Actualité

La production totale de logements de l'aire toulonnaise et du moyen Var progresse depuis maintenant deux ans, avec un total, selon l'Audat - l'Agence d'urbanisme de l'aire toulonnaise - de mises en chantier d'environ 4 000 logements en 2006. Cet excellent niveau doit cependant être relativisé avec la croissance démographique enregistrée sur ce territoire. Cependant, l'étalement se poursuit vers Coeur de Var avec une nette préférence pour la construction de logements diffus. Cependant, le marché du logement neuf présente des caractéristiques sur les trois Scot - Coeur de Var, Provence Verte et Provence Méditerranée - qui montrent globalement un réel dynamisme. En effet, au 1er semestre 2007, chiffres les plus récents disponibles, les ventes avaient augmenté de 60 % par rapport à 2006, de l'ordre de 156 logements par mois contre 97 logements en 2006. Les mises en vente ont bondi de 112 % tandis que les stocks, stimulés par la demande, n'ont progressé que de 74 %. Au final, le stock de logements correspond à 7,5 mois de vente, ce qui est conforme à un marché stable et équilibré. Le prix moyen des mises en vente de logements collectifs réalisés au cours du 1er semestre 2007 est en augmentation de 4,3 % par rapport à 2006, à 3 762 e/m2 et 47 % des logements vendus sont à plus de 3 600 e/m2. La répartition entre les trois aires des Scot se divise ainsi : 56 % des mises en vente et 61 % des ventes l'ont été sur La Seyne, Toulon et Hyères. La communauté d'agglomération TPM participe de ce développement : dans le cadre du Plan local de l'habitat, la Communauté d'agglomération a ainsi mis en place deux conventions majeures avec l'Etablissement foncier régional Paca pour conduire une stratégie foncière en faveur du logement pour les années 2006-2010. Il suffit d'observer le développement de l'offre sur l'aire toulonnaise. A Toulon, Bouygues Immobilier est présent avec Rive Neuve, un programme destiné aux jeunes propriétaires et aux investisseurs, livrable au 3e trimestre 2009. Cogedim commercialise Le Patio Sainte-Muse, à quelques minutes du centre, tandis que Bouwfonds Marignan annonce sa présence sur la commune en 2008. Pour l'instant, sont présents à La Seyne-sur-Mer des promoteurs tels que Nexity groupe George V avec Résidence Méridania, 42 logements du 2 au 4-pièces avec terrasses et balcons à proximité de la mer mais aussi Bouwfonds Marignan et Le Calypso, en plein coeur de ville, dans le nouveau quartier du port et livrable au 1er trimestre 2009. Le promoteur vient aussi de lancer Le Sufren, 117 logements à 100 m du futur port de plaisance et livrables au 1er semestre 2010. Eiffage Immobilier est aussi présent avec la Santa Maria, proche du parc marin paysager et dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2009 mais aussi avec La Carabella, une opération réalisée dans le prolongement du futur parc d'automne.

Nous avons effectué des travaux urgents que le syndic n’a pas eu le temps de faire voter. Le quitus suffira-t-il à valider cette dépense ou bien devons-nous approuver ces travaux lors d’un vote particulier ? (Julien et Camille A., Paris, 15e)

