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L’ouest atlantique, terre attrayante ... Découvrez un état des lieux de la situation de l'immobilier neuf le long de l'Atlantique, de St-Jean de Luz au bassin d'Arcachon. Un dossier surprenant.

Délimité par près de 80 km de côtes plates ou de dunes boisées, le bassin d'Arcachon est situé au coeur des landes de Gascogne, à mi-chemin entre la pointe de Grave et Capbreton. Dans ce secteur en plein essor démographique, économique et touristique, logiquement, l'offre de logements neufs progresse. Au coeur de ce développement, la commune d'Arcachon tire son épingle du jeu grâce à des opérations d'aménagement et de restructuration qui modifient l'apparence même de son centre-ville.

La nouvelle loi de finances apporte son lot de réformes dans le secteur de l'immobilier notamment pour la loi Scellier qui reste toujours attractive avec un taux de réduction d'impôts à 13%.

Bien que nous ayons obtenu le permis de construire pour notre maison depuis plus d'un an, les travaux n'ont toujours pas commencés car l'entrepreneur choisi a disparu ! Devons-nous solliciter une nouvelle autorisation ? (M. et Mme Thierry L., Arcachon, 33)

Interview de Serge Grzybowski, président-directeur général d’Icade.

La politique de la BCE allège incontestablement le coût de l'argent pour les banques qui se refinancent auprès d'elle. Elle favorise la détente sur le marché interbancaire (celui sur lequel les banques se prêtent entre elles) et contribue à baisser les taux à court terme des marchés financiers et notamment l'Euribor, qui sert de référence aux banques pour fixer les conditions des prêts immobiliers à taux révisable. De 5,35 % il y a quatre mois, ce taux est tombé à 2,80 % à peine aujourd'hui. Les taux révisables pratiqués pour les particuliers devraient donc redevenir attractifs. Ces baisses en cascades rejaillissent aussi sur les taux à long terme des marchés financiers. L'OAT 10, sur lequel s'adossent les prêts immobiliers à taux fixe, est en baisse depuis l'été dernier. En août 2008, il atteignait, en effet, 4,86 %, mais à la mi-janvier 2009, il était redescendu à 3,40 %. Les banques peuvent donc se financer dans de bien meilleures conditions qu'il y a quelques mois et proposer, de fait, des taux plus compétitifs aux emprunteurs particuliers. D'ailleurs, un prêt à taux fixe sur 20 ans se négocie aujourd'hui à moins de 5 %. Pour autant, les taux n'ont pas baissé dans les mêmes proportions. Entre début novembre et mi-janvier, la baisse des barèmes se situe autour de 0,45 point. C'est peu au regard de la chute spectaculaire des taux des marchés financiers. “On constate que les différentes baisses dont ont pu bénéficier les banques ne se sont pas répercutées intégralement sur les taux des crédits aux particuliers, indique Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com. Elles ont également profité de cette aubaine pour reconstituer leurs marges”. Malgré tout, pour l'emprunteur, la donne change. Entre la baisse des prix de l'immobilier et celle des taux de crédit, leur pouvoir d'achat logement se reforme. Et les différentes baisses des taux permettent de diminuer non seulement la mensualité, mais aussi le coût du crédit. Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans entre octobre 2008 et janvier 2009. En octobre 2008, pour un tel prêt, le taux qui était consenti se situait à 5,40 %, ce qui mettait la mensualité à 1364 € et le coût du crédit à 127 480€. En janvier 2009, le taux n'était plus que de 4,95 %, tandis que la mensualité s'affichait à 1 314 € et le coût du crédit, à 115 454 €. Autrement dit, en l'espace de trois mois, le gain © Khz Un prêt à taux fixe sur 20 ans se négocie à moins de 5% L'emprunteur voit son pouvoir d'achat logement se reformer “ se situe à 50 € sur la mensualité et à 12 026 € sur le coût total du crédit, soit une diminution de 10 %. Reste à convaincre les emprunteurs...

