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Des données issues de la chambre des notaires de Paris/Île-de-France, révèlent des informations surprenantes sur les acquéreurs dans la capitale.

A l’instar de beaucoup de ses consoeurs, Architecture-Studio se tourne vers le Moyen-Orient et l’Asie, en plein boom architectural et urbanistique. Lauréate du master plan de l’exposition universelle de Shanghai de 2010, l’agence a monté un bureau dans la ville chinoise, suivi d’un autre à Pékin, pour édifier aussi bien du tertiaire que la Cité des sciences de Chonqing et de l’habitat. En Afghanistan, elle s’attaque à la restructuration de Kaboul. En France, elle vient de remporter le grand prix du SIMI avec le siège social de Casino à Saint-Etienne et elle planche sur le quartier du fort d’Issy en tant qu’architecte en chef. Si les moyens leur sont donnés, les agences de ce gabarit ont la capacité de convaincre un plus large public français aux formes d’habitat contemporaines. Pour sa part, Architecture-Studio a fait sienne cette formule de Kierkegaard : "Laisser ouvertes les blessures des possibilités".

Ceux qui ont eu la mauvaise idée d’emprunter à 10 % fixe au début des années 90 s’en sont sans doute mordus les doigts dans la mesure où ils n’ont pu – sauf renégociation de leur crédit – bénéficier des fortes baisses enregistrées sur les taux révisables. Mais l’argument ne vaut pas aujourd’hui, puisque les taux sont relativement abordables. Rien de tel, en effet, qu’un taux dont on est sûr qu’il n’évoluera pas durant 15, 20 ou 30 ans. À 4,5 %, vous ne risquez pas de le regretter. Mais attention : c’est un taux plancher réservé aux excellents profils, par exemple aux jeunes dont la carrière est promise à un bel avenir et qui n’empruntent pas à trop long terme. À titre d’exemple, un jeune notaire célibataire qui vient d’emprunter pour acheter son logement à Neuilly-sur-Seine (92), a obtenu un taux de 4,40 %. Si vous n’êtes pas dans ce cas de figure et si vous vous endettez sur 30 ou 35 ans, votre taux s’en ressentira forcément. Sur 15 ans, les taux servis oscillent, d’après MeilleurTaux, entre 4,60 % et 4,75 % selon que votre profil est excellent ou bon ; sur 20 ans, cette fourchette se situe entre 4,65 et 4,80 % ; sur 25 ans, entre 4,75 et 4,90 % et sur 30 ans, entre 5,10 et 5,25 %.

Dans un contexte national difficile, le volume des ventes de l’aire urbaine de Bayonne n’a baissé que de 8 % en 2012 par rapport à l’année 2011, ce qui ne manque pas d’interroger.

Fort logiquement, le logement neuf, qui utilise les matériaux les plus performants et fait appel aux techniques de construction les plus modernes, affiche des résultats inégalés par l'ancien en termes de confort et de qualité.

