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Contrairement à d'autres places comme Toulouse, l'une des particularités du marché immobilier de Montpellier est de conserver une forte part d'investisseurs qui représentent encore 65 % des acheteurs. Si certaines villes, petites à moyennes, qui avaient enregistré la venue de nombreux investisseurs, déchantent quelque peu, il n'en est rien à Montpellier."Le risque locatif est réel dans certaines villes, reconnaît Philippe Gadelle. Si, en effet, l'offre locative est excessive, le risque existe de faire fuir les investisseurs. Il y a peu de chance que cela intervienne à Montpellier au regard de la demande,mais cette possibilité existe à Béziers et le cas de Carcassonne devrait être médité. C'est d'autant plus vrai que nous sommes passés en peu de temps d'une clientèle d'investisseurs dont certains spéculaient à une démarche clairement patrimoniale. Les acheteurs,eux aussi,ont changé,puisque la majorité d'entre eux réside dans la région".

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le syndic confie la conservation des archives de notre copropriété à une entreprise et nous facture à ce titre une rémunération supplémentaire. En a-t-il le droit ? (Laurent T., Créteil, 92)

En Ile-de-France, la petite couronne est chère (plus de 600 000 euros) et son choix restreint. Mais il y a des secteurs qui offrent de belles opportunités.

Le Sud de la France reste un eldorado convoité, avec des prix en conséquence, qui dépassent les 3 200 euros/m2 à Marseille, et peuvent aller au-delà de 5 000 euros/m2 dans les villes les plus touristiques comme Cannes, où les actifs ont bien du mal à se loger. La demande locative existe, mais elle est bien difficile à satisfaire, le manque de logements neufs à des prix permettant un minimum de rentabilité locative se faisant ressentir partout. A Marseille par exemple, le loyer ne peut guère aller au-delà de 11 euros/m2 sans se heurter à une limite de solvabilité.

Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous la problématique des jeunes ménages qui viennent vous voir pour acheter leur premier logement ?

François Delarozière, Co-auteur du projet des Machines de l’Île de Nantes, nous donne son point de vue.

Ici, l'offre de logements permet à l'acquéreur de disposer d'une diversité d'emplacements sur un territoire délimité et de conceptions variées. Bouwfonds Marignan lance, boulevard de Suisse, dans le quartier des Minimes, Les Harmonies, un programme de 46 logements, du studio au 5-pièces, proche de la ligne B. Cette résidence chauffée au gaz est commercialisée au prix moyen de 3 400 e/m2 habitable et sera livrée au 1er trimestre 2009. Sur la Zac des Ponts-Jumeaux, Bouygues Immobilier propose La Porte du Barrio, une résidence face au canal du Midi, du studio au 5-pièces, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2009. Kaufman & Broad est aussi présent sur la Zac avec O Ponts Jumeaux, une résidence de 106 appartements, du 2 au 6-pièces, qui sera livrée au 2e trimestre 2009 avec, par exemple, un 3-pièces de 53 m2 à 209 000 e. Le promoteur lance aussi en hyper-centre Quai du Roy, dans le quartier Saint-Aubin. Cogedim, qui prépare un certain nombre de projets, est présent Zac de Bourrassol avec Horizon Garonne, 44 logements, du 2 au 5-pièces, à 3 200 e/m2, dont une partie offre une vue sur la Garonne. Sise dans un quartier en pleine évolution, cette résidence est livrable au 1er semestre 2009. C'est avec Bouygues Immobilier que Cogedim devrait en co-promotion livrer 71 logements sur la Zac de Marengot, au prix moyen de 3 400 e /m2. Pour sa part, Sagec lance plusieurs opérations avec des adresses sur des sites naturellement arborés, comme Côté Parc, près du pôle Cancéropôle, où 19 logements vont être réalisés sur un parc classé de 2 500 m2 à 2 600 e/m2 habitable, hors parking et une livraison prévue au 1er trimestre 2009. Quant à Serge Mas Promotion, il lance notamment le Gréco, sur la Zac de Borderouge, au pied du métro, avec 34 appartements, du 2 au 4-pièces, livrables fin 2008. Sans être exhaustif, il convient de citer aussi Tagerim et Les Jardins de Riquet, quartier Croix-Daurade, un programme commercialisé par le groupe Imocom, à 3 200 e/m2, livrable fin 2009. Le groupe Belin propose également des logements avec Les Jardins de Garonne, route de Blagnac, dans le quartier des Sept Deniers, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Enfin, les promoteurs Pragma et Eiffage sont également actifs sur le secteur toulousain, tout comme Vinci Immobilier, avec Les Terrasses de Bonnefoy, à deux pas du canal du Midi.