Indicateur Bertrand : Le projet de réaménagement de la couronne parisienne, entre le boulevard des maréchaux et le périphérique, doit s'étendre sur plusieurs années. Onze quartiers aux portes de Paris sont concernés par cette intervention sociale et urbaine. Quelle est l'idée force de ce Grand Projet de renouvellement urbain (GPRU) ? Jean-Pierre Caffet : Il s'agit de faire en sorte que 200 000 Parisiens vivent mieux dans ces quartiers exposés à beaucoup de nuisances et en même temps, j'en ai la conviction, c'est probablement là qu'une partie de l'avenir de Paris va se jouer. Cela traduit d'abord une véritable relance en profondeur de la politique d'aménagement de la capitale. Cette relance est importante puisqu'elle concerne près de 10 % du territoire municipal. Elle nécessite également une importante politique foncière qui a fortement mobilisé les moyens de la Ville. Elle passe aussi par le dialogue. Il s'agissait de faire un urbanisme partagé avec les habitants, sans oublier naturellement qu'il nous revenait toujours, en tant qu'élus, de prendre la décision finale sur le contenu des aménagements proposés. Embellir l'ensemble des espaces publics, renforcer les transports en commun, traiter les espaces de liaisons, aménager de part et d'autre les territoires riverains avec des programmes diversifiés et de grande qualité, voila ce qui nous a guidé. D'où l'idée de définir des périmètres plus ou moins importants. Celui de Paris Nord-Est représente 200 hectares avec des politiques transversales de l'urbanisme, c'est-à-dire de la construction, donc de l'activité, du logement, des équipements publics, parfois des espaces verts, et faire revenir de l'emploi car ce sont des quartiers exposés au chômage. I.B. : Est-ce une façon également d'établir de nouveaux rapports avec la proche banlieue ? J-P. C. : Cette couronne de Paris entre les maréchaux et le périphérique est le terrain de jonction privilégié entre Paris intra muros et sa banlieue. La dynamique de l'agglomération est particulièrement importante pour nous. Ce vaste projet urbain est certainement une des clés de la réussite du Paris de demain. L'objectif est d'assurer une offre cohérente et convenable afin de répondre aux besoins très forts qui s'expriment en matière de vie quotidienne, d'emploi et de logement. En matière de logements il y a plus d'un million de mètres carrés qui sont, à l'heure actuelle, prévus dans ces opérations. I.B. :Avec Bertrand Delanoë, vous avez rencontré récemment le Premier ministre Dominique de Villepin à Matignon concernant le projet d'aménagement des Batignolles. Comment avance le dossier ? J-P. C. : A Matignon, la discussion a porté sur les grands principes d'aménagements. Parmi les points positifs : le projet de l'architecte François Grether initialement conçu pour le village Olympique ainsi que le parc de 10 hectares seront maintenus. C'est-à-dire que le parti global, l'organisation, la forme urbaine qu'a dessinée François Grether, avec un quartier de logements ouverts sur le Parc et entourant ou traversant un grand Parc partant de la rue Cardinet et qui remonte sur le Boulevard Berthier, a été validé. La protection de ces logements par la construction d'immeubles de bureaux et d'activités sur la dalle de la voie ferrée est également entérinée. Le nombre de logements à quelques dizaines près est validé aussi. Ce sera de l'ordre de 3 500 logements. Et il n'y a pas d'obstacle que sur ces 3 500 logements, 50 % soient des logements sociaux (NDLR : lors d'une première rencontre en septembre dernier, le Premier Ministre s'était dit "prêt à céder à la Ville de Paris la totalité des terrains des Batignolles à condition qu'elle s'engage à y réaliser dans un délai rapide 2 000 logements intermédiaires et 1 000 logements étudiants"). Il y a eu un accord entre le gouvernement et la Ville. Maintenant il va falloir mettre tout ceci en oeuvre et rentrer dans le vif du sujet, c'est-à-dire la négociation foncière.

C'est l'événement de cette fin d'année : l'inauguration de la ligne 3 du tramway parisien (T3) est prévue pour le 16 décembre et elle sera mise en service le jour même. Elle reliera le pont de Garigliano, dans le sud-ouest parisien, à la Porte d'Ivry, dans le sud-est. Elle desservira 17 stations réparties sur le tiers sud de la périphérie de Paris.

Je commence à m'intéresser à l'achat d'un logement neuf et je vois et lis partout qu'il s'agit de vente en état futur d'achèvement. Que signifie cette expression ? (Frédéric L., Toulouse, 31)

Si vous investissez en résidence de tourisme, vous avez tout d’abord la possibilité d’acheter votre bien dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif vous procure, non seulement le remboursement de la TVA au taux de 19,6 %, mais également une réduction d’impôt de 11 % du montant de votre investissement (dans la limite toutefois de 300 000 €). Cette réduction s’étale sur 9 ans. En contrepartie, vous devez confier la gestion du bien meublé à l’exploitant de la résidence qui se charge ensuite de trouver des locataires. En résidence de tourisme, vous avez aussi la possibilité de vous réserver, chaque année, quelques semaines d’occupation personnelle.La rentabilité locative qui oscille en général autour de 3,50 % en sera cependant amoindrie,pouvant descendre à 2,50 % et moins en fonction du nombre de semaines et de la période que vous vous réservez (basse, haute, très haute saison). En dehors du Censi-Bouvard, rien ne vous interdit, non plus,de vous placer sous un régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (non professionnel) et de bénéficier aussi des avantages que procure ce type de placement (remboursement de la TVA, amortissement du bien...).