Centre expert Auvergne

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans le SCOT de Lille par la fédération des promoteurs immobiliers.

A la frontière de la région francilienne, le sud du département de l'Oise (60) attire de nouveaux habitants. "Je travaille dans le quartier de la gare de l'Est et j'habitais à Colombes avant de déménager à Coye-la-Forêt. Je me suis éloigné en nombre de kilomètres, mais rapproché en temps, puisque que j'économise 20 mn pour aller au bureau", explique Gérard, jeune cadre et heureux propriétaire d'une belle maison de plus de 120 m2, négociée sous la barre des 280 000 e. Le sud-est de l'Oise a incontestablement été dopé par "l'effet escargot" qui pousse les Franciliens toujours plus loin. Les prix ont par exemple explosé à Orry-la-Ville, desservie par la ligne D du RER.

Selon son budget et ses envies, l’investisseur portera son choix plutôt sur un petit appartement, ou une plus grande surface. L’arbitrage entre les différentes typologies inclus là aussi différents critères. Le studio ou T1 est généralement destiné à accueillir des étudiants ou des personnes seules. Soit une population qui peut déménager rapidement, souvent au bout d’un an, ce qui a pour effet un turnover plus important. Conséquence, le bien risque de s’user plus vite, et d’entraîner des frais de travaux ou de rénovation.

Première édition après le Grenelle de l'Environnement, la Semaine du développement durable s'est déroulée du 1er au 7 avril dernier, appelant les Français à "faire le bon choix" dans chaque geste de leur quotidien. Plus de 2 100 opérations se sont tenues dans toute la France concernant l'énergie, l'eau, les transports, le bâtiment. Dans la foulée des différentes initiatives: la Caisse d'Epargne lance son appel à projets et va financer 1 000 projets "à dimension sociétale et environnementale".

Filiale du groupe Eiffage, major européen de la construction et des concessions, Eiffage immobilier est un promoteur très actif dans l'Hexagone et notamment en Île-de-France où son directeur nous livre ses objectifs. "Nous sommes conscients de notre rôle dans la création de la Ville" Indicateur Bertrand : Comment se présente l'année 2010 pour Eiffage Immobilier ? Philippe Plaza : Nous démarrons l'année avec un stock de logements à vendre historiquement bas, en raison du coup de froid rencontré au deuxième semestre 2008 en matière de développement foncier et à l'inattendue mais excellente année 2009 en termes de réservations de logements. Nous axons nos efforts pour accélérer les mises en commercialisation de nos futurs programmes que nous voudrions présenter au prochain salon national de l'immobilier du printemps. Nous nous attendons à une année similaire, fruit des besoins du marché que nous sentons toujours, particulièrement en Île-de-France, soutenue par des mesures gouvernementales avantageuses et des taux d'intérêt pour les emprunteurs particulièrement bas. I. B. : En Île-de-France, quels sont vos projets phares ? P. P. : L'année 2009 a vu l'éclosion du Quartier de Seine à Asnières par la livraison de près de 400 logements, une école, des commerces, des bureaux, un parcde 7 000 m2… et nous continuons cette année avec trois programmes en cours de commercialisation : Garden Way, Eden Park, M2 ; soit près de 200 nouveaux logements, le tout à dix minutes de Paris en RER. Nous achevons également les commerces et les travaux extérieurs afin que les nouveaux habitants trouvent immédiatement tous les services et agréments qu'ils sont en droit d'attendre. De même à Wissous, nous avons livré le Quartier Saint-Eloi qui comporte aujourd'hui environ 400 logements et nous commercialisons un nouveau programme d'une centaine de logements : le Murano. À Saint-Denis, nous poursuivons un ensemble immobilier important constitué de bureaux et de logements dans le secteur Sud du Landy où notre programme en TVA 5,5 %, le Flora, jouit d'un succès important puisque nous atteignons les 50 % de réservation avant lancement des travaux. Enfin, même succès à Boulogne-Billancourt, avec les Jardins de Coubertin, tout proche de la porte de Saint-Cloud , puisque plus de la moitié du programme d'une soixantaine de logements est commercialisé avec un démarrage des travaux prévu au deuxième trimestre 2010. I. B. : Selon-vous, les mesures destinées à encourager l'accession à la propriété sont–elles suffisantes ? notamment en Île-de-France ? Comment mieux répondre aux besoins en logement ? P. P. : Les statistiques régionales montrent que près de 80 % des réservations sont soutenues par des mesures gouvernementales qui vont de la loi Scellier au pass-foncier en passant par la TVA 5,5 %, ou encore le doublement du prêt à 0 %. Tout ceci est donc fondamental même si nous attendons le redémarrage du marché “second accédant” qui est encore grippé par la revente de l'ancien. Face aux contraintes nouvelles et légitimes, telles que les réglementations thermiques, les normes HQE, l'accessibilité pour les handicapés,… plus que jamais l'accès au foncier devrait être facilité pour notre profession tant en termes de volume que de prix et ce, en luttant contre la spéculation foncière, même en zone tendue. Or paradoxalement, nous constatons l'inverse. En Île-de-France, il est vital de tout faire pour augmenter la densité autour des pôles de transports en commun, tout en préservant le caractère spécifique de ces quartiers. La tâche est difficile mais l'enjeu est là. Les réflexions sur le Grand Paris vont dans ce sens et nous serons présents pour les accompagner. Le logement demeure une préoccupation majeure des pouvoirs publics et de nos clients. Notre profession de promoteur immobilier, consciente de son engagement dans la création de la Ville, voit de plus en plus, son action légitimée.

