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Le marché marseillais, en matière d'offre de logements neufs, est largement sorti de la zone rouge et les opérations prévues cette année, via notamment le secteur de Sainte- Marthe dans le 14e, contribueront à alimenter le marché. En matière de prix, on semble aussi sortir d'un certain brouillard causé par deux paramètres : les implantations géographiques des opérations et les logements à prix maîtrisés. "Les prix n'ont pas baissé à Marseille, avertit Alain Vallet.Nous avons assisté à un transfert de la promotion entre le nord et le sud de la ville et beaucoup d'opérations ont été lancées dans le nord où la promotion immobilière n'existait que peu.Ce mouvement a donné l'impression que les prix fléchissaient, c'est faux !"Quant aux logements à prix maîtrisés qui semblent trouver leur place, Philippe Roux estime que leur annonce a pu provoquer "une certaine confusion dans les esprits des acheteurs potentiels.Beaucoup n'ont pas entendu que le chiffre de 2 400 e/m2 était actualisable avec l'indice BT 01 et ont cru qu'ils entraient dans les critères d'acceptation,ce qui a pu provoquer quelques positions attentistes sur d'autres segments de marché".

Interview de Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad.

La Fédération des promoteurs a livré le bilan du marché du neuf en 2016. Si les ventes bondissent, les valeurs remontent. Jusqu’à quand ?

Labuire ? Ou La Buire en deux mots ? Pour comprendre l'origine du nom, il faut remonter au milieu du 19e siècle, quand un certain château de "La Buire" était implanté au cœur du quartier. Avec le développement de l'automobile, "La Buire" est devenue la raison sociale d'un constructeur de voitures qui employait 2 000 personnes et a fini par arrêter son activité. La friche a ensuite été abandonnée aux garages et aux activités industrielles avant de devenir de nos jours le site d'un nouveau quartier central. Des tests ont révélé que les acquéreurs potentiels préféreraient habiter "Labuire" que "La Buire", en raison de la plus grande simplicité du terme.

Il va de soi qu'un prêt qui ne s'amortit qu'au bout de 15 ou 20 ans est particulièrement risqué pour la banque comme pour l'investisseur. D'où l'idée des banques de coupler le crédit à un produit d'épargne qui aura la même durée de vie que l'emprunt. Le plus souvent, il s'agit d'un contrat d'assurance vie en euros ou en unités de compte sur lequel l'investisseur dépose une somme qui peut osciller entre 20 et 50 % du montant de l'emprunt. Un placement qui produit des intérêts et qui est censé permettre, à terme, de faire face au remboursement du capital sans souci. Si vous n'avez pas énormément d'apport, certaines banques vous autorisent à alimenter votre contrat d'assurance vie par des versements périodiques. Mais attention : la formule est plus risquée, car vous n'êtes pas certain de disposer d'un capital suffisant pour rembourser le prêt "in fine" à terme. Surtout si votre placement s'adosse à un contrat en unités de compte dont la rentabilité est généralement plus forte mais aussi plus aléatoire. Reste que si vous optez pour un contrat en unités de compte, le banquier ne manquera pas de surveiller de près l'évolution de votre épargne, faisant le point régulièrement avec vous pour vérifier que vous parviendrez bien à rembourser. Autre inconvénient, les taux d'intérêt remontent. Aujourd'hui, il devient difficile d'emprunter à moins de 4 % à taux fixe. De leur côté, les contrats d'assurancevie en euros promettent difficilement plus de 4 à 4,5 % de rentabilité. Ceux en unités de compte davantage mais ils sont plus risqués. Gare alors aux dépressions boursières qui peuvent vous mettre en difficulté.

À Lyon, en zone B1, le plafond des loyers du dispositif Duflot est fixé à 9,88 €/m2 utile hors charges.

La mise en place du choc de simplification administrative promis par François Hollande concernera en priorité le bâtiment. Décryptage.

Si les résidences de tourisme constituent un bon filon, encore faut-il être très vigilant quant à la solidité du gestionnaire, véritable gage de réussite de ce type d’investissement.

