Actualité

Interrogés sur les critères qui président au choix d’un logement neuf, les promoteurs répondent en chœur : “L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement”. A Paris comme dans toutes les villes de l'hexagone, en banlieue comme en coeur de ville, un quartier n’en vaut pas un autre et l’ambiance – et donc l’attrait suscité – peuvent même basculer d’une rue à l’autre ! “Les acquéreurs, qui n’hésitent pas à se déplacer et à faire dix fois le tour du quartier lorsqu’il s’agit de loger leur famille, doivent avoir la même démarche lorsqu’ils se posent le problème d’effectuer un investissement locatif” soutient Marc Pigeon, président de la FPC (Fédération des Promoteurs-Constructeurs de France).

Parmi elles, trois communes sont plus souvent dans les pages actualité du marché immobilier neuf : Le Chesnay, véritablement lancée par la construction de Parly 2 sur ses terres (et quelques mètres carrés à Rocquencourt) à la fin des années 60, possède quatre programmes en cours de commercialisation. Même constat à Saint-Cyr l'Ecole, ville de militaires et d'aéronautisme. Enfin, à Guyancourt, les grues ont commencé leurs ballets sur un nouveau quartier résidentiel, baptisé quartier de la Mare Jarry. Située sur le périmètre de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, Guyancourt (27 000 habitants, dont un tiers est scolarisé, et un âge moyen inférieur à 30 ans) ne cesse de se développer depuis 30 ans. Aujourd'hui, la construction de la ville touche à sa fin avec les derniers grands projets réalisés ou en cours. À 20 minutes de la porte de Saint-Cloud par l'A 12 et l'A 13 et de la porte d'Orléans par l'A 86, les forêts, bois, parcs, jardins et étangs recouvrent néanmoins encore la moitié de son territoire.

Alors que la capitale a très peu développé de programmes privés durant les dernières années, la première couronne a pris la relève. Dans un contexte de marché plus difficile, le rythme de construction maintient-il sa cadence ? Et à quel prix ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans le SCOT de Lille par la fédération des promoteurs immobiliers.

“Pour l’investisseur pur et dur, intéressé avant tout par la rentabilité que dégagera son investissement, il vaut mieux acquérir deux studios sur deux marchés différents, pour diversifier le risque et ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, conseille Olivier Bokobza, vice-président des Espaces immobiliers BNP Paribas. Il peut panacher son investissement au niveau de l’emplacement, mais aussi du dispositif fiscal choisi : un studio en Borloo ou Robien, l’autre en LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dans une maison de retraite par exemple, avec bail garanti et un rendement de l’ordre de 4,5 % HT.” Afin de maximiser la rentabilité de ces petites surfaces, il préconise également d’investir dans une résidence dédiée à l’accession à la propriété. L’opération comporte deux avantages : les prix seront au plus près de ceux du marché, car le promoteur s’adresse généralement à des personnes qui connaissent bien le quartier, voire qui y habitent déjà. En effet, le produit destiné uniquement à la location, qui est vendu via des réseaux de distribution spécialisés, s’avère souvent plus cher. De plus, le studio offert à la location dans un environnement de propriétaires crée automatiquement une pénurie, puisque l’offre locative sera plus limitée.

L’Union des maisons françaises (UMF) couronne des projets audacieux et met à l’honneur le défi architectural, économique et urbanistique. Palmarès.

Être propriétaire plutôt que locataire de sa résidence principale apparaît comme une solution gagnante à long terme.

Le marché de Bordeaux dépasse largement le cadre de la ville et de sa communauté urbaine. Si les prix progressent sensiblement, l'élargissement de l'offre et des produits destinés aux primo-accédants devrait satisfaire les acheteurs.

Les résidences du futur s’installent en Seine-et-Marne (77). Le programme immobilier Lodges révolutionne, à tous les échelons, la maison familiale. Découverte.

Les 6 modèles, du 5-pièces de 93 m2 au 6-pièces de 131 m2, sont équipés d’un garage intégré. Le souci du détail se décline également à l’intérieur, les escaliers, qui permettent de rejoindre l’étage, sont en bois exotique. Certains modèles bénéficient également de combles aménageables, permettant de créer une pièce de vie supplémentaire et de faire évoluer la maison en fonction des besoins de la famille. Des lieux de vie adaptés à tous : c’est l’une des innovations proposées par le constructeur. Quel que soit le modèle ou la gamme, toutes les habitations sont adaptées aux personnes à mobilité réduite. Les plans ont été minutieusement pensés avec de larges couloirs, des escaliers aux pentes douces et des chambres particulièrement spacieuses pour permettre à chacun de circuler librement.

Séduisant pour les retraités avec sa réelle douceur de vivre, entre mer et campagne, et ses équipements publics et hospitaliers de grande qualité, le Morbihan est également attractif pour les vacanciers avec plus de 830 km de côtes et au moins 9 000 anneaux pour accueillir des bateaux de plaisance dans ses ports. Après La Baule et Saint-Malo, son golfe est le site le plus recherché de la région. Sa ville-centre, Vannes, ancienne résidence des Ducs de Bretagne, est devenue l’épicentre d’une aire urbaine toujours en augmentation. Avec des paysages, une histoire et des publics différents selon les sites, le département parvient à développer encore son offre en produits neufs et de qualité.