"Nous avons aussi besoin de grands logements, de 80 à 110 m2"

Indicateur Bertrand : Lyon évolue beaucoup depuis quelque temps. Pour autant, est-elle devenue une métropole internationale ? Gérard Collomb : Assurément, l’agglomération lyonnaise dispose de réels atouts sur la scène internationale. En terme d’investissements, la métropole se classe au 5e rang européen, juste après Paris. Elle affiche une progression de 38 % de son tourisme et occupe une position de leader en France dans la création d’entreprises. Deux de ses pôles de compétitivité ont été retenus pour leur visibilité internationale et trois autres pour leur vocation nationale. Je rappelle pour mémoire que ce sont Lyonbiopole dans les biotechnologies, Axelera dans la chimie et l’environnement, Lyon Urban Trucks & Bus 2015 pour les systèmes de transports, Lyongame dans les loisirs numériques et Techtera (tissus techniques). La métropole vient de rejoindre le réseau des “villes gourmandes” et a procédé à la création de la signature “Onlylyon” afin de soutenir son développement économique et d’accroître sa visibilité à l’international. Je préside aussi “Eurocités” qui rassemble 130 villes européennes. I. B. : Qu’en est-il des grands projets d’aménagement ? G.C. :D’abord, dans le cadre de l’emblématique projet Lyon- Confluence, la ville va doubler la taille de son centre entre le Rhône et la Saône, au sud de la Presqu’île. Dans le 9e arrondissement se poursuit l’ambitieux projet de rénovation urbaine de La Duchère. A proximité de La Part-Dieu, dans le 3e arrondissement, prend forme le nouveau quartier de Labuire. La tour Oxygène est en construction. Par la suite, une 3e tour sera construite sur un lot de l’Etat, deux grands hôpitaux vont être rénovés dans le 5e arrondissement et trois établissements pour personnes âgées dépendantes, auxquels s’ajouteront trois résidences de retraite, seront réalisés dans les années à venir. Le Grand Stade va aussi être construit à Décines. Ces grands projets d’agglomération conforteront la dimension européenne de Lyon. I. B. :Disposez-vous encore de réserves foncières sur l’agglomération lyonnaise ? G. C. : Dans le 7e arrondissement, il reste le pendant du Confluent avec une ouverture sur la porte sud de Lyon, soit un vaste tènement industriel. Nous avons aussi une Zac en cours sur le 8e arrondissement, des friches encore disponibles sur Vaise… En 1re couronne, nous réfléchissons à des solutions pour abolir la coupure au-delà de laquelle la ville s’est paupérisée. Sur le Carré de soie, nous disposons de 500 hectares, dont 100 seront aménagés dans les prochaines années. Nous avons aussi en portefeuille le terrain du Puisoz, à Vénissieux, et les 100 hectares qui ont été remembrés à Saint-Priest. I. B. : Selon vous, quel rôle est dévolu à l’investissement privé dans les aménagements ? G. C. : La puissance publique donne le signal et l’investissement privé prend le relais, avec des opérateurs crédibles dans le monde des