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Annoncé dans le Plan de relance et très attendu des professionnels et des investisseurs privés, ce nouveau dispositif qui remplace le Duflot est entré en vigueur. Décryptage.

Mis bout à bout, les avantages offerts par une résidence avec services semblent en faire un produit en or. Oui, à condition de faire preuve de beaucoup de vigilance. D'abord, encore et toujours, s'interroger sur l'emplacement. Pas question d'investir dans une résidence étudiante très éloignée des campus universitaires. De même, cela n'aurait aucun sens d'investir dans une résidence d'affaires excentrée par rapport aux principaux quartiers dédiés au business. Des villes comme Marseille, Grenoble, Toulouse, mais aussi Paris, "très maigres en hôtellerie présentent encore de bons potentiels pour des investissements en résidence d'affaires", souligne Olivier Bokobza. Autre point de vigilance : l'adéquation entre le type de bien et le marché locatif local. Rien ne sert d'investir dans une résidence de luxe (spa, jacuzzi, centre de téléconférence…) si la clientèle haut de gamme n'est pas au rendez- vous. Car faute de locataires, l'exploitant risque de ne pas pouvoir supporter longtemps les charges inhérentes à ses services de luxe.

“Se déplacer pour juger de l'attractivité d'une résidence”

Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim

“L’immobilier neuf bénéficie d’un taux réduit de frais d’acte”

Qualifiée à juste titre de placement de « bon père de famille », la pierre reste une excellente stratégie pour bâtir votre patrimoine, pas à pas. Voici comment vous y prendre pour bien investir dans l’immobilier.

Même si vous achetez un bien pour vos loisirs, ne lésinez pas sur l’emplacement. C’est le seul gage de pérennité et de plus-value éventuelle à terme.

L’ Hexagone n’a ni pétrole ni mines de diamants, mais il a les Alpes. Le soleil, la neige, la glisse sont des valeurs à exploiter d’autant que la montagne française est la deuxième destination pour les sports d’hiver dans le monde entier. Suivez le guide

Avec des ventes au top, les prix dans la capitale des Gaules progressent fortement pour l’année 2017. Une situation qui n’est pas prête de s’inverser.

Les communes de l'agglomération disposant d'une offre de logements neufs sont assez rares. Pourtant, Castelnau-le-Lez, au nord immédiat de Montpellier, affiche une activité capable de drainer un développement urbain conséquent. Qu'on en juge : la commune de 15 000 habitants multiplie les projets, dont l'urbanisation de l'avenue de l'Europe, sur laquelle passe la ligne 2 du tram et où de nombreuses résidences vont éclore. Ainsi, 1 300 permis de construire ont été déposés et 1 000 sont en cours d'instruction.

Les meubles multi-usages sont aussi en vogue : bibliothèque-bureau, tête de litétagères… Les couloirs deviennent des lieux de rangement, où l’on intègre placards et penderies. Quant au séjour, “il reste un lieu de vie où chacun se rassemble, confie Gwenaelle Zunino. Mais l’énorme changement, c’est que les gens ont maintenant intégré que l’on pouvait très bien faire plusieurs choses dans une même pièce. Résultat, le salon se segmente pour que celui qui écoute de la musique ne dérange pas celui qui est en train de lire sur le canapé”. Alain Bourdin, sociologue et urbaniste, note lui aussi que “cette pièce offre plus que jamais une souplesse d’utilisation. Plus question d’être dépendant du comportement de ses proches. Quand les membres d’une même famille n’ont pas du tout les mêmes emplois du temps, il faut que chacun puisse vivre sa vie, être ensemble tout en étant autonome. Par exemple, ne pas forcément prendre tous les repas en commun. Le salon est désormais un lieu où l’on peut faire varier les ambiances, au fil des heures. Écouter de la musique, lire, regarder la télé, être sur l’ordinateur... tout cela, dans la même pièce ”. Alain Bourdin pousse même plus loin son raisonnement : “Le logement est plus que jamais considéré comme un cocon. En clair, on doit s’y sentir en sécurité. D’où l’importance accordée à l’environnement du logement : est-il bien desservi par les transports, y a-t-il des écoles et des commerces à proximité, le climat qui y règne est-il serein ? Autant de questions essentielles, que se posent les futurs acquéreurs. ”

Le Var offre une qualité de vie incontestable, de belles plages et des stations de renom. Il faut en profiter car les prix affichent des baisses significatives dans certaines stations.

