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C’est dans le nouvel écoquartier de Bussy-Saint-Georges, en Seine-et-Marne, que le Groupe Saint-Germain commercialise le résidence Eugénie.

Dans un marché plus que tendu, l’Union des maisons françaises (UMF) revient sur la crise du secteur, pointe les raisons d’espérer et dresse le nouveau profil des ménages acquéreurs.

Agathe Cahierre : "Outre, les quartiers sud, nous allons urbaniser 63 hectares de terrains situés au nord de la ville, entre le quartier de Bléville et l'aéroport d'Octeville, en vue de réaliser un nouveau quartier orienté "développement durable". Il comportera un quartier résidentiel, des commerces et des équipements de proximité ainsi que des espaces consacrés à l'activité économique. Près de 1 000 logements y seront réalisés. L'offre sera diversifiée, afin de permettre à tous les Havrais de trouver le logement correspondant à leurs besoins (logements collectifs et individuels, en accession sociale et privée, en locatif social ou privé). Les 300 premiers logements verront le jour en 2009. Ils comprendront du logement social, de l'accession à la propriété, du locatif libre et de la primo-accession. Bouwfounds Marignan, Sotrim, l'architecte Scali, la SA d'HLM Estuaire de la Seine et Habitat 76 sont les opérateurs retenus pour réaliser les logements de la première tranche de ce nouveau quartier. Pour cette opération, nous avons fait des choix innovants en matière de développement durable : respect de l'environnement et du cadre naturel, en préservant les principes paysagers du plateau cauchois constitué de talus, de rideaux d'arbres et de mares ; les eaux de pluie seront collectées et redistribuées dans les plans d'eau qui viendront agrémenter le quartier ; les modes de déplacement doux seront privilégiés ; les logements seront économes en énergie ; l'objectif pour les habitants étant la réduction de leur facture énergétique et, par conséquent, la diminution des gaz à effet de serre. Au sein de l'un des lotissements, on trouvera même des maisons passives où la consommation d'énergie pourra même être limitée à 40 kilowatts heure par m2 et par an, chauffage compris, soit une économie de 75 % par rapport à la moyenne d'un logement neuf."

Rue Sergent-Lucien, Bouygues Immobilier a lancé la dernière tranche de Cœur de Massy. Si les produits classiquement choisis par les investisseurs, du studio au 2-pièces se sont tous envolés, la nouvelle résidence a des arguments pour un public familial, à la recherche d'une résidence principale en primo-accession, pour les plus petites surfaces ou pour s'agrandir. A quelques pas de la gare et des commerces, la future résidence de standing dispose en effet de 3 et 4-pièces, avec au rez-de-chaussée des jardins privatifs et de belles terrasses au dernier étage. Ils s'affichent au prix moyen de 3 816 €/m2 pour une livraison au 4e trimestre 2007. Selon le service commercial, près d'une vingtaine de 3-pièces sont en vente à partir de 221 000 €. A titre d'exemple, un 3-pièces est proposé 230 000 € pour une surface de 62,05 m2, en rez-de-chaussée, avec une terrasse exposée nord-ouest. Quelques 4-pièces démarrent à 270 000 € et un beau 5-pièces est proposé à 313 000 €. Sur la même artère, à l'angle de l'avenue Salvador-Allende sur la Zac Vilmorin 3, Interconstruction réalise Garden Plazza, 47 appartements, "dotés de grandes baies vitrées pour faire entrer la lumière, dont une majorité exposée plein sud", précise le service marketing. Le programme est tout particulièrement mis en avant par le promoteur francilien au niveau régional, "conciliant modernité, élégance, luminosité et vues imprenables dans un espace de verdure à 15 km de Paris". Tous les lots bénéficieront des labels Qualitel et Habitat et Environnement. Côté pratique, ils se situent près de la gare RER mais aussi d'un arrêt de bus pour rejoindre la gare d'Antony. Si les 3 et 4-pièces offrent une quinzaine de disponibilités à ce jour. Les grandes familles peuvent aussi choisir des 5-pièces. Ils démarrent à 377 000 € pour des surfaces comprises entre 101 et 106 m2. De rares opportunités avec terrasse existent également aux mêmes superficies, avec les mêmes surfaces habitables. Eiffage Immobilier a choisi la rue Robert- Schuman pour imaginer dans ce quartier à mi-chemin entre centre-ville et gare TGV/RER sa nouvelle réalisation. Composée de 8 maisons de 5-pièces à partir de 110 m2, elle affiche un premier prix à 397 000 €. En bordure d'un "amphithéâtre de verdure", d'un mail et d'une allée piétonne, le lotissement comporte aussi une résidence en copropriété. 48 appartements se déclinent du studio au 5-pièces (dont une petite dizaine est encore en stock, à partir de 313 000 €). Baptisé Toscania, ce programme aux accents résolument familiaux est commercialisé par une agence alto-séquanaise, CPM Patrick Musy, avec un kiosque sur place. "Le quartier a su préserver un urbanisme à échelle humaine en privilégiant des espaces piétons paysagés bordant des résidences de grand standing à l'architecture contemporaine", précise-t-on au service marketing au sujet de la Zac Vilmorin, déjà bien avancée mais en évolution pour encore 4 à 5 ans. Toujours sur la même parcelle, Bouwfonds Marignan développe également une nouvelle résidence, de 44 appartements aux lignes contemporaines. Les petites surfaces de Dominance se sont là encore en- volées mais restent des 3 (à partir de 268 000 €), 4 (à partir de 306 000 €) et 5-pièces (353 000 €). "Tous les appartements ouvrent sur des terrasses ou des balcons, précise le commercialisateur. Le rez-de-chaussée surélevé ménage de superbes terrasses qui font écho aux loggias en attique du dernier étage". Les premières livraisons sont annoncées pour le 1er trimestre 2008. Convaincu par l'attractivité des lieux, Bouwfonds Marignan s'apprête à y lancer un autre programme. Baptisé Tasmania, il s'agira d'une résidence close, du 2 au 5-pièces, dont certains duplex s'articuleront autour d'un jardin intérieur, avec quelques parcelles privatives. Enfin, au début de la rue Victor-Basch, le promoteur Icade-Capri démarre la commercialisation des Océanes, quatre petites résidences, la Frégate, la Goélette, la Brigantine et la Caravelle, dotées d'appartements fonctionnels et lumineux, du 2 au 6-pièces duplex. Toutes les surfaces restent disponibles. Au dernier bilan, neuf 2-pièces, trente quatre 3-pièces, cinq 4-pièces et une petite dizaine de 5-pièces et plus pour répondre à la demande des familles nombreuses, dans ce secteur bien équipé en services et établissements scolaires. A titre d'exemple, des 5-pièces duplex, entre 96 et 101 m2, y sont à vendre de 334 750 à 391 400 €. L'ensemble devrait être livré à partir du 4e trimestre 2008.

