Le point sur les charges de copropriété

Pour faire face aux dépenses, le syndic vous demande de payer des charges. Savez-vous à quoi elles correspondent et comment elles sont réparties ? Toutes les réponses à vos questions.

Le point sur les charges de copropriété
Le point sur les charges de copropriété

Quelles charges devez-vous payer ? Les charges seront plus ou moins élevées, en fonction du type d'immeuble et des services collectifs offerts. Aussi, lorsque vous achetez, il est judicieux de vous renseigner sur leur montant pour vérifier que les dépenses entrent bien dans votre budget.


Le règlement de copropriété répartit entre les différents propriétaires deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales.


Les charges générales : elles correspondent aux dépenses nécessaires à l'entretien, à la conservation et à l'administration des parties communes.


Par exemple, le ravalement ou la réfection de la toiture, l'éclairage de l'escalier, l'assurance de l'immeuble, les honoraires du syndic ou encore les frais de tenue des assemblées générales.


Les charges spéciales : elles concernent les services collectifs et les équipements communs comme l'ascenseur, le chauffage collectif ou le vide-ordures.



Comment sont réparties les charges ?


Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires, en fonction des tantièmes mentionnés dans le règlement de copropriété. Les tantièmes (exprimés enmillièmes ou dixmillièmes) sont déterminés selon la surface, la situation et la consistance des logements les uns par rapport aux autres. Ainsi, un petit logement sera affecté de moins de tantièmes qu'un autre plus grand, situé sur le même palier ; même chose pour un appartement moins ensoleillé que son voisin, exposé plein sud...


Les charges spéciales bénéficient d'une clé de répartition différente. Il faut tenir compte de l'utilité des éléments d'équipements communs et services collectifs pour chacun des lots. Exemple : les charges d'ascenseur, un poste de dépenses dont le rez-de-chaussée est exonéré, mais qui coûte de plus en plus cher aux copropriétaires à mesure que l'on monte dans les étages.



Qui paie les charges ?


Tous les copropriétaires contribuent au paiement des charges, mais le règlement de copropriété peut prévoir que certaines ne concerneront d'une partie des logements. Par exemple, s'il y a plusieurs cages d'escalier, seuls les lots desservis paieront les charges d'entretien.



Comment sont recouvrées les charges ?


En début d'exercice, le syndic doit établir un budget correspondant aux dépenses ordinaires, qu'il s'agisse de frais de fonctionnement ou de travaux courants. Chaque trimestre, le syndic vous demande une provision égale au quart du budget. En fin d'exercice, le syndic dispose de 6 mois pour clôturer les comptes, les faire valider par l'assemblée générale et procéder à leur régularisation. Vous devrez alors rembourser l'excédent ou verser un supplément. D'autres dépenses entrent-elles en jeu ?


Les gros travaux ne font pas partie du budget.


Par exemple, le changement de chaudière ou le ravalement de la façade sont l'objet d'appels de fonds complémentaires en cours d'année, en fonction des devis choisis.


- Des travaux urgents peuvent donner lieu à une provision spéciale, permettant au syndic de commencer les travaux avant de convoquer l'assemblée générale (AG). L'avis du conseil syndical, composé de copropriétaires élus lors de l'AG, est alors nécessaire.


- Pour faire face aux travaux d'entretien qui s'imposent dans les trois ans à venir, une avance peut être votée par les copropriétaires.



Bon à savoir


- Impayés : le syndic a toute latitude pour recouvrer les sommes dues. Si aucune démarche amiable n'aboutit, une procédure peut être engagée devant les tribunaux (injonction de payer, saisie sur salaires, hypothèque et vente forcée...).


En outre, après mise en demeure, le débiteur peut se voir réclamer les frais nécessaires au recouvrement des charges et la totalité des provisions de l'année en cours peut devenir exigible en une seule fois.


- Location : le copropriétaire peut être remboursé par son locataire de la part des charges locatives (entretien courant et usage des équipements, notamment). Mais le syndic, lui, s'adresse exclusivement au copropriétaire.


- Pour connaître la répartition entre lots, reportez-vous à votre règlement de copropriété.


À chaque lot correspond une fraction de tantièmes (50/1 000e, 185/10 000e...).


Texte de référence : loi sur la copropriété du 10 juillet 1965.


Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur