Crédit immobilier : dopez votre apport !

Que les conditions d’achat soient favorables est une évidence. Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de mettre toutes les chances de votre côté. Et notamment de bien étudier votre plan de financement. Si les établissements de crédit expriment à nouveau l’envie de prêter et si la place du crédit joue toujours un rôle important dans leur stratégie globale, “beaucoup nous mentionnent d’eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l’évaluation du risque : prudence maintenue, attention générale plus grande…”, relate Empruntis.com. Raison de plus pour peaufiner votre dossier. Tout d’abord en mobilisant le plus possible d’économies. Après avoir financé pendant plusieurs années des projets immobiliers à 100 % (voire 110 %), les banques ne font désormais plus l’impasse sur l’apport personnel. Sauf pour certains emprunteurs disposant d’excellents revenus et d’un emploi jugé très stable. Autrement dit, en tant que primo-accédant, il vous faut au minimum 10 % d’apport. Plus c’est encore mieux. Pas toujours facile à réunir quand on est un jeune couple en début de parcours professionnel, mais vous disposez de quelques cartes dans votre manche pour gonfler cet apport. Ce qui vous permettra aussi de mieux négocier le taux de crédit. C’est un fait, plus votre apport sera élevé, meilleures seront vos conditions de crédit. Peut-être avez-vous mis un peu d’argent de côté ? Peut-être pouvez-vous faire jouer la solidarité familiale en bénéficiant d’une donation de vos parents, celle-ci étant exonérée de droits jusqu’à 150 000 € par parent et par enfant tous les six ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ)
En complément, vous avez sûrement la possibilité d’obtenir un petit prêt à conditions très attractives comme le prêt à taux zéro. D’autant que le montant du prêt est doublé dans les régions où l’accès au logement est difficile. Comme son nom l’indique, sans débourser le moindre euro d’intérêt, vous bénéficiez d’un financement particulièrement intéressant dès lors que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins deux ans et que vous achetez votre résidence principale. À condition toutefois de respecter les plafonds de ressources définis dans le cadre de ce prêt. Si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 56 875 € en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou le pays genevois et 40 488 € dans les autres zones (revenus de l’année dernière ou de l’année précédente selon la date de demande du prêt).
Si vous achetez de l’ancien, le montant du prêt est plafonné à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Dans le neuf, il peut couvrir 100 % des autres prêts et 30% maximum du coût global de l’opération (40% en zone urbaine sensible). En région parisienne ou sur la Côte d’Azur, par exemple, un jeune couple peut obtenir 45 000 € de prêt et un couple avec deux enfants 55 050 €. Dans le neuf, vous pouvez même bénéficier, dans certains cas (subvention de votre commune ou de votre département, performances énergétiques du logement…) et si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés (différents de ceux du PTZ), d’un montant de prêt majoré (jusqu’à 20 000 €). Indépendamment du PTZ du ministère du Logement, sachez que certaines villes ont mis en place leur prêt à taux zéro. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

1 % logement
Voilà un autre petit prêt que vous pouvez solliciter si vous êtes salarié (vous ou votre conjoint) d’une société (régime non agricole) employant plus de 20 personnes. Vous devez en faire la demande directement à votre employeur ou au comité d’entreprise (ou encore au collecteur 1 % dont vous dépendez). Cependant, l’octroi de ce prêt n’est pas automatique. Tout dépend en effet des fonds dont dispose votre employeur au moment de votre demande.
Il se peut très bien que d’autres salariés en aient bénéficié avant vous et que les caisses soient vides. Sachez aussi que votre demande ne sera prise en compte que si vous êtes primo-accédant ou en mobilité professionnelle. Le montant du prêt n’est pas très élevé : entre 11 200 et 17 600 € selon votre région d’habitation. Mais le taux non plus : 1,5 % (hors assurance). Quant au remboursement, il peut s’étaler sur 5 à 15 ans.

Épargne Logement
Si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL et de droits à prêt substantiels, peut-être est-il intéressant, pour vous, d’emprunter dans le cadre de l’épargne logement. Avec un PEL, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu’à 92 000 €. À condition que vous ayez acquis suffisamment de droits à prêt et que le taux de votre prêt soit plus attractif que ceux du secteur libre.
Tout dépend, en effet, de la date à laquelle votre plan a été ouvert. S’il a été souscrit à compter du 1er août 2003, le taux du prêt est fixé à 4,20 %, soit quasiment les mêmes conditions qu’un prêt du secteur libre. En revanche, si votre Plan a été ouvert entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux passe à 4,97 %, ce qui n’est plus du tout compétitif. Si vous possédez un CEL, le taux du prêt est fixé à 3,50 % pour les intérêts acquis à compter du 1er août 2007, un taux qui est donc séduisant, mais le montant du prêt est limité à 23 000 €.

Crédit immobilier : dopez votre apport !
Crédit immobilier : dopez votre apport !

