Les garanties de l'immobilier neuf

Difficile de se projeter dans son futur appartement ou sa future maison...encore à l'état d'un simple plan. Pourtant, acheter dans le neuf présente de nombreuses garanties.

Les garanties de l'immobilier neuf
Les garanties de l'immobilier neuf

Vos amis et même votre entourage professionnel tentent par tous les moyens de vous dissuader d'acheter un logement neuf. Trop long, trop risqué, trop cher, trop aléatoire à leurs yeux.


Eh bien, ils ont tort, l'achat immobilier dans le neuf est l'un des plus encadré qui soit. Garanties à l'appui.



Une réservation contractuelle


Tout commence avec le contrat de réservation.


Une fois votre logement repéré et sélectionné, vous devez en effet concrétiser l'affaire en signant un contrat de réservation avec le vendeur (un promoteur ou un constructeur). “Il s'agit d'un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à réserver le bien immobilier choisi par l'acquéreur. Le vendeur ne peut donc plus céder l'appartement à une autre personne, à moins de vous verser des dommages et intérêts. Afin d'éviter les pièges du contrat de réservation, le réservataire doit se renseigner en amont sur la qualité du promoteur. Depuis quand existe la société ? Quel est son capital social ? Combien de programmes a-t-il vendu ? Il convient également de bien vérifier que les clauses obligatoires sont retranscrites” insiste maître Gabriel Neu-Janicki, avocat parisien spécialisé en droit immobilier. En contre partie de cette réservation, vous versez un dépôt de garantie dont le montant varie selon la date de signature de l'acte de vente devant notaire.


Il est de 5 % (maximum), si la vente intervient moins d'un an après. De 2 % pour un délai de vente définitive compris entre un et deux ans. Au-delà, vous n'avez rien à payer.


Par sécurité, cet argent est versé sur un compte bloqué. Le vendeur ne pourra y accéder qu'après signature du contrat de vente.



Un dépôt de garantie remboursable en cas de problème


Une fois signé, ce contrat préliminaire vous est adressé par lettre recommandée avec AR.


Vous disposez alors de sept jours, à compter du lendemain de la réception du courrier, pour éventuellement vous rétracter et demander le remboursement de votre dépôt de garantie. Passé ce délai, vous pouvez encore revenir sur votre décision mais dans des cas très précis. Par exemple, si vous n'avez pas décroché le financement bancaire suffisant, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.


À condition bien sûr d'avoir insérer dans le contrat de réservation, une condition suspensive d'obtention de prêt. Vous pourrez également récupérer votre dû, si le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, si le vendeur ne respecte pas la date de signature du contrat de vente définitif, si l'un des équipements promis n'est pas réalisé ou si le logement perd plus de 10 % de sa valeur à cause d'une baisse de qualité. Idem si le montant des prêts que le vendeur s'était engagé à obtenir est inférieur d'au moins 10 % aux prévisions initiales. La vente est alors annulée. Quelle que soit la cause de l'annulation de la vente, adressez toujours votre demande de remboursement par lettre recommandée avec AR. Le vendeur dispose alors de trois mois pour reverser le total du dépôt de garantie. Si tout se déroule correctement (comme dans la majorité des cas), vous aurez normalement rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat de vente.



Un contrat de vente en béton


Dans le cadre d'une acquisition en copropriété, le contrat de vente prend la forme d'un contrat de vente en l'état de futur achèvement (Vefa). Pour la construction d'une maison individuelle, deux possibilités sont envisageables : un contrat avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, vous n'avez quasiment rien à faire. Juste à bien choisir votre unique interlocuteur : le constructeur. Sans fourniture de plan, vous vous occupez vous-même ou par le truchement d'un architecte, des plans de la future demeure. Ce contrat définitif doit contenir la description exacte et détaillée du logement (identique à celle du contrat de réservation) mais aussi le plan coté et le délai de livraison (en général, exprimé en trimestre). Préciser la date à laquelle commence à courir ce délai : à l'ouverture du chantier ou au dépôt ou à l'obtention du permis de construire. Le contrat précise aussi le prix total du bien et les modalités de paiement.


Dans un achat sur plan, le prix est réglé en plusieurs versements échelonnés selon l'avancement des travaux. Avec toutefois des limites: 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture) et 95 % à l'achèvement de l'immeuble.


Cela étant, le vendeur a le droit de prévoir des versements périodiques ou des paliers intermédiaires à condition de ne pas dépasser ces plafonds. Le solde, soit 5 % au moins, est payable à la remise des clés, sauf si ce jour-là, vous faites des réserves. Attention, si le contrat de vente est conclu sous condition suspensive, c'est-à-dire sous réserve que certaines conditions soient remplies (obtention de prêts, de documents administratifs), vous ne devez effectuer aucun versement avant la réalisation effective de ces conditions. En revanche, le contrat peut prévoir une pénalité (1 % maxi du montant à verser par mois de retard) pour sanctionner votre retard dans les versements. Une fois le contrat signé, le notaire vous remet une copie de l'acte.


Conservez- là précieusement, il s'agit de votre titre de propriété.



Une signature devant notaire


Contrairement au contrat de réservation, la signature du contrat de vente définitive s'effectue devant notaire. Ce juriste, investi d'une mission d'autorité publique, est chargé d'assurer la sécurité des transactions. Il intervient à deux niveaux : le contrôle et l'information.


Avant toute vente, le notaire vérifie que le constructeur fournit toutes les garanties obligatoires.


En cas de problème et faute de vérifications, le notaire engage sa responsabilité.


