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Interrogés sur les critères qui président au choix d’un logement neuf, les promoteurs répondent en chœur : “L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement”. A Paris comme dans toutes les villes de l'hexagone, en banlieue comme en coeur de ville, un quartier n’en vaut pas un autre et l’ambiance – et donc l’attrait suscité – peuvent même basculer d’une rue à l’autre ! “Les acquéreurs, qui n’hésitent pas à se déplacer et à faire dix fois le tour du quartier lorsqu’il s’agit de loger leur famille, doivent avoir la même démarche lorsqu’ils se posent le problème d’effectuer un investissement locatif” soutient Marc Pigeon, président de la FPC (Fédération des Promoteurs-Constructeurs de France).

Entre l’aménagement des bords de Saône, le Pont Schuman La Part Dieu, Confluence, le Carré de Soie, le tunnel de la Croix-Rousse... Lyon est une ville pour le moins hyperactive.

"La CUB et Bordeaux constituent un marché traditionnel où les prix ont, certes, effectué un rattrapage au cours des dernières années mais à un niveau comparable à des villes de taille identique", explique Patrice Pichet. En quelques années, les communes de la CUB se sont lancées dans une réflexion leur permettant d'accueillir des opérations de logements collectifs structurant leur espace de plus en plus urbanisé au regard d'un flux démographique comportant une demande pérenne. Comme Groupe Carrère ou Bouygues Immobilier, Icade Capri est très présent sur la Communauté urbaine. A Floirac, sur la Zac des Quais, Les Jardins du Fleuve, opération conçue dans le cadre du label Habitat & Environnement et composée de petits immeubles résidentiels et de villas urbaines, est livrable au 2e trimestre 2008. Le promoteur est présent sur la même Zac à partir du 2e trimestre pour un programme de 161 logements répartis en 102 appartements et 45 semi-collectifs ainsi que 14 maisons groupées à prix maîtrisés pour la livraison de l'ensemble en milieu d'année 2009. Sur l'autre rive, la société Sagec vient de lancer la commercialisation d'une opération de 37 logements à Parempuyre dont 20 % des logements en PLS. Les prix pratiqués se situent entre 2 500 et 2 700 e/m2 habitable. Le groupe Cogedim lancera, entre mai et juin, un programme de 120 logements sur Le Haillan, à l'ouest de Bordeaux, dans le cadre d'un aménagement de quartier, avec la volonté d'intéresser une clientèle de primo-accédants.

Les Maisons Barbey Maillard proposent un nouveau concept de maison, baptisé Ligne Tissot.

Indicateur Bertrand : Quel est le concept de cette ligne Tissot ?

Bien souvent plus compétitif que l'Ouest, l'Est francilien est recherché. Il offre des opportunités dans des villes bourgeoises et des secteurs populaires en mutation. Éclairage sur ces deux facettes.

A Colomiers, trois programmes sont en cours de commercialisation. La commune, forte de son emplacement et de son activité économique, compte un emploi pour deux habitants, essentiellement dans l’aéronautique. Avec une croissance démographique ininterrompue depuis 30 ans (sa population est passée de 3 000 à 32 000 habitants). Ces cinq dernières années, elle a déclaré 500 nouveaux logements par an et c’est maintenant sur la Zac des Ramassiers que se poursuit la production. Sur le chemin des Ramassiers, le Groupe Carrère édifie la résidence Soulane, 35 logements de standing répartis entre appartements du 2 aux 4-pièces et maisons de ville de 4 et 5-pièces. Construits sur un parc paysager autour d’une piscine, ils promettent “de généreux espaces et un caractère intimiste”, selon le service marketing. Au cœur du bassin d’emplois aéronautiques, Eiffage Immobilier Midi-Pyrénées vient de lancer les Boréales, une résidence de 56 appartements. Enfin, Kaufman & Broad réalise les Jardins de la Seigneurie, un nouveau programme de 42 appartements du 2 au 4-pièces, agencés sur deux résidences de 3 étages, avec quelques maisons de 4 et 5-pièces. Le promoteur vient aussi de lancer une petite opération près de Tournefeuille, les Demeures de l’Ardenne. Il s’agit d’un petit lotissement de 12 maisons de 83 à 90 m2 avec jardin, vendues entre 285 000 et 320 000 €. Sur les prolongements de la rive du Touch, Cogedim Paul Mateu (qui affiche aussi les Portes de l’Occitanes à Languevin et les Jardins d’Icare à Muret sous la marque Citalis de Cogedim) propose le Domaine des Hautes-Rives, une résidence de deux étages et 30 appartements, avec des 2-pièces à partir de 122 201 € et des 4-pièces de 80 m2 à 192 620 €. La périphérie intéresse enfin les plus gros budgets. Dans la commune très recherchée de Balma, avec ses nombreux espaces verts et desservie par la ligne A du métro, le Groupe Carrère lance le Clos Montesquieu, 28 maisons de qualité, de trois, quatre ou cinq chambres. Un 5-pièces de 125 m2 avec jardin est, par exemple, à vendre 325 000 €. Pour un 6-pièces de 150 m2, l’offre est à 382 000 €. A Bazièges, Cogedim Paul Mateu annonce encore quelques lots viabilisés, entre 874 et 1 447 m2.