affaires. Ce principe est comparable à celui de la perle : il faut donner de la matière à l’huître pour que la nacre jaillisse. Une grande opération a été montée de cette façon sur le Carré de soie, où le Grand Lyon prolonge les lignes de métro et de tramway tandis que Altaréa construit le pôle de loisirs. A Saint-Priest, sur la Zac Berliet, où Renault Trucks va aménager une vitrine internationale du camion, nous aboutirons à une mutation importante du quartier comprenant une diversité de fonctions. Cela avec l’aide notamment de Nexity. De tels exemples de partenariats publics/ privés ne manquent pas dans l’agglomération lyonnaise. I. B. :Quel regard portez-vous sur l’immobilier ? G. C. : Je suis convaincu que la ville nouvelle doit être dense et aérée avec des petits jardins tous les 500 m. Le Programme local de l’habitat du Grand Lyon prévoit de construire 6 000 logements par an, tous biens con- DR fondus. En 2006, nous avons réalisé 2 600 logements sociaux sur un total de 5 800 unités. Lyon devient une métropole attractive et, pour éviter la congestion du centre-ville, nous raisonnons dès à présent au niveau de l’aire urbaine qui compte 1,8 million d’habitants : nous étudions la mise en place d’un “RER à la Lyonnaise” pour ne pas ramener la pollution dans le coeur de l’agglomération. I.B.:Si vous êtes réélu aux prochaines municipales, quelles seront vos orientations ? G. C. : Nous avons des projets ambitieux en termes de culture et de sport. Mon modèle de développement demeure Barcelone, où se mêlent étroitement la culture et l’urbanisme. Constatez que, à Lyon, l’accueil des Biennales à la Sucrière a donné le top départ du projet Lyon- Confluence. I. B. :Est-il question d’une extension de la communauté urbaine ? G. C. : C’est un sujet qui n’est pas évoqué à la communauté urbaine… avant les élections. Et pourtant, pour ne prendre que cet exemple, l’aéroport Saint-Exupéry ne fait pas partie du Grand Lyon ! Barcelone a su créer un “Grand Barcelone” et, si nous n’étions pas capables d’en faire autant, nous régresserions. Je pense que la première réforme à mettre en oeuvre en France est celle des institutions.

Indicateur Bertrand : Boulogne connaît-elle l'accalmie des prix constatée au niveau national ?

Longtemps délaissée, la ville est désormais sous le feu des projecteurs. Au plan économique, il y a d'abord Port 2000, un projet d'envergure visant à améliorer les capacités d'accueil du port qui, rappelons-le, est le 1er port français pour le commerce extérieur, pour le trafic des conteneurs ainsi que pour le trafic fluvial, et le 5e port européen. Au plan des transports, ça y est, la ville s'est décidée à se doter d'un tramway pour l'agglomération. D'une longueur totale de 12,7 km, la première branche partira de la Porte Océane pour rejoindre Mont-Gaillard et le futur pôle de Santé. Une seconde reliera Caucriauville au centre-ville du Havre.

I.B. :Comment entrevoyez-vous l’évolution du marché au niveau départemental ?