Indicateur Bertrand :Comment Nexity aborde t-il sa position d'acteur intégré des métiers de l'immobilier. Quels nouveaux services proposez- vous ? Alain Dinin : Nexity a construit son alliance avec les Caisses d'Epargne au premier semestre de l'année 2007, parce que nous avions compris qu'il fallait évoluer pour répondre à ce que le marché, c'est-à-dire pour mieux accompagner nos clients. Les processus d'acquisition dans le neuf sont étroitement liés à l'obtention de financement par chaque acquéreur. Compte tenu de la hausse des prix sur les dernières années et de la difficulté à trouver un logement, la question que se pose d'abord un acquéreur potentiel, est : "Ai-je les moyens d'acheter ?" Ce n'est qu'une fois qu'il a répondu à cette question, qu'il commence à regarder les offres. Il faut dire que l'achat immobilier a une importance considérable, d'abord financière (les dépenses liées n'ont jamais pesé aussi lourd dans le budget des ménages). Ensuite, c'est un élément important de la constitution du patrimoine pour 42 % des Français. Enfin, c'est également un accomplissement. Il ne faut pas oublier que l'acquisition correspond à un sentiment d'autonomie (36% des Français motivent leur acquisition par le fait de ne plus devoir de loyers à leur propriétaire). En construisant notre alliance avec une grande banque, nous essayons juste d'être à la fois plus proche et plus performant grâce au réseau des Caisses d'Epargne. Nous avons associé à l'offre de Nexity, le premier producteur de logements en France, un réseau de gestionnaires et d'administrateurs de biens, la société Lamy, l'ensemble des réseaux de franchises immobilières, Guy Hoquet, Century 21, l'Immobilier et Arthur l'Optimiste, et un accès privilégié au financement immobilier avec les réseaux bancaires de la Caisse d'Epargne et du Crédit Foncier. I.B. :Quelles sont vos opérations les plus emblématiques et vos principaux projets en immobilier résidentiel ? A.D. : Dès 2006, nous avons pris des engagements en faveur de la primo-accession, nous sommes aujourd'hui, la société dont cette part de la clientèle est la plus nombreuse. Mais notre rôle c'est aussi d'aider les collectivités locales à reconquérir le territoire. C'est pour cela que je citerai deux opérations. Celle de Vaux-en-Velin : Vente de 133 logements en 48h, au prix moyen au m2 de 2 600 t pour une TVA à 19.6 % ramené à 2 294 t pour une TVA à 5.5 % soit un prix moyen de logement (surface moyenne de 60 m2) de 156 000 t (TVA à 19.6 %) ramené à 137 640 t (TVA à 5.5 %). Le revenu moyen des ménages ayant réservé s'élève à 27 700 t/an (78 % de Résidences Principale, 22 % d'investisseurs). La deuxième opération est celle de Boulogne-Billancourt où l'aménagement de la Zac Rives de Seine qui représente une opération phare tant pour Nexity que pour les habitants de Paris et pour ceux de la région Parisienne. En effet, depuis octobre 2006 Nexity a enregistré 513 réservations sur 656 logements mis en vente. I. B. : Comment voyez-vous l'évolution du marché de l'immobilier en France ? A.D. : Les perspectives 2008 sont moins bonnes, mais même si le rythme d'écoulement se ralentit, les prix ne baisseront pas dans le logement neuf. Pire encore, la pénurie de logement en France peut s'aggraver. Pour Nexity, nous avons déjà pris des engagements clairs en faveur de la primo-accession dès 2006. Nous sommes aujourd'hui très présents sur les opérations de renouvellement urbain en France et commençons à nous intéresser à l'évolution de la demande de logement consécutive au vieillissement de la population et par conséquent à la parution de nouveaux besoins.