À la tête d'un groupe spécialisé dans le secteur résidentiel, Christian Rolloy décrypte les effets de la reprise de l'activité et souligne les perspectives en matière de logements verts. "Les conditions d'achat sont actuellement favorables" Le Club Immo : quelle analyseportez-vous sur l'évolution du marché de l'immobilier ? >Christian Rolloy : aujourd'hui le marché de l'immobilier se porte beaucoup mieux. Ceci est aussi vrai pour le marché du neuf que celui de l'ancien. Les conditions d'achat sont devenues réellement intéressantes pour les acquéreurs. Tout d'abord, parce que le marché est porté par des taux d'intérêts particulièrement bas, ensuite parce que les aides en faveur de l'accession sociale à la propriété sont à leur maximum et enfin parce que les prix se sont stabilisés, voire ont baissé par rapport aux sommets atteints il y a deux ou trois ans. La conjugaison de ces trois éléments assure donc des conditions favorables . Par rapport aux années 2008-2009, je pense que l'on est sorti de la crise de façon pérenne. Le marché est reparti. Même si nous sentons ici et là des réticences par rapport à la situation économique telle qu'elle est perçue, la confiance est revenue. La difficulté repose cependant sur l'offre qui a du mal à rattraper la forte demande. Ceci est dû au fait que dans le domaine immobilier, nous sommes au coeur d'un marché cyclique qui nécessite du temps pour sortir progressivement de nouvelles opérations. C. I. : le secteur de l'immobilier neuf est-il actuellement porteur ? >C. R. : le secteur du neuf est très actif. La plupart des mises en commercialisations rencontrent un succès important dans la mesure où le prix est juste. Car il faut rester dans des gammes de prix raisonnables. Le marché du neuf est animé par les investisseurs qui représentent plus de la moitié des ventes avec le dispositif d'investissement locatif Scellier mais nous constatons aussi un retour des primo-accédants, dont le pourcentage remonte. Il y a un regain d'intérêt pour le premier achat. C. I. : comment aider les primo-accédants à accéder à la propriété sachant que de nombreuses mesures du plan de relance vont prendre fin ? >C. R. : le point le plus intéressant est le doublement du prêt à taux zéro qui va s'interrompre au 30 juin. Cette mesure fonctionne bien tout comme le pass-foncier et la TVA à 5,5 % qui s'applique dans les zones Anru (agence nationale pour la rénovation urbaine). L'idéal serait de mettre en oeuvre un nouveau système, le plus simple possible en faveur des accédants qui achètent leur logement et qui permette à la profession de se préparer afin de mettre dès l'année prochaine les bons produits sur le marché. Je crois qu'actuellement le ministère y travaille. C. I. : On parle beaucoup de logements verts. Où en êtes-vous dans le domaine et quel est l'impact pour l'acquéreur ? >C. R. : Nous avons pris une position très avant-gardiste dès l'an dernier pour le bâtiment basse consommation . Aujourd'hui, 80 % de nos opérations sortent en BBC. En dehors de l'indéniable impact écologique, nous constatons que les acquéreurs potentiels sont motivés, fortement intéressés et comprennent parfaitement l'avantage qu'ils vont en tirer. Ils sont réellement conscients de l'intérêt de posséder à terme un logement dont les charges seront moins importantes et qui consommera moins d'énergie.

“Plus que sur la mer, la montagne ou la campagne, c'est sur la solidité de son gestionnaire qu'il est important de s'interroger au moment de faire un investissement immobilier dans une résidence de loisirs, explique Christian Bolajuzon, gérant associé de Cap-Invest. L'intérêt fiscal n'est pas négligeable. La défiscalisation de 25 % du montant de son investissement sur 6 ans procure un effet levier incontestable et l'investissement en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP) représente une valeur sûre sur le moyen terme. Mais beaucoup d'autres paramètres sont à prendre en compte, tels que le réseau du gestionnaire auprès des tours-operators, pour connaître les possibilités locatives du bien dans le temps. Le gestionnaire aura-t-il ou non la capacité d'assurer ses engagements contractuels au démarrage puis sur toute la durée du placement ? Cette fiabilité est aussi assurée par le sérieux du montage financier proposé. Si la rentabilité locative annoncée semble en décalage avec celle proposée sur des produits équivalents en termes de qualité et d'emplacement, il faut se méfier. Le bien risque de ne pas être concurrentiel. En ce qui concerne l'emplacement de la résidence, le gestionnaire a normalement précédé son opération d'une sérieuse étude de marché en fonction de son envergure, d'une stratégie qui permet d'avoir accès à la clientèle intéressée par le produit en question. A la campagne, les possibilités de remplissage sont par exemple répartissables sur presque toute l'année, à condition d'avoir un réseau de commercialisation auprès des différents marchés européens. Parfois, la renommée du site suffit à elle seule à assurer un succès, dans une station thermale par exemple.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Nîmes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

La Fédération des promoteurs immobiliers observe une hausse annuelle des prix de 2 % en Île-de-France pour une moyenne de 4 350 €/ m2, hors parking.

I. B. : L'offre de logements est-elle suffisamment diversifiée ?