Indicateur Bertrand : Quelles sont les nouveautés de Maison Familiale ?

Privilégier la qualité, c’est choisir un produit qui se dégradera peu avec le temps, et qui offre des prestations complémentaires, comme un label Habitat & Environnement. “Certaines opérations offrent des prestations de qualité en matière d’architecture et de matériaux choisis. Aujourd’hui, les acquéreurs n’y prêtent pas attention, mais dans dix ans, cela constituera un véritable atout d’avoir un logement qui répond à toutes les exigences de qualité environnementale (label H & E). Il faut savoir anticiper le marché, dans un contexte où le climat et les questions d’environnement, mais aussi d’économies d’énergie, vont devenir de plus en plus importants”, assure Olivier Bokobza. Une fois le bien acquis, vous ne devrez surtout pas le négliger en termes d’entretien. Peinture, menus ou gros travaux, sont à prévoir dans le budget. Cela s’étend évidemment à la copropriété lorsqu’il y en a une, “car si on achète dans un immeuble où l’ascenseur et l’escalier sont à refaire, on va demander au vendeur de baisser son prix”, prévient Geoffroy Bragadir. Selon l’emplacement de son acquisition, les travaux peuvent recouvrir toutes sortes de frais. “Si on a acheté une maison dans le Sud, on sait déjà qu’il y aura un budget peinture à prévoir pour repeindre les volets décolorés par le soleil, par exemple. Tandis qu’à Rouen, c’est la toiture qui devra être régulièrement débarrassée de sa mousse. Et cela,aucun promoteur,ni locataire d’ailleurs, ne le prévoira à votre place”, prévient Michèle Lambert. Enfin, il convient de donner un coup de jeune à votre bien juste avant la revente, de ranger toutes les pièces et d’éviter les surcharges de meubles pour faire une première impression optimale. Le secret d’une bonne revente réside aussi dans le long terme : si vous n’avez pas d’impératifs, mieux vaut ne pas vous précipiter et chercher à revendre à tout prix. “A priori, si l’on a bien évalué le marché à l’achat et bien négocié, on a acheté au vrai prix et donc, on pourra bien revendre.Mais si l’on veut revendre vite,cela signifie au prix du marché”, rappelle Patrice Haubois. Dans le cadre d’un investissement locatif, les lois Borloo et Robien imposent une période de détention minimum de neuf ans. La loi sur la plus-value, qui concerne les propriétaires de résidence principale, prévoit une exonération de l’impôt idoine si le bien est détenu depuis plus de quinze ans. En terme d’investissement immobilier, la patience reste le maître-mot.

Le RER va de Bry-sur-Marne, à une dizaine de kilomètres de Paris, jusqu'à Val d'Europe, à une quarantaine de kilomètres de la capitale, en traversant 4 secteurs de Marne-la- Vallée. Sur les portes de Paris dit "secteur 1", des programmes de Pierre Etoile et du groupe Arc sortent sur Noisy-le-Grand, la ville où Bofill construisit dans les années 80 un habitat remarqué mêlant fonctionnalités et formes classiques. Tout à côté, en Seine-et-Marne, le Val Maubué (secteur 2) voit des projets se monter sur Torcy et Noisiel, 2 communes de 15 000 à 20 000 habitants. Ce sont dans l'ensemble des programmes d'assez petite taille comme La Closerie du Sénéchal (Nexity Féréal) composée de 37 appartements répartis sur deux bâtiments de trois étages. Sur le Val Bussy (3e secteur), la palme des bâtisseuses est longtemps revenue à Bussy Saint- Georges qui a rejoint Marne-la-Vallée en 1985. Depuis lors, au fil des constructions, la population a été multipliée par 36, passant allègrement de 500 à 18 000 habitants. Bien que Bouygues Immobilier achève la commercialisation de maisons livrées en fin d'année, ce sont maintenant Montévrain et Chanteloup-en-Brie qui montent sur le podium avec une dizaine de programmes en cours (Parthéna, Hermitage, groupe Saint-Germain, Meunier…).

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