Indicateur Bertrand : Quels sont vos principaux programmes à Paris intra-muros ? Eric Mazoyer : Nous menons une très belle opération dans le cadre de l'aménagement de Paris Seine Rive Gauche, Quai treize, dans le 13e. Après quatre grandes opérations de bureaux, nous avions envie d'inscrire en termes d'architecture et de témoignage une résidence de prestige. Nous avons eu la chance de gagner le concours lancé sur ce terrain proche de la Bibliothèque Nationale de France. C'était également l'occasion de travailler avec le grand architecte Henri Gaudin. L'opération qui comprend 58 logements se commercialise bien et les travaux vont démarrer d'ici la fin de l'année. Par ailleurs, nous terminons le Passage de verre, dans le 9e et avons d'autres projets dans le 13e, rue du Chevaleret notamment. Mais Paris est davantage pour nous une cible d'opportunités plutôt qu'une cible stratégique. Il n'y a pratiquement plus de foncier et les prix ont souvent dépassé le cadre du raisonnable. Aujourd'hui, je regrette que Paris ne puisse répondre à une clientèle familiale. Elle ne peut pas devenir une réserve pour personnes ou très riches ou très pauvres, très jeunes ou âgées. C'est malheureusement la tendance actuelle. Ce danger concerne à la fois les politiques et les opérateurs. Nous avons constaté lors de grandes opérations et à des niveaux de prix très différents, que la clientèle sortante de Paris se rabattait sur le neuf en proche périphérie, Issy à l'ouest, Saint-Denis au nord, faute de trouver une réponse parisienne en terme de logements. En Ile-de-France, nous sentons d'ailleurs que tout le marché est en train de migrer. I.B. : Justement, parmi vos nombreux programmes en Ile-de-France, quels sont les plus emblématiques ? E.M. : Il y en a quatre, qui ont en commun leur grande taille : Corentin Celton comprend 480 logements, en centre ville d'Issy-les-Moulineaux dans un cadre historique au cœur d'un parc protégé ; à Carrièressous- Poissy, 450 appartements vendus en accession à la propriété présentent une architecture et un urbanisme de bord de Seine ; à Bussy Saint- Georges, nous réalisons 650 appartements, 5 000 m2 de commerces et 9 000 m2 de bureaux dans une opération baptisée "O Vert". Enfin, au Plessis-Robinson, 250 logements, sur 3 immeubles dont un est en cours de commercialisation. I.B : Quelles sont vos principales orientations stratégiques ? E.M. : En premier lieu, la conquête de nouveaux marchés : c'est l'accompagnement de la demande vers une certaine délocalisation qui nous guide. Nous devons anticiper toujours plus loin du foncier, le rendre commercialisable et y élaborer des produits de qualité. Il y a un inter-marché entre les zones d'influences de bassins d'emplois régionaux comme Chartres, Orléans, Montargis, Reims, Compiègne et le marché de seconde, troisième couronne d'Ile-de-France. Car aujourd'hui, les frontières administratives franciliennes n'ont plus de sens. N'oublions pas que Tours, par exemple, n'est qu'à 50 mn de Paris en TGV. Nous devons donc répondre à une vraie demande naissante qui s'accompagne d'une vie meilleure, d'un environnement plus sain, d'une qualité de vie périurbaine. En second lieu, le service : notre show-room. Un client de Bouygues Immobilier peut opter pour des modifications dans tous les domaines de sa gamme et acquérir des produits associés, comme la mise en sécurité de son appartement, l'équipement de sa cuisine, etc. Enfin, notre organisation géographique. Nous implantons progressivement nos directions régionales sur leur territoire : Grande Couronne à Massy, Grand Ouest à Vélizy et bientôt, Paris- Nord, en proche banlieue. Notre stratégie et notre organisation sont efficaces car nous pesons aujourd'hui 15 % de parts de marché, contre 9 %, il y a deux ans. I.B : D'une façon plus générale, quel regard portez-vous sur le marché ? E.M. : Aujourd'hui, en raison des prix, les clients sont sous très haute pression. Cependant, nous estimons que la décélération des prix sera douce tant que nous serons capables de solvabiliser nos clients sur des zones de marché un peu plus lointaines avec des produits et des services de qualité. Il n'y aura pas de rupture forte tant que les taux resteront à des niveaux aussi bas qu'aujourd'hui (3,5 % environ) et que nous bénéficierons toujours de l'effet refuge de la pierre. Plus que jamais, l'immobilier est une valeur sûre, une épargne pour la retraite. IB : Qu'est-ce qui a changé dans votre métier ? E.M. : L'époque de la banalisation à outrance des produits est révolue. Nous effectuons un travail beaucoup plus fin, plus en profondeur sur la conception avec des produits thématiques. Notre objectif est de mettre notre créativité au service de nos clients pour contribuer à leur bien-être. C'est ainsi que la dimension environnementale devient un élément fondamental de notre stratégie. Nous avons donc créé et développé la démarche "Agir vert" pour tous nos programmes de logements. "Agir Vert"s'inscrit dans la démarche HQE(r) qui vise à maîtriser les impacts d'une opération de construction sur l'environnement. Notre métier de promoteur, que nous appelons chez nous "la passion créatrice", est de plus en plus engagé dans l'architecture, le développement durable, dans notre responsabilité de bâtisseur. Je considère toujours qu'un bâtiment est réussi quand c'est un bel objet, et qu'il a vraiment pris sa place, dans la ville et dans son environnement immédiat.