Sans crédit, le marché immobilier n’existerait sans doute pas. Et de ce point de vue, banques et organismes de crédit jouent un rôle essentiel. Les contraintes de Bâle III obligent les banques à davantage de prudence. Malgré tout, plusieurs éléments soutiennent le marché.

Indicateur Bertrand : Quel bilan de l'immobilier neuf tirez-vous de l'année 2005 ? Marc Pigeon :Quantitativement, sur les chiffres, le bilan 2005 est incontestablement bon. Avec certainement plus de 115 000 ventes, il sera même nettement supérieur à ce que l'on considérait, les années précédentes, comme étant un bilan exceptionnel. Si l'on analyse plus finement ce bilan global, il est en revanche moins bon concernant l'accession à la propriété. Les primo accédants sont de plus en plus exclus par les prix de l'immobilier, donc, éloignés de leur travail, de la ville qu'ils souhaiteraient habiter. Cela entraîne nécessairement des frustrations et une moindre qualité de vie pour eux. Pour la collectivité, ce sont des conséquences nuisibles sur l'environnement, puisque l'extension urbaine que cela suppose développe l'utilisation des moyens de transports individuels, ne permet pas une utilisation optimale des équipements publics et nuit à la cohérence du tissu urbain. En revanche, l'année 2005 a permis le développement d'une offre locative de logements neufs. En effet, on estime à 65 000 le nombre de logements vendus aux investisseurs grâce au dispositif Robien. I.B. : Quelles sont, selon vous, les perspectives pour cette année 2006 ? M.P. : Les perspectives sont bonnes. Si les taux d'intérêt se maintiennent à un niveau relativement bas, l'activité de l'année 2006 devrait être comparable à celle de 2005. Pour le moment, le relèvement du taux de la Banque Centrale Européenne n'est pas de nature à inquiéter les professionnels de l'immobilier. En ce qui concerne le neuf, je pense que la pression de la demande insatisfaite ne permettra pas vraiment une stabilisation des prix de l'immobilier neuf. Ils continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu. En somme, nous aurons une "baisse de la hausse" des prix de vente, mais certainement pas une baisse des prix. Et cela d'autant moins que le prix de revient incompressible d'un programme immobilier - essentiellement les coûts fonciers et les coûts de construction - a progressé très fortement, encouragé en cela par une certaine exubérance de la réglementation technique applicable au logement neuf. En conséquence, les promoteurs rencontreront plus que jamais des difficultés à satisfaire les primo-accédants, partiellement désolvabilisés par le niveau déjà élevé des prix. En ce qui concerne l'investissement locatif privé, la réforme mise en place par la loi "Engagement national pour le logement" portée par le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-louis Borloo, devrait permettre une maîtrise des loyers et une meilleure adéquation de l'offre de logements locatifs aux besoins notamment ceux des ménages aux revenus moyens et intermédiaires. I.B. : Quel va être le sujet prioritaire de la Fédération des promoteurs-constructeurs en 2006 ? M.P. : Notre activité a une telle importance et une telle actualité politique, économique, sociale, environnementale et pas seulement en France, qu'il est très difficile d'y répondre. Regardez l'attention portée par tous les observateurs aux statistiques du logement et de la construction aux Etats- Unis où l'on sait très bien que ce secteur constitue encore et toujours le socle solide de la croissance et de l'emploi ! Tous les aspects de notre métier sont importants : la disponibilité foncière, l'éthique, la citoyenneté. Nous devons aussi poursuivre notre combat pour la qualité à tous les niveaux, la qualité de la mise en oeuvre sur les chantiers, celle des services aux clients... Toutefois, si je devais ne retenir qu'un seul thème, qu'une seule priorité, ce serait d'apporter les réponses à la question suivante : comment produire des logements moins chers et en nombre suffisant pour répondre aux attentes de tous nos concitoyens ? Là est le premier combat des promoteurs.

