Bordeaux : les projets d'éco-quartiers de la métropole

Entre des projets porteurs, notamment en matière d'éco-quartiers, et un environnement de qualité, Bordeaux représente un marché immobilier solide. Explications et analyses avec les principaux décideurs locaux.

Bordeaux : les projets d'éco-quartiers de la métropole
Bordeaux : les projets d'éco-quartiers de la métropole

Proche de l'océan Atlantique (à moins d'une heure) et ses plages de sable blanc dominées par la Dune du Pyla, Bordeaux affiche 235 000 personnes et devrait en accueillir 30 000 de plus au cours des vingt prochaines années.



Entourée par le Médoc, les Côtes de Bourg et de Blaye au nord, par Saint-Emilion, Pomerol et l'Entre-Deux-Mers à l'est, et enfin les Graves et le Sauternais au sud, Bordeaux compte sur le territoire de son agglomération encore quelques châteaux viticoles prestigieux.


Bordeaux est aussi tourné vers l'avenir avec le projet urbain “2030, vers le Grand Bordeaux, une métropole durable”, avec la rénovation des bassins à flot, au sud avec le programme Euratlantique autour de la gare Saint-Jean, qui doit accueillir la future ligne à grande vitesse (LGV). Le nouveau projet urbain prévoit également la création d'éco-quartiers, deux futurs franchissements de la Garonne, et devrait générer la réalisation de 10 000 à 15 000 logements nouveaux.



Des aides spécifiques à Bordeaux


Grâce à des dispositifs qui lui sont propres, Bordeaux permet aux candidats acquéreurs de voir leur désir d'achat facilité. Il existe certes déjà le PTZ, un prêt sans intérêt, dont montant a été doublé pour 2009 avec le plan de relance, ainsi que le pass-foncier, un mécanisme financier qui permet de ne payer l'achat du terrain qu'après le remboursement de la maison. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a étendu ce dispositif pass-foncier aux logements collectifs. À Bordeaux cependant, la ville s'est engagée depuis septembre 2007 dans une démarche d'aide à l'accession à la propriété par le versement d'une subvention de 3 000 à 5 000€ qui permet de déclencher, soit le PTZ majoré, soit le pass-foncier avec l'aide Déclic propriétaire. La ville propose aussi des logements neufs à prix minorés : la Caisse des dépôts et consignations achète un lot de logements dans un programme immobilier à un prix négocié et, avec l'aide financière de la mairie, permet à l'acquéreur de bénéficier d'un logement à un coût plus bas que le prix de vente réel. Le parking est, de plus, mis gratuitement à la disposition de l'acheteur qui a la possibilité de le racheter pendant 15 ans. C'est le Déclic propriétaire 2 qui est ouvert à toute personne dont les revenus correspondent aux conditions retenues par le PLI, à la condition que le logement acquis reste résidence principale pendant au moins cinq ans. Enfin, il est possible de devenir propriétaire dans le centre historique : dans le cadre de l'opération de renouvellement du centre historique, InCité et Procivis Gironde proposent un prêt à taux zéro destiné à l'accession, cumulable avec le prêt à taux zéro classique, de 5 000 €minimum et 15 000 € maximum.



Des projets ambitieux


Avec le secteur de la gare Saint-Jean, de profondes modifications urbaines sont annoncées dans les années à venir, notamment en raison de l'arrivée de la Ligne grande vitesse (LGV) et du projet de centre d'affaires Euratlantique qui l'accueillera. En effet, l'arrivée du TGV à Bordeaux en deux heures depuis Paris à l'horizon 2016 a conduit les élus à s'interroger sur l'aménagement urbain, notamment celui de la gare Belcier-Saint Jean à Bordeaux. Récemment, des réunions de concertation ont été ouvertes avec les habitants de Belcier, au sud de la gare Saint-Jean, avec un objectif : débattre des transformations urbaines à venir autour de la gare.


L'un des autres secteurs en pleine métamorphose est le projet Zac Bastide Niel qui s'étend sur 30 ha au total, sur le terrain de la caserne Niel et des anciennes platesformes de fret ferroviaires. Le programme d'aménagement prévoit la construction de 280 000 m2 de bâtiments, répartis de la façon suivante. L'objectif de l'aménagement est de réaliser dans ce secteur un “quartier durable” prenant en compte les enjeux économiques, sociaux et environnementaux de ce territoire, en permettant son ouverture vers l'avenue Thiers. Comme le souligne une récente étude d'impact de la Communauté urbaine de Bordeaux sur ce secteur, “ce programme prévoit la construction d'environ 160 000 m2 de logements, soit en nombre environ 2 000 à 2 500 nouveaux logements. Il va permettre de répondre favorablement à la demande de construction de nouveaux logements exprimée au sein du Programme Local de l'Habitat. En matière d'habitat social, le programme prévoit que 45 % des logements construits seront réservés au secteur locatif social. Cette proportion est supérieure à l'objectif minimal communautaire de 25 %, fixé pour toute nouvelle Zac aménagée sur le territoire de la CUB”.