Que les conditions d’achat soient favorables est une évidence. Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de mettre toutes les chances de votre côté. Et notamment de bien étudier votre plan de financement. Si les établissements de crédit expriment à nouveau l’envie de prêter et si la place du crédit joue toujours un rôle important dans leur stratégie globale, “beaucoup nous mentionnent d’eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l’évaluation du risque : prudence maintenue, attention générale plus grande…”, relate Empruntis.com. Raison de plus pour peaufiner votre dossier. Tout d’abord en mobilisant le plus possible d’économies. Après avoir financé pendant plusieurs années des projets immobiliers à 100 % (voire 110 %), les banques ne font désormais plus l’impasse sur l’apport personnel. Sauf pour certains emprunteurs disposant d’excellents revenus et d’un emploi jugé très stable. Autrement dit, en tant que primo-accédant, il vous faut au minimum 10 % d’apport. Plus c’est encore mieux. Pas toujours facile à réunir quand on est un jeune couple en début de parcours professionnel, mais vous disposez de quelques cartes dans votre manche pour gonfler cet apport. Ce qui vous permettra aussi de mieux négocier le taux de crédit. C’est un fait, plus votre apport sera élevé, meilleures seront vos conditions de crédit. Peut-être avez-vous mis un peu d’argent de côté ? Peut-être pouvez-vous faire jouer la solidarité familiale en bénéficiant d’une donation de vos parents, celle-ci étant exonérée de droits jusqu’à 150 000 € par parent et par enfant tous les six ans.



Le prêt à taux zéro (PTZ)


En complément, vous avez sûrement la possibilité d’obtenir un petit prêt à conditions très attractives comme le prêt à taux zéro. D’autant que le montant du prêt est doublé dans les régions où l’accès au logement est difficile. Comme son nom l’indique, sans débourser le moindre euro d’intérêt, vous bénéficiez d’un financement particulièrement intéressant dès lors que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins deux ans et que vous achetez votre résidence principale. À condition toutefois de respecter les plafonds de ressources définis dans le cadre de ce prêt. Si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 56 875 € en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou le pays genevois et 40 488 € dans les autres zones (revenus de l’année dernière ou de l’année précédente selon la date de demande du prêt).


Si vous achetez de l’ancien, le montant du prêt est plafonné à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Dans le neuf, il peut couvrir 100 % des autres prêts et 30% maximum du coût global de l’opération (40% en zone urbaine sensible). En région parisienne ou sur la Côte d’Azur, par exemple, un jeune couple peut obtenir 45 000 € de prêt et un couple avec deux enfants 55 050 €. Dans le neuf, vous pouvez même bénéficier, dans certains cas (subvention de votre commune ou de votre département, performances énergétiques du logement…) et si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés (différents de ceux du PTZ), d’un montant de prêt majoré (jusqu’à 20 000 €). Indépendamment du PTZ du ministère du Logement, sachez que certaines villes ont mis en place leur prêt à taux zéro. Renseignez-vous auprès de votre mairie.



1 % logement


Voilà un autre petit prêt que vous pouvez solliciter si vous êtes salarié (vous ou votre conjoint) d’une société (régime non agricole) employant plus de 20 personnes. Vous devez en faire la demande directement à votre employeur ou au comité d’entreprise (ou encore au collecteur 1 % dont vous dépendez). Cependant, l’octroi de ce prêt n’est pas automatique. Tout dépend en effet des fonds dont dispose votre employeur au moment de votre demande.


Il se peut très bien que d’autres salariés en aient bénéficié avant vous et que les caisses soient vides. Sachez aussi que votre demande ne sera prise en compte que si vous êtes primo-accédant ou en mobilité professionnelle. Le montant du prêt n’est pas très élevé : entre 11 200 et 17 600 € selon votre région d’habitation. Mais le taux non plus : 1,5 % (hors assurance). Quant au remboursement, il peut s’étaler sur 5 à 15 ans.



Épargne Logement


Si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL et de droits à prêt substantiels, peut-être est-il intéressant, pour vous, d’emprunter dans le cadre de l’épargne logement. Avec un PEL, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu’à 92 000 €. À condition que vous ayez acquis suffisamment de droits à prêt et que le taux de votre prêt soit plus attractif que ceux du secteur libre.


Tout dépend, en effet, de la date à laquelle votre plan a été ouvert. S’il a été souscrit à compter du 1er août 2003, le taux du prêt est fixé à 4,20 %, soit quasiment les mêmes conditions qu’un prêt du secteur libre. En revanche, si votre Plan a été ouvert entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux passe à 4,97 %, ce qui n’est plus du tout compétitif. Si vous possédez un CEL, le taux du prêt est fixé à 3,50 % pour les intérêts acquis à compter du 1er août 2007, un taux qui est donc séduisant, mais le montant du prêt est limité à 23 000 €.



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