Entre le lancement de nouvelles résidences et des projets de renouvellements urbains, Marseille et les communes alentour se transforment en profondeur. Passage en revue à Marseille, Vitrolles, Marignane et La Ciotat.

Centre expert Midi-Pyrénées Une maison en toute liberté

Je viens de signer avec le futur acheteur de ma maison, un compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.L'acheteur a indéniablement fait en sorte de ne pas obtenir le prêt.Quels sont mes recours ? (Louis D., Saint-Mandé, 94)

La prise de conscience des acteurs du marché immobilier azuréen permet de diversifier l'offre disponible. Quant à l'emballement des prix, le frein est amorcé.

Vous êtes très enthousiaste en prenant possession de votre bien, n’oubliez pas cependant de tout vérifier.

Théâtre d'une euphorie immobilière qui s'estompe, la cité des Ducs est une valeur sûre qui attire de nouveaux acquéreurs. Tour d'horizon des projets et des opportunités.

Plus c'est loin, moins c'est cher. "Sur l'année, l'accalmie est sensible, avec une hausse extrêmement modérée, de l'ordre de 2 %, pour le département de Seine-et-Marne, dont le prix moyen s'établit à 3 258 e/m2", constate ainsi l'Adil dans son étude du marché du neuf en 2006. A 20 km de Paris, Chelles est en quelque sorte la première étape en Seine-et-Marne. Le prix moyen s'établit à 3 300 e/m2 pour les programmes neufs. Et ils sont nombreux, dans une ville qui a connu moult évolutions avec l'arrivée de la ligne E du RER et l'aménagement d'un nouveau quartier. "Les jeunes ménages modestes viennent nombreux, attirés par des prix raisonnables, une réputation moins sulfureuse que certaines villes voisines et les 20 mn de transports qui les séparent du quartier de Saint-Lazare", analyse un commercial chez Promogim, dont le programme Square & Jardin, livrable au 3e trimestre 2008, propose des 2-pièces à 141 000 e. A noter, parmi les nombreux programmes neufs, les Allées de Swann, un domaine de 29 maisons, parmi lesquelles les 4-pièces de 82 m2 démarrent à petit prix : 272 000 e.

Au premier semestre, les ventes de logements neufs de la promotion privée dépassaient en périphérie celles de Lyon intramuros et de Villeurbanne. La raison majeure à cela tient en deux mots : les prix. Hors parking, ceux-ci s’affichaient en moyenne à 2 890 euros/m2 en périphérie Est, contre 3 689 euros/m2 dans le centre. Joker de l’est, la desserte de transports s’améliore. Depuis 2006, le tramway LEA relie la Part-Dieu à Meyzieu en 25 minutes. Voilà un an, la station de métro La Soie a été inaugurée à Vaulx pour doper le Carré de Soie. La mise en service du T4 vers Vénissieux s’annonce pour 2009, avec un prolongement ultérieur sur la Part-Dieu. Ces sillons de développement embellissent les paysages : le T4, surnommé “ligne verte et fleurie”, s’engazonne et se plante d’arbres. Le parcours de LEA s’orne d’oeuvres d’art, telle cette fresque transformant le château d’eau de Vaulx en bobine de soie rouge.

L’obtention du prêt passe par la conclusion d’une convention avec l’Etat. Son contenu est déterminant puisqu’elle fixe les obligations du bailleur durant toute la durée du prêt. La convention doit être conclue pour un minimum de 15 ans mais peut aller au-delà, bien sûr si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans. Durant toute cette période, vous devez louer votre logement à titre de résidence principale d’un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (lire encadré). Même chose pour le loyer. Vous ne pouvez pas le fixer librement puisque son montant est plafonné (voir tableau). De fait, comme son nom l’indique, le PLS a une vocation sociale. Il doit servir à loger des personnes à revenus modestes.