Parmi les grandes opérations d'aménagement représentatives de l'ambition bordelaise, le site des Bassins à flots est un lieu majeur, qui en accompagnement du nouveau pont Bacalan-Bastide et du tramway devrait contribuer au développement des territoires du Nord de l'agglomération.



Quant à la Zac des Berges du lac, le projet propose la réalisation d'un nouveau quartier mixant habitat et commerces tout en profitant des atouts constitués par la proximité du lac et l'arrivée prochaine du tramway au coeur du quartier. Ce sont globalement 1 800 logements, dont 30 % de logements sociaux, qui vont être construits dans les cinq années à venir dans le cadre d'une nouvelle Zac. Ce grand chantier s'étalera entre une première phase prévue en 2010 et la dernière en 2012, pour un total de 1 800 logements dont 30 % de logements locatifs sociaux et 12 500 m2 équipements publics.



Une offre intéressante


Comme le souligne la chambre des notaires de Gironde, “Ces dernières années, Bordeaux a rattrapé – dans le secteur de la revente – son retard par rapport aux grandes villes de province.


En effet, depuis deux ans, Bordeaux fait partie du top 10 des villes de plus de 100 000 habitants. Avec Marseille et Toulon, Bordeaux a connu l'une des plus fortes progressions de prix de ces dix dernières années avec plus de 200 % de hausse”. Bien que les statistiques datent de l'année 2008, en matière de logement neuf, les notaires dressent un profil pour le moins intéressant, qui permet de disposer d'éléments de comparaison : “Les ventes de logements neufs restent importantes. En effet, les appartements neufs représentent 45 % des ventes d'appartements. Bordeaux, le bassin d'Arcachon et la CUB affichent des prix supérieurs à 3 000€ le m2. Dans les autres secteurs, le neuf s'échange entre 2 614 €dans l'Entre deux mers et 2 974 €dans le Médoc. Quel que soit le secteur, les ventes concernent principalement des 2 et 3-pièces. Les studios représentent4 % du marché, excepté Bordeaux où leur part atteint 14 %”.


Dans ce contexte, l'offre de logements neufs reste pour la moins intéressante avec des variations de prix selon les emplacements.


Le Carré Longchamp de Kaufman & Broad, livré au 1er trimestre 2011, se situe au coeur de Bordeaux, face à l'hippodrome du Bouscat.


Les appartements du 2 au 4-pièces bénéficient d'un environnement agréablement ensoleillé et végétalisé. Pour ce programme commercialisé à un prix moyen de 3 409 € le m2, le 3-pièces de 58,97 m2 est commercialisé à partir de 192 500 €. À seulement quelques minutes du coeur historique de Bordeaux, Nexity George V propose Le Village Bacalan, réunissant des chais anciens transformés en habitat contemporain ainsi que des appartements atypiques du studio au 5-pièces duplex. Pour chacun, c'est la possibilité de disposer d'une ou plusieurs extensions sur l'extérieur, d'un patio, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Pour un prix moyen de 4 595 €le m2, cette opération atypique recevra ses premiers résidents à partir du quatrième trimestre 2010. C'est aussi une opération très originale que l'on découvre avec Bouygues Immobilier Cour Maréchal-Juin avec Square Pey Berland. Situé à la croisée des quartiers historiques et contemporains du centre ville de Bordeaux, la résidence, à l'architecture très originale, couvre une typologie du 2 au 5-pièces au type 5. Avec un prix moyen de 4 594 €, la livraison interviendra à partir du 1er trimestre 2011. Bouygues Immobilier propose également, mais cette fois-ci aux portes de l'agglomération bordelaise, dans le centre de la commune de Léognan et du vignoble de Pessac-Leognan, la résidence Les Grands Domaines, avec des maisons en 3 et 4-pièces avec garage et parking et jardin clos ou des appartements de 2 et 3-pièces avec parking aérien, adaptés investisseurs. Le 2-pièces de 44 m2 s'affiche à partir de 147 200 €, pour une livraison prévue au deuxième trimestre 2011. À Talence, au bord du Bois Lafitte, zone arborée préservée, la résidence Le Bois Laffitte, réalisée par Icade, s'intègre dans ce quartier résidentiel, avec un revêtement de pierres en façade, des terrasses ou balcons donnant sur un vaste parc. Le 3-pièces de 68 m2, commercialisé à partir de 217 000 € est attendu pour le quatrième trimestre 2010. C'est sur la même commune qu'Eiffage Immobilier livre en cette fin d'année, pour les derniers logements à commercialiser, Résidence Margaut, de 82 logements.



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