Séduisant pour les retraités avec sa réelle douceur de vivre, entre mer et campagne, et ses équipements publics et hospitaliers de grande qualité, le Morbihan est également attractif pour les vacanciers avec plus de 830 km de côtes et au moins 9 000 anneaux pour accueillir des bateaux de plaisance dans ses ports. Après La Baule et Saint-Malo, son golfe est le site le plus recherché de la région. Sa ville-centre, Vannes, ancienne résidence des Ducs de Bretagne, est devenue l’épicentre d’une aire urbaine toujours en augmentation. Avec des paysages, une histoire et des publics différents selon les sites, le département parvient à développer encore son offre en produits neufs et de qualité.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de St Malo par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : 2004 a été une bonne année pour l'immobilier neuf, porté en grande partie par le dispositif Robien. Comment s'annoncent les résultats de 2005 en Ile-de-France ?

Le Parc de Jade, réalisé par Kaufman & Broad, a été inauguré le 5 juin à Ermont dans le Val d’Oise (95).

L'arrêté est affiché en mairie dans les huit jours de sa délivrance.

Créée en 1953, Sefri-Cime est l’une des plus anciennes sociétés généralistes de promotion-construction du marché. Au service des grands investisseurs institutionnels et des grandes entreprises, mais également des particuliers, elle voit depuis plusieurs années son volume d’activité croître régulièrement. Son activité est portée par le Pôle logements et l’Immobilier d’entreprise. En progression régulière de l’ordre de 10 % par an, Sefri-Cime se développe non exclusivement, mais essentiellement en Ile-de-France. www.sefri-cime.fr

L'espace est le principal argument mis en avant par les acquéreurs qui plébiscitent la maison individuelle. Rareté du foncier oblige, l'offre en grandes maisons est difficile à satisfaire aux quatre coins de l'hexagone. Tour des régions…