Toujours en investissement locatif, mais cette fois au soleil des Dom-Tom : la loi Girardin présente l'avantage incontestable de s'appliquer directement sur l'impôt. Il ne s'agit pas de réduire le montant de vos revenus imposables mais d'une somme que vous déduirez directement du montant de l'impôt ! En fonction de la nature de l'opération, l'amortissement peut aller de 40 % dans le cas d'un investissement locatif en secteur libre à 50 % dans le cadre d'une location conventionnée. Un petit "plus" est même accordé à ceux qui investissent dans une zone urbaine "sensible" ou un logement équipé d'une source d'énergie renouvelable. Et vous pouvez même déduire 25 % de votre achat s'il s'agit de votre résidence principale. Le tout dans un plafond qui se situe en 2007 à 2 125 e par m2. Le seul problème avec ce dispositif Girardin réside dans l'appréhension difficile d'un marché locatif si éloigné. Il faut donc s'engager en ayant recours à un professionnel connaissant parfaitement les différents marchés, de La Réunion en passant par les Antilles, etc.

Borloo ou Robien, le but reste le même : faire baisser le montant du chèque à envoyer au percepteur. Alors pourquoi deux dispositifs ? Jean-Louis Borloo, ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, et père de cette évolution, explique : "Le but du Robien recentré est de répondre à la demande dans les secteurs les plus tendus, alors que le Borloo populaire, plus attractif fiscalement, souhaite encourager la création de nouveaux logements locatifs pour les ménages aux revenus modestes et moyens."

"Notre réflexion est partie de l’habitant, de ses besoins et de ses envies"

En achetant une maison en village, vous investissez dans une maison qui n'est pas encore construite. C'est la vente en Vefa, acronyme étrange derrière lequel se cache la "vente en l'état de futur achèvement". L'achat sur plan peut être angoissant : le résultat sera-t-il conforme aux plans, achevé dans les temps, etc ? Rassurez-vous : ce type de vente est très réglementé par le Code de la construction. Elle se déroule en deux étapes : vous signez d'abord un contrat de réservation, sous seing privé. La signature du contrat définitif, devant notaire, intervient dans un deuxième temps.

Jeune couple, Gaël et Vanessa qui résident dans les Hauts-de-Seine, en ont fait l'heureuse expérience. Il y a un an, ils ont pu acheter grâce à ces souplesses. "Pour nous, c'était un casse-tête que de financer notre appartement de 200 000 e avec un prêt à 0%, un prêt de notre département et un prêt complémentaire de notre banque.On ne voyait pas comment parvenir à une mensualité raisonnable". Mais c'était sans compter sur l'ingénuité des montages bancaires d'aujourd'hui. Pour leur banque, c'était pourtant un jeu d'enfants. Il suffisait de leur proposer un prêt à paliers. Qu'est-ce que c'est ? C'est simple. Au lieu de rembourser en même temps l'échéance des différents prêts utiles au financement, l'établissement de crédit leur a proposé de rembourser plus rapidement les prêts aidés. "Nos revenus étant de 3 500 e par mois à deux, nous ne devions pas dépasser 1 100 e d'échéance par mois". Finalement, la banque leur a proposé de rembourser 1 118,03 e se décomposant comme suit : durant les six premières années, 583,20 e au titre du PTZ, 194,45 e pour le prêt du département et 579,83 e pour le prêt de leur banque. A partir de la 7e année, le PTZ étant totalement remboursé, l'échéance du prêt de la banque passe à 923,58 e auxquels il faut ajouter les 194,45 e de prêt du département. A partir de la 16e année, il ne reste plus que la mensualité du prêt de la banque dont l'échéance passe à 1 118,03 e. Ils rembourseront donc leur emprunt pendant 23 ans à un taux fixe de 4,80 %. La plupart des banques proposent ce type de montage.

J'ai gagné un procès contre le syndicat des copropriétaires. Or, le syndic me réclame au titre des charges communes, ma quote-part pour les frais de procédure engagés par le syndicat. Suis-je tenu de les régler ? (Bernard D.,Marseille, 13)

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété. Je souhaite acheter un couloir dont je suis le seul à avoir l'accès, mais qui est une partie commune.Quelles sont les démarches à effectuer ? (Thomas R.,Versailles, 78)

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement de la région Languedoc-Roussillon ?