Devenir propriétaire d’un appartement ancien en Ile-de-France demande de débourser en moyenne 6 430 euros/m2 à Paris, et pratiquement moitié moins en périphérie (3 850 euros/m2 en banlieue proche, 3 010 euros/ m2 en grande couronne). Un bien neuf revient un peu plus cher, car il bénéficie d’une mise aux normes actuelles et de parkings, et vous est livré en bon état, accompagné des garanties de la vente sur plans. Dans un cas comme dans l’autre, avec un budget de 200 000 euros, le problème est cornélien : faut-il privilégier la surface ou la proximité avec la capitale? Encore faut-il relativiser. À Paris, par exemple, des biens de même catégorie se négocient avec un écart de 149 %, entre porte de la Chapelle et Saint-Germaindes- Prés. Une distinction qu’appuie François Bonnet, président de Nexity Apollonia et directeur général adjoint logement:

“Il faut soutenir la demande des clientèles modestes”

Explorimmoneuf. Pourquoi la ville de Toulouse lance-t-elle des projets d’écoquartiers ? Régis Godec : “La ville a souff ert d’un manque de politique d’urbanisme au cours des vingt dernières années, conjuguée à une absence importante de maillage des transports en commun. Nous voulons mettre en oeuvre une mixité fonctionnelle pour éviter de voir se multiplier des zones déconnectées. En lançant des projets d’écoquartiers, il s’agit donc de proposer des opérations exemplaires et de lutter contre l’étalement urbain, tout en alignant ces nouvelles réalisations le long des transports en commun.

Ari Bitton : Côté conditions de crédit, les banques appliquent le statu quo et nous n’attendons pas de hausse significative des taux en 2008. S’il doit y avoir progression, celle-ci ne devrait pas dépasser 0,10 point, ce qui n’a pas de réelle incidence sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. Nous remarquons par ailleurs que les dossiers sans apport sont globalement moins acceptés que l’année dernière. Mais, en la matière, les banques n’appliquent pas de règle arbitraire. Elles font du cas par cas. Sans apport, l’acquéreur dont on sait que le parcours professionnel sera évolutif verra son crédit accepté. A contrario, sans apport et sans profil évolutif, le dossier sera refusé. Mais les acquéreurs non solvables se sont retirés d’eux-mêmes du marché. La difficulté réside davantage dans l’obtention des prêts relais, domaine dans lequel les banques ont resserré leurs conditions. Aujourd’hui, elles ne prêtent plus 80 % de la valeur résiduelle du logement à vendre, mais 70 % maximum. On s’aperçoit tout de même que les établissements spécialisés, tels le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France, abordent les dossiers avec plus de souplesse et qu’ils gagnent des parts de marché. Quant à la durée des prêts, il n’y a plus d’évolution majeure. De façon globale, la durée moyenne d’un prêt s’établit toujours à un peu plus de 18 ans. Les durées sur 35 ou 40 ans n’ont pas remporté le succès espéré. Plus qu’une question de coût, c’est surtout lié au fait que ce n’est pas dans la mentalité des Français d’emprunter sur le très long terme ; ils préfèrent rembourser le plus vite possible...

2012 est l'année de l'investissement locatif ! La loi Scellier sera supprimée à partir de 2013, c'est donc maintenant qu'il faut saisir l'opportunité d'acheter en Scellier pour pouvoir bénéficier de réductions d’impôts.

"Un important secteur touristique et nautique"

Indicateur Bertrand : Quel bilan de l'immobilier neuf tirez-vous de l'année 2005 ? Marc Pigeon :Quantitativement, sur les chiffres, le bilan 2005 est incontestablement bon. Avec certainement plus de 115 000 ventes, il sera même nettement supérieur à ce que l'on considérait, les années précédentes, comme étant un bilan exceptionnel. Si l'on analyse plus finement ce bilan global, il est en revanche moins bon concernant l'accession à la propriété. Les primo accédants sont de plus en plus exclus par les prix de l'immobilier, donc, éloignés de leur travail, de la ville qu'ils souhaiteraient habiter. Cela entraîne nécessairement des frustrations et une moindre qualité de vie pour eux. Pour la collectivité, ce sont des conséquences nuisibles sur l'environnement, puisque l'extension urbaine que cela suppose développe l'utilisation des moyens de transports individuels, ne permet pas une utilisation optimale des équipements publics et nuit à la cohérence du tissu urbain. En revanche, l'année 2005 a permis le développement d'une offre locative de logements neufs. En effet, on estime à 65 000 le nombre de logements vendus aux investisseurs grâce au dispositif Robien. I.B. : Quelles sont, selon vous, les perspectives pour cette année 2006 ? M.P. : Les perspectives sont bonnes. Si les taux d'intérêt se maintiennent à un niveau relativement bas, l'activité de l'année 2006 devrait être comparable à celle de 2005. Pour le moment, le relèvement du taux de la Banque Centrale Européenne n'est pas de nature à inquiéter les professionnels de l'immobilier. En ce qui concerne le neuf, je pense que la pression de la demande insatisfaite ne permettra pas vraiment une stabilisation des prix de l'immobilier neuf. Ils continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu. En somme, nous aurons une "baisse de la hausse" des prix de vente, mais certainement pas une baisse des prix. Et cela d'autant moins que le prix de revient incompressible d'un programme immobilier - essentiellement les coûts fonciers et les coûts de construction - a progressé très fortement, encouragé en cela par une certaine exubérance de la réglementation technique applicable au logement neuf. En conséquence, les promoteurs rencontreront plus que jamais des difficultés à satisfaire les primo-accédants, partiellement désolvabilisés par le niveau déjà élevé des prix. En ce qui concerne l'investissement locatif privé, la réforme mise en place par la loi "Engagement national pour le logement" portée par le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-louis Borloo, devrait permettre une maîtrise des loyers et une meilleure adéquation de l'offre de logements locatifs aux besoins notamment ceux des ménages aux revenus moyens et intermédiaires. I.B. : Quel va être le sujet prioritaire de la Fédération des promoteurs-constructeurs en 2006 ? M.P. : Notre activité a une telle importance et une telle actualité politique, économique, sociale, environnementale et pas seulement en France, qu'il est très difficile d'y répondre. Regardez l'attention portée par tous les observateurs aux statistiques du logement et de la construction aux Etats- Unis où l'on sait très bien que ce secteur constitue encore et toujours le socle solide de la croissance et de l'emploi ! Tous les aspects de notre métier sont importants : la disponibilité foncière, l'éthique, la citoyenneté. Nous devons aussi poursuivre notre combat pour la qualité à tous les niveaux, la qualité de la mise en oeuvre sur les chantiers, celle des services aux clients... Toutefois, si je devais ne retenir qu'un seul thème, qu'une seule priorité, ce serait d'apporter les réponses à la question suivante : comment produire des logements moins chers et en nombre suffisant pour répondre aux attentes de tous nos concitoyens ? Là est le premier combat des promoteurs.

L’ Hexagone n’a ni pétrole ni mines de diamants, mais il a les Alpes. Le soleil, la neige, la glisse sont des valeurs à exploiter d’autant que la montagne française est la deuxième destination pour les sports d’hiver dans le monde entier. Suivez le guide

Les communes de l'agglomération disposant d'une offre de logements neufs sont assez rares. Pourtant, Castelnau-le-Lez, au nord immédiat de Montpellier, affiche une activité capable de drainer un développement urbain conséquent. Qu'on en juge : la commune de 15 000 habitants multiplie les projets, dont l'urbanisation de l'avenue de l'Europe, sur laquelle passe la ligne 2 du tram et où de nombreuses résidences vont éclore. Ainsi, 1 300 permis de construire ont été déposés et 1 000 sont en cours d'instruction.

L’écoquartier île Seguin-Rives de Seine, à Boulogne- Billancourt, a reçu le trophée national du label ÉcoQuartier.

VIDEOS. Baisse des prix, conforts des logements, valeur patrimoniale augmentée… la maquette numérique promet de révolutionner le rapport des particuliers à l’immobilier neuf.

“Se déplacer pour juger de l'attractivité d'une résidence”

Notre syndic ne remplit plus ses fonctions. De surcroît, nous n'arrivons même plus à le joindre ! Un nouveau syndic nous a été conseillé. Comment devonsnous procéder afin de le faire nommer dans les plus brefs délais ? (Eric L., Paris 14e)