Ici, l'offre de logements permet à l'acquéreur de disposer d'une diversité d'emplacements sur un territoire délimité et de conceptions variées. Bouwfonds Marignan lance, boulevard de Suisse, dans le quartier des Minimes, Les Harmonies, un programme de 46 logements, du studio au 5-pièces, proche de la ligne B. Cette résidence chauffée au gaz est commercialisée au prix moyen de 3 400 e/m2 habitable et sera livrée au 1er trimestre 2009. Sur la Zac des Ponts-Jumeaux, Bouygues Immobilier propose La Porte du Barrio, une résidence face au canal du Midi, du studio au 5-pièces, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2009. Kaufman & Broad est aussi présent sur la Zac avec O Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec, par exemple, un 3-pièces de 53 m2 à 209 000 e. Le promoteur lance aussi en hyper-centre Quai du Roy, dans le quartier Saint-Aubin. Cogedim, qui prépare un certain nombre de projets, est présent Zac de Bourrassol avec Horizon Garonne, 44 logements, du 2 au 5-pièces, à 3 200 e/m2, dont une partie offre une vue sur la Garonne. Sise dans un quartier en pleine évolution, cette résidence est livrable au 1er semestre 2009. C'est avec Bouygues Immobilier que Cogedim devrait en co-promotion livrer 71 logements sur la Zac de Marengot, au prix moyen de 3 400 e /m2. Pour sa part, Sagec lance plusieurs opérations avec des adresses sur des sites naturellement arborés, comme Côté Parc, près du pôle Cancéropôle, où 19 logements vont être réalisés sur un parc classé de 2 500 m2 à 2 600 e/m2 habitable, hors parking et une livraison prévue au 1er trimestre 2009. Quant à Serge Mas Promotion, il lance notamment le Gréco, sur la Zac de Borderouge, au pied du métro, avec 34 appartements, du 2 au 4-pièces, livrables fin 2008. Sans être exhaustif, il convient de citer aussi Tagerim et Les Jardins de Riquet, quartier Croix-Daurade, un programme commercialisé par le groupe Imocom, à 3 200 e/m2, livrable fin 2009. Le groupe Belin propose également des logements avec Les Jardins de Garonne, route de Blagnac, dans le quartier des Sept Deniers, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Enfin, les promoteurs Pragma et Eiffage sont également actifs sur le secteur toulousain, tout comme Vinci Immobilier, avec Les Terrasses de Bonnefoy, à deux pas du canal du Midi.

Comme tous les créateurs dans quelque domaine que ce soit, les promoteurs prennent en compte les “tendances” actuelles dans la conception de leurs logements. “Je crois que l'atout essentiel du neuf est la prise en compte des besoins actuels. Nous construisons des logements adaptés à leur époque. D'une manière générale, nous sommes attentifs à la conception, aux matériaux utilisés, aux garanties qu'ils offrent. Mais notre réflexion tourne également beaucoup autour des modes de vie actuels. Nous nous demandons par exemple où placer l'espace informatique, convivial dans le séjour ou plutôt dans les chambres ?” déclare Marc Pigeon, PDG de Roxim. C’est ainsi que l’on voit fleurir dans les programmes neufs, les terrasses ou balcons suffisamment spacieux pour qu’on puisse y prendre un repas ou s’y reposer. Les cuisines se font pièce à vivre à part entière, assez grandes pour accueillir un coin-repas refuge de toute la famille, ou carrément ouvertes sur le salon. Bref, de l’équipement de la salle de bains en passant par la place de parking, voire la double place, sans oublier les systèmes multi-connexion à haut débit, les programmes neufs intègrent les besoins d’aujourd’hui.

L'équation censée définir l'investissement le plus rentable obéit à une logique imparable au premier abord : petite surface située dans un quartier intermédiaire ou populaire mais bien placée (proche des transports, des commerces ou des universités pour les studios), dans un immeuble ancien (où les prix sont moins élevés que dans le neuf ) : égale rentabilité locative maximum, puisque le prix d'entrée sera moins important, pour des loyers au mètre carré plus élevés. L'argument massue des studios reste donc un bon niveau de rentabilité : à condition qu'ils soient bien situés. Car une ville moyenne, sans pôle universitaire important, où l'offre en petites surfaces locatives abonde, n'offrira guère de débouchés pour une énième petite surface, à moins que celle-ci soit particulièrement bien placée et agréable. Pour que l'objectif d'une bonne rentabilité locative soit rempli, il faut donc choisir un logement dont le prix d'entrée soit le plus bas possible. Si le studio ou le petit 2-pièces dans l'ancien répond à ce critère, reste à s'assurer qu'il correspond à la demande locative locale.

Première condition : vous devez financer votre résidence principale, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an. Deuxième condition : vous devez être primo-accédant. C’est-à-dire acheter votre logement pour la première fois. Ou encore ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans au moment du dépôt de votre dossier de prêt. Cette condition n’existe pas si vous êtes atteint d’un handicap (ou un autre membre de votre ménage). Encore faut-il que vous puissiez produire une carte d’invalidité de 2 ou 3e catégorie (incapacité absolue d’exercer une activité professionnelle) ou un justificatif d’allocation d’éducation spéciale ou d'adulte handicapé. Il en va de même si vous êtes victime d’une catastrophe qui rend votre habitation inutilisable. Vous avez 2 ans pour déposer votre demande après la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

Vous n'avez pas un sou en poche ? Qu'à cela ne tienne. Vous pouvez sans doute bénéficier d'un prêt à 0 % et peut-être d'un prêt 1 % logement. Quant au prêt principal dont vous aurez aussi besoin pour compléter votre plan de financement, si vos revenus sont réguliers et que vous avez de bonnes perspectives d'évolution de carrière, les banques vous prêteront peut-être 100 ou 110 % du prix d'achat de votre bien. Attention toutefois, cela n'est pas systématique. Aujourd'hui, les banques y regardent à deux fois. Et pour rembourser en douceur sans vous priver, un prêt de très longue durée peut s'avérer judicieux.

Entre le renouvellement urbain de Marseille et le développement de l’offre observable sur Aix-en-Provence, le marché du logement neuf a ici encore de beaux jours devant lui.