Les principaux acteurs du marché tentent de répondre aux différentes clientèles présentes sur l'aire urbaine. A Toulouse, le Groupe Belin propose La Closerie Garonne, dans le quartier des Sept Deniers, aux alentours de 3 000 e/m2 habitable. Légèrement au-dessus de ce niveau de prix, à 3 200 e/m2, Cogedim vient de lancer la commercialisation d'une deuxième tranche de 60 logements, route de Labège, livrable fin 2009. Le promoteur est aussi présent, entre autres, rue Saint-Anne avec une opération de 19 logements commercialisée 6 000 e/m2 et en bas de la Côte-Pavée avec une opération de 150 logements baptisée Le Parc de la Commanderie, à 4 200 e/m2. Nexity George V est présent dans le quartier de Saint-Martin- du-Touch, avec Résidence Cap Martin, 47 logements, avec terrasse, parking en sous-sol. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 134 000 e plus annexe et parking en sous-sol, pour une livraison au 2e trimestre 2008. Au cours de cette année, il faudra compter aussi sur le groupe Carrère, qui, implanté par ailleurs dans l'agglomération signe quelques opérations sur Toulouse- Montaudran, sur la Zac des Tibaous et dans le quartier Saint-Simon. Kaufman & Broad Malardeau signe Carré Saint- Etienne, rue des Pénitents Blancs, à Toulouse, une résidence de 68 logements avec une cour intérieure paysagée. Le 3-pièces est commercialisé à partir de 350 000 e, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Très présent sur Montaudran, Kaufman & Broad signe de nombreuses opérations sur d'autres Zac avec, par exemple, Ô Ponts Jumeaux, boulevard de l'Embouchure, avec une vue sur le canal du Midi. Les 79 logements se- ront livrés au 2e trimestre 2009. Au pied de la Barrière de Paris et du quartier des Minimes, Bouwfonds Marignan commercialise Les Sonates Toulousaines, 41 appartements, du studio au 5-pièces, à 3 400 e/m2, parking compris, et livrables au cours du 3e trimestre 2008. L'opérateur lancera en juin, 46 logements, boulevard de Suisse dans le même esprit. Il faut aussi compter avec le groupe Cailleau, présent sur six opérations différentes dans Toulouse, comme dans les quartiers Saint-Cyprien, Minimes ou Croix-Daurade. Avec Résidence Petit Prince, Tagerim commercialise une opération au coeur du quartier de l'Ormeau, dont la livraison est prévue pour le 2e trimestre 2009. Dans le quartier en devenir Andromède, de nombreux opérateurs sont présents tels que Urbis, avec Patio Andalou, conçu comme des "logements individuels qui échappent au schéma traditionnel de l'habitat collectif ", mais aussi Sagec avec Les Riads de Babylone, une opération d'inspiration méridionale, au design contemporain. Hors Toulouse, l'offre semble aussi vaste que l'aire urbaine. Outre un acteur comme Vinci Immobilier, il importe de signaler l'opération d'Eiffage, Le Laurenti, sur la commune de Nailloux, à 25 mn de Toulouse, avec un 3-pièces de 61 à 63 m2, pour 147 100 à 150 100 e ou la résidence à thème de Sporting Promotion à Saint-Gaudens. Nexity George V lance la dernière tranche de maisons de village du domaine Mailheaux- Cendere, à Frouzins, avec le Pré Fleuri. Les T4/T5 sont compris entre 80 et 106 m2, sur des terrains de 200 à 500 m2, entre 198 000 et 255 000 e, avec une livraison attendue pour le 2e semestre 2008. Le même opérateur est présent sur la Zac des Ramassiers, à Colomiers, avec une résidence de 54 logements, à 2 700 e/m2, hors annexes. Bref, l'offre est présente, géographiquement diversifiée, avec des tranches de prix différentes et des dates de livraison variables. Voici en quelque sorte réunis les paramètres d'un marché sain.

L'arrivée du TGV, des prix de l'immobilier stables et des quartiers en mutation caractérisent Strasbourg. Nouveaux équipements et logements neufs sont d'actualité.

Je suis en négociation pour acheter un logement neuf dans le cadre de la loi Scellier. J'hésite à cause de l'engagement de location de neuf ans. Quelles sont les sanctions en cas de non respect de cette obligation ? (Philippe H., Clermont-Ferrand, 63)

Indicateur Bertrand : Vous annoncez la naissance du premier acteur intégré des métiers de l’immobilier… Quels sont les objectifs poursuivis avec la Caisse d’Epargne ? Alain Dinin : Notre ambition est très simple. Elle consiste à rendre possible et plus accessible les projets immobiliers de chacun de nos clients. Pour le logement, la solvabilité est devenue un enjeu central. Il est impératif de mieux articuler l’offre de logements et celle du financement, notamment pour répondre à l’allongement des durées d’emprunt et au vieillissement de la population. Par ailleurs, si nous voulons contribuer à l’essor de nouveaux quartiers, il faut travailler plus étroitement avec les collectivités publiques. A cet égard, notre alliance avec le Groupe Caisse d’Epargne constitue un atout essentiel, à la fois par sa capacité de financement, mais également par la complémentarité de nos métiers. Enfin, il faut être plus proche de nos clients. La proximité de nos capacités de distribution est un avantage complémentaire. I. B. : En immobilier résidentiel, quelles sont vos opérations les plus emblématiques ? A. D. : L’aménagement de Rives de Seine, à Boulogne- Billancourt, s'étend sur 74 ha entre l'île Seguin, la rive de Boulogne-Billancourt et le Pont de Sèvres. C'est aujourd'hui le plus grand projet de création de quartier en France. Cette opération exceptionnelle comprendra à l’horizon 2011, 5 800 logements dont 1/3 de logements sociaux, un grand parc de 7 hectares, 2 haltes-garderies, trois groupes scolaires, 3 nouvelles crèches, un collège et un gymnase. Nexity a déjà commercialisé 349 logements depuis huit mois et va lancer une nouvelle commercialisation au dernier trimestre 2007. Nous menons également beaucoup d’opérations en régions où nous réalisons 2/3 de notre activité. Par exemple, à Dunkerque, nous travaillons avec la ville sur une nouvelle zone d’habitat dans une démarche innovante de respect de l’environnement. A Nantes, nous avons entamé la reconversion du Tripode sur l’île de Nantes. A Lyon, Bordeaux ou Marseille, à chaque fois, notre approche est la même : réfléchir à un projet avec la ville pour développer une offre accessible au plus grand nombre. I. B. : Quel regard portezvous sur l’état du logement ? A. D. : En fait, aujourd’hui, en France, il manque plus de 500 000 logements, et pourtant, en 2007, les opérateurs immobiliers construiront moins qu’en 2006. La pénurie va donc s’aggraver face à une demande de logements grandissante. Nous sommes en pleine contradiction. Dans ce contexte, il est indispensable de soutenir le rythme de construction et de contenir la hausse des prix. Il faut encourager les maires bâtisseurs. On sanctionne les collectivités locales dont le parc immobilier compte moins de 20 % de logements sociaux, ne devrait-on pas plutôt sanctionner celles qui ne délivrent aucune autorisation de construire dans les principales zones d’habitat ? Il faut également poser la question de la densification urbaine. Même si les élections municipales approchent, les Français peuvent comprendre qu’il est plus facile et plus économique d’ajouter un étage supplémentaire plutôt que de construire un deuxième immeuble. C’est l’un des moyens simples de faire baisser les prix. La mise en place par le gouvernement de la déductibilité des intérêts d’emprunt va dans le bon sens, mais cette mesure fiscale ne donnera son plein effet que si elle est renforcée pour les acquéreurs aux revenus modestes. Pour accroître la solvabilité de ces derniers, il faut généraliser par exemple des mécanismes permettant une dissociation du foncier et du bâti. Face à cette crise du logement en France, il faut donc recréer une dynamique de l’offre.