Il doit aussi vous fournir tous les éléments en sa possession relatifs à la construction du logement : signaler les servitudes (droit de passage des voisins par votre jardin...), fournir les certificats obligatoires (taux de plomb dans la peinture, amiante, termites, diagnostic de performance énergétique, diagnostic électrique ...). Un mois avant le rendez-vous pour la signature définitive, le notaire vous adresse par lettre recommandée avec AR le projet d'acte de vente. Profitez de ce délai pour vérifier que ce document correspond en tout point au contrat de réservation. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez renoncer à votre acquisition. Sinon, rendez-vous chez le notaire. Dès la signature de l'acte, vous devenez propriétaire du sol et des parties déjà construites.



Des frais réduits


Dans le neuf, les « frais de notaire » sont réduits : entre 2 et 3 % du prix d'acquisition, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Vous devrez aussi payer la TVA. Comprise dans le prix de vente, elle est fixée à 19,6 %. Toutefois, sous certaines conditions, elle peut être réduite à 5,5 % (voir avis d'expert). Enfin, vous êtes exonéré de taxe foncière durant deux ans à compter du 1er janvier de l'année suivant l'achèvement de la construction. Attention, l'exonération n'est pas systématique. Selon les choix politiques des conseils municipaux, généraux et régionaux, vous serez exonéré tout ou partie de cette taxe.



Une livraison encadrée


En cas d'annulation de la vente ou d'abandon du programme par le promoteur-constructeur, deux garanties entrent alors en jeu. La garantie de remboursement est un cautionnement solidaire par lequel un organisme financier, une société d'assurance...s'engage à vous rembourser les versements déjà effectués. Une fois les travaux commencés, la garantie de d'achèvement prend le relais. Si le promoteur venait à faire faillite, le garant devrait alors assumer le financement et l'achèvement des travaux.


Sans vous demander un centime supplémentaire.


Une fois, votre logement terminé, vient le moment tant attendu de la livraison.


Ce jour là, vous êtes convoqué par le constructeur dans le logement pour la remise des clés et le paiement du solde. Il s'agit d'un état des lieux approfondi : fonctionnement des volets roulants, des sanitaires, des fenêtres, des serrures, respect des aménagements prévus, surface livrée... Pour éviter des oublis, faites-vous accompagner d'un professionnel du bâtiment. “Pour ceux qui ne souhaitent pas engager ces frais, il convient sur l'acte de livraison de noter tous les défauts apparents, de reprendre l'acte de vente avec le descriptif du bien immobilier et des meubles pour déterminer s'ils sont présents, de mesurer la superficie du bien immobilier. En d'autres termes vérifier que tout correspond bien à l'acte de vente. Néanmoins, dans toutes les hypothèses, la mention « sous toutes réserves de plus amples constatation ou de défaut qui surviendrait dans le futur” doit accompagner la signature” insiste maître Neu-Janicki. Les deux parties (le constructeur et vous) conservent une copie du PV datée et signée. Le vendeur doit vous remettre les procès-verbaux de réception signés par les entrepreneurs et certifiés conformes par le vendeur. Vous comparerez ainsi les observations techniques effectuées lors de la réception avec l'état du logement à la livraison et ainsi obligerez le promoteur ou le constructeur à réaliser les réparations des vices apparents mentionnés dans le procès verbal. Établissez ensuite un calendrier pour les travaux modificatifs. Vous pouvez toujours consigner le solde (soit les 5 % restants) chez un notaire. Le promoteur ne peut refuser de vous remettre les clés. Toutefois, il est toujours préférable de négocier à l'amiable (peut être aidé par le notaire) pour éviter d'en arriver là.



Des garanties à tous les étages


Après la remise des clés, plusieurs garanties peuvent être actionnées. D'abord la garantie des vices de construction apparents.


À compter de la réception, vous disposez d'unmois pour signaler (lettre recommandée avec AR) un défaut décelable par un non professionnel de la construction. “Si le vendeur n'effectue pas les réparations nécessaires, l'acquéreur peut obtenir soit une diminution du prix, soit la résolution de la vente, assortie éventuellement de dommages et intérêts. L'acheteur dispose d'un délai de treize mois pour agir en justice” détaille maître Neu-Janicki. La garantie de parfait achèvement couvre la réparation de tous les désordres (carrelage creux, moquette décollée, peinture en lambeaux...) signalés par le vendeur dans l'année suivant la réception. Autre assurance : la garantie pour défaut de conformité. Un logement livré est déclaré non conforme s'il ne correspond pas aux caractéristiques énoncées dans le contrat de vente, ses annexes ainsi que dans les documents déposés chez le notaire. Dans ce cas, vous pouvez obtenir soit la résolution de la vente, soit l'exécution forcée des travaux sous astreinte, soit la condamnation du vendeur au versement de dommages et intérêts. Les défauts de conformité apparents doivent être signalés dans le mois. Les éléments d'équipement dissociables du bâti (portes, volets, radiateurs, chaudière...) font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement durant deux ans (garantie biennale) à compter de la réception. Ce délai est une durée minimale qui peut être augmenté contractuellement.


Enfin, la garantie décennale couvre durant dix ans toutemalfaçon pouvant compromettre la solidité et l'usage du logement (défaut d'étanchéité du toit, problèmes d'installations électriques...). Cette garantie doit être couplée à une assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur et comprise dans le prix initial. En cas de grave défaut, cette assurance permet de faire réaliser les travaux aux frais de l'assureur sans attendre la reconnaissance de la responsabilité du promoteur. L'assureur se retourne ensuite vers l'entrepreneur défaillant pour être remboursé.


Mais vous, vous avez déjà obtenu réparation et pouvez profiter pleinement de votre nid douillet.



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