et le professionnel (mandataire) que vous avez choisi pour accomplir en votre nom les actes qui vont de la location à la gestion du bien, ou encore sa vente. Le mandat doit obligatoirement comporter :

Initialement baptisée Reconnu Grenelle de l’Environnement (RGE), la mention qui permet aux particuliers d’identifier plus facilement les entreprises et artisans qui bénéficient d’une qualification professionnelle en matière de rénovation énergétique, a été rebaptisée Reconnu garant de l’Environnement (RGE) par le ministère du Logement. Cette mention va s’accompagner dès le 1er juillet 2014 de l’éco-conditionnalité des travaux. À compter de cette date, il va devenir obligatoire de s’adresser uniquement à ces professionnels pour bénéficier des aides de l’État – Éco-prêt à taux zéro et/ou Crédit d’impôt développement durable – pour rénover énergétiquement son logement.

Récemment arrivée dans ce secteur, la renvente d'un bien en résidence services commence à se répendre et n'est pas sans avantage. Explications.

Indicateur Bertrand: Quels sont les avantages d'un investissement en résidence avec services ?

Parmi les programmes neufs actuellement commercialisés : à 3 mn des commerces du Vieux Lille, Bouygues Immobilier propose Les jardins de Saint Ruth, des appartements du studio au 5-pièces ; dans le coeur de la ville, Kaufman & Broad commercialise Le Clos Gabrielle, à l'architecture type début du siècle, comprenant des appartements, du studio au 5-pièces, avec terrasses et balcons. Au centre d'Euralille, de nouveaux programmes s'insèrent dans le projet du Bois habité, proposés par Palm comme Le Castanea ou encore Le Sophora. Il s'agit d'appartements, du studio au 5-pièces, dont la livraison est prévue courant 2006. Face au futur siège de la région se situe La résidence de Mélézium de Capri Icade, avec ses 2 à 4-pièces, au sein de ce nouveau quartier du Bois habité. Promogim pour sa part, offre avec Square et jardins, près du célèbre marché de Wazemmes, un bâtiment de deux étages abritant 20 appartements. A une encablure du nord-ouest de Lille, à Deulemont, Marignan commercialise Terre de Lys, 46 maisons contemporaines déclinées en modèles 4 et 5 chambres avec vaste séjour et suite parentale. Enfin, du côté de Tourcoing, à deux pas du métro et des axes de communication, Elige (devenue Vinci Immobilier) signe la Villa Botanique, 24 logements du T 2 au T 5 répartis sur 4 niveaux, tandis que Les Brigittines sont en cours d'achèvement à Arras.

Nous souhaiterions supprimer le poste de concierge dans notre copropriété. Cela est-il possible bien que notre règlement de copropriété en prévoie l'existence ? (Jacques R., Boulogne, 92)

Pilotée par l’établissement public Epamsa, une opération d’intérêt national couvre la vallée de la Seine, de Conflans à Bonnières.

“Des formules qui mêlent taux fixe et taux variable fonctionnent très bien”

Borloo neuf ("populaire")

L'exemple des Alpes-Maritimes fera-t-il tâche d'huile ? Le département qui traverse depuis des années des difficultés à répondre à la demande en logement des ménages locaux a organisé en 2007 ses premières assises du logement pour actifs. La diminution constante de l'offre de logements neufs inférieurs à 3 000 e/m2 (75 % en 2000 et 4 % en 2006) ainsi que la progression ininterrompue des prix de vente au mètre carré habitable (2 500 e en 2000 dans le neuf contre 5 298 e au 2e trimestre 2007) imposaient la réunion des différents acteurs de l'acte de bâtir. Plusieurs pistes ont été ainsi explorées, notamment sur des opérations telles que celle de Nice-Méridia, où l'objectif de la Communauté d'agglomération de Nice Côte d'Azur (CANCA) a été de satisfaire la demande d'actifs et d'étudiants. La réponse a été apportée avec l'application d'un prix moyen de sortie inférieur de 20 % au marché niçois, complété d'une clause anti-spéculation insérée dans les contrats de vente du promoteur et appliquée sur une durée de 8 ans. La Canca a souhaité dans ce cadre la réalisation d'une majorité d'appartements de 3 et 4-pièces, plus compatibles semblet- il avec les besoins des ménages d'actifs. De son côté, la Communauté d'Agglomération Sophia-Antipolis (CASA) a du faire face à la problématique "majeure", selon l'expression de Jean Léonetti, d'autant que la croissance démographique de la communauté d'agglomération a été supérieure à celle du reste du département. Si le nombre de logements progresse, il reste insuffisant et notamment en direction des actifs. C'est la raison pour laquelle a été lancée l'opération TDF, première opération d'envergure menée avec l'Etablissement Public Foncier Régional. Ce projet, qui préconise mixité sociale et urbaine, a consisté à revendre le terrain à prix coûtant aux promoteurs. Quant à la typologie des logements, elle est composée d'une forte proportion de logements sociaux ainsi que de logements expérimentaux assortis d'un dispositif anti-spéculatif en accession à la propriété sécurisée. Ainsi, peu à peu, les communautés d'agglomération trouvent les moyens de dégager une offre, fut-elle encore marginale, à l'attention de sa population active.

“Jusqu’en 2012, nous allons produire 5 000 logements par an”

Puisque le littoral est dense, parfois encombré, certains professionnels dénichent des fonciers dans les hauteurs de certaines communes, offrant à la fois un cadre calme, éloigné des axes de circulation, et de vraies vues sur mer. Dans les Alpes-Maritimes, ce type d'opérations est finalement plus fréquent que l'on pourrait le croire de prime abord. Villa Montebello de Beausoleil, sur la commune éponyme, signée Kaufman & Broad, est une opération à l'architecture moderne sur les hauteurs, à proximité de Monaco. Avec seulement 20 logements, dont une majorité de 3-pièces, commercialisés entre 397 000 et 650 000 e, la livraison est attendue pour le 2e trimestre 2008. De la grande majorité de ses terrasses, les acquéreurs bénéficieront d'une vue sur la Grande Bleue. C'est sur la même commune que Bouygues Immobilier a démarré le chantier du Lord, près de la moyenne corniche, où les trois derniers niveaux de ce R+6 offrent une vue sur le port de Monaco et sur la baie de Roquebrune-Cap-Martin. Un 3-pièces est commercialisé à partir de 300 000 e, pour une livraison prévue au cours du 4e trimestre 2007.