De Nogent à Saint-Maur, en passant par Joinville, les boucles de Marne figurent parmi les secteurs les plus urbanisés du département. Pour autant, ces communes n'ont pas perdu une certaine atmosphère de village, héritée de leur passé. Peu marquées par l'industrialisation, elles offrent un cadre de vie résidentiel sans être huppé, où l'on ressent encore l'esprit bon enfant des guinguettes. Bien desservies par les transports, fières de leurs berges de Marne aménagées où reviennent s'installer des guinguettes à l'image de celles du siècle dernier, les communes des premières boucles de la Marne ne manquent pas d'atouts… qui ont un prix. La barre des 4 000 €/m2 est souvent allègrement franchie et on navigue plus près des 4 500, voire au-delà des 5 000 €/m2 pour Saint-Maur, qui regroupe quelques-uns des quartiers les plus cotés des bords de Marne.

“Les friches industrielles contre l’étalement urbain”

Avec l'arrivée du tramway et la construction de 10 000 logements neufs dans les 10 ans à venir, la première ville de Maine-et-Loire poursuit son ambitieux projet de croissance et de rénovation sous le signe du développement durable.

Les établissements de crédit - des banques généralistes aux organismes spécialisés, ayant signé une convention avec l’État, sont en mesure d'octroyer le PTZ +. Vous pouvez donc en faire la demande à votre banque ou auprès de tout autre établissement de votre choix.

L'Ouest a l'esprit de famille, c'est bien connu. Dans les Hauts-de-Seine, selon le constat dressé par l'Adil sur le 3e trimestre 2007, les appartements familiaux ont enregistré "une croissance de 12 % des réservations en 3 et 4-pièces alors que celles des petites surfaces stagnaient". On peut encore réaliser un placement de père de famille à Gennevilliers, où les prix sont doux : le 3-pièces d'Eiffage Immobilier démarre à 197 000 e et le 4-pièces à 253 000 e. Le 5-pièces, quant à lui, vogue à 420 000 e, mais pour 120 m2 ! Dans le Sud du département, s'ouvrent des perspectives dans la communauté d'agglomérations des Hauts-de-Bièvre (Antony, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Le Plessis-Robinson, Sceaux). Approuvé en juin dernier, le PLH a retenu comme objectif la construction de 4 600 à 5 000 logements sur six ans, un volume en progression constante. A Versailles, d'ici 2012, un projet spectaculaire donnera de l'essor au quartier des Chantiers et à la gare elle-même. Notons que Vinci Immobilier lance à proximité un projet de 36 appartements aux environs de 5 300 e/m2. Peut-on estimer qu'un prix psychologique freine les acquéreurs ? "A Rueil-Malmaison, nous avons réalisé une bonne moyenne - cinq ventes par mois à 5 300 e/m2 - et l'offre disponible se situe à 4 800 e, rétorque Olivier Bokobza, le directeur général des Espaces Immobiliers BNP-Paribas, même à ce prix, la demande demeure importante dans des villes qui sont arrivées à maturité comme Rueil, Levallois, Boulogne ou Issy.Mais des communes qui n'ont pas encore achevé leur mutation et pratiquent des prix élevés pourraient vivre quelques complications à l'avenir". Encore est-il que l'Ouest reste l'Ouest. Que ne ferait-on pas pour s'offrir son lopin de patrimoine ?

À la tête d'un groupe spécialisé dans le secteur résidentiel, Christian Rolloy décrypte les effets de la reprise de l'activité et souligne les perspectives en matière de logements verts. "Les conditions d'achat sont actuellement favorables" Le Club Immo : quelle analyseportez-vous sur l'évolution du marché de l'immobilier ? >Christian Rolloy : aujourd'hui le marché de l'immobilier se porte beaucoup mieux. Ceci est aussi vrai pour le marché du neuf que celui de l'ancien. Les conditions d'achat sont devenues réellement intéressantes pour les acquéreurs. Tout d'abord, parce que le marché est porté par des taux d'intérêts particulièrement bas, ensuite parce que les aides en faveur de l'accession sociale à la propriété sont à leur maximum et enfin parce que les prix se sont stabilisés, voire ont baissé par rapport aux sommets atteints il y a deux ou trois ans. La conjugaison de ces trois éléments assure donc des conditions favorables . Par rapport aux années 2008-2009, je pense que l'on est sorti de la crise de façon pérenne. Le marché est reparti. Même si nous sentons ici et là des réticences par rapport à la situation économique telle qu'elle est perçue, la confiance est revenue. La difficulté repose cependant sur l'offre qui a du mal à rattraper la forte demande. Ceci est dû au fait que dans le domaine immobilier, nous sommes au coeur d'un marché cyclique qui nécessite du temps pour sortir progressivement de nouvelles opérations. C. I. : le secteur de l'immobilier neuf est-il actuellement porteur ? >C. R. : le secteur du neuf est très actif. La plupart des mises en commercialisations rencontrent un succès important dans la mesure où le prix est juste. Car il faut rester dans des gammes de prix raisonnables. Le marché du neuf est animé par les investisseurs qui représentent plus de la moitié des ventes avec le dispositif d'investissement locatif Scellier mais nous constatons aussi un retour des primo-accédants, dont le pourcentage remonte. Il y a un regain d'intérêt pour le premier achat. C. I. : comment aider les primo-accédants à accéder à la propriété sachant que de nombreuses mesures du plan de relance vont prendre fin ? >C. R. : le point le plus intéressant est le doublement du prêt à taux zéro qui va s'interrompre au 30 juin. Cette mesure fonctionne bien tout comme le pass-foncier et la TVA à 5,5 % qui s'applique dans les zones Anru (agence nationale pour la rénovation urbaine). L'idéal serait de mettre en oeuvre un nouveau système, le plus simple possible en faveur des accédants qui achètent leur logement et qui permette à la profession de se préparer afin de mettre dès l'année prochaine les bons produits sur le marché. Je crois qu'actuellement le ministère y travaille. C. I. : On parle beaucoup de logements verts. Où en êtes-vous dans le domaine et quel est l'impact pour l'acquéreur ? >C. R. : Nous avons pris une position très avant-gardiste dès l'an dernier pour le bâtiment basse consommation . Aujourd'hui, 80 % de nos opérations sortent en BBC. En dehors de l'indéniable impact écologique, nous constatons que les acquéreurs potentiels sont motivés, fortement intéressés et comprennent parfaitement l'avantage qu'ils vont en tirer. Ils sont réellement conscients de l'intérêt de posséder à terme un logement dont les charges seront moins importantes et qui consommera moins d'énergie.

Il existe différentes façons de calculer la rentabilité locative d’un bien. Mais pour l’investisseur, l’essentiel est de ne pas se tromper à l’achat. Démonstration.

Bati-Nantes occupe lui aussi le terrain de la rareté, à La Baule. Devant une des plus belles baies d'Europe, il dispose de quelques opportunités sur les Terrasses des Villas, avec des 3-pièces entre 472 000 et 522 000 e pour 71 à 77 m2. A 5 km des plages, c'est un autre site d'exception, le golf de La Baule qui accueille un programme de prestige. Celui-ci s'adresse aux investisseurs, avec une résidence avec services. "La situation, notamment, assure un investissement de très haute qualité et d'une réelle valeur patrimoniale". Dans le prolongement de La Baule, sur le petit port du Pouliguen, Pierre et Vacances Immobilier affiche aussi quelques appartements, dans le Domaine de Cramphore. "Pensée dans le style architectural des anciennes demeures bourgeoises avec une belle façade en pierre, la résidence dispose d'une piscine privative,d'un sauna et d'une salle de remise en forme".