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Nombreux sont les ménages candidats à "l'exil" en deuxième couronne, pour sa qualité de vie et ses logements meilleur marché. Enquête sur l'un des plus grands pourvoyeurs d'immobilier neuf en Ile-de-France.

"Je ne suis pas bricoleuse et j'avais envie d'un logement sans soucis, sans travaux, où je me sente en sécurité y compris par rapport aux installations électriques, à la chaudière, etc."explique Julie, qui a emménagé cette année dans son 2-pièces flambant neuf, dans une résidence de Neuilly-Plaisance signée Coprim. Le promoteur lui a livré un appartement "prêt à vivre", dans lequel elle a pu choisir la couleur du revêtement mural et celle de la moquette dans la chambre, et surtout, qui répond aux critères actuels de confort et de qualité.

Le premier pas dans la constitution d'un patrimoine immobilier reste l'acquisition de votre résidence principale. Vous pouvez ensuite choisir de miser sur l'immobilier pour vous constituer un capital : en achetant un autre bien, vous vous constituez une source de revenus régulière grâce aux loyers, ou achetez et financez ainsi votre résidence secondaire, le premier logement de vos enfants devenus indépendants, etc. Vous préparez aussi votre retraite, en finançant dès maintenant une source de capital qui sera bienvenue lorsque vos revenus mensuels baisseront.

À Marseille, l'offre reste diversifiée. Cogedim propose Les Hauts de Louvain, impasse de Lorgues, dans le 8e, avec un grand choix de surfaces qui s'organisent dans un ensemble cohérent. Entre l'intimité d'une impasse et son îlot de verdure, la résidence bénéficie d'un grand calme. Livrée au 2e trimestre 2009, elle affiche le 3-pièces jusqu'à 76 m2, à partir de 240 000 €. Avec Le Clos Louis Mathieu Verdilhan, Cogedim s'inscrit en plein coeur du 11e arrondissement, dans le quartier de la Pomme, pour un programme de 52 logements livrés au 2e trimestre 2010 : le 3-pièces est commercialisé à partir de 162 637 €. Quant à Constructa Vente, il est présent à Marseille, notamment dans le 1er arrondissement à travers Le Village, une opération alliant des appartements du studio au 5-pièces et des maisons marseillaises, et dont la livraison interviendra au 4e trimestre 2011.

Indicateur Bertrand: Quelle est la situation du marché du neuf ?

Vous disposez d’un terrain ? Vous devez donc trouver un constructeur. Avec lui, vous n’aurez qu’à vous laisser guider… en toute sérénité.

INFOGRAPHIE. Selon une récente étude, les transactions dans le neuf progressent de 122 % en un an pour la région.

Que ce soit pour habiter ou investir, pour financer une maison ou un appartement, pour faire construire ou obtenir des conseils, deux salons immobiliers ouvrent leurs portes en avril.

"Un logement sur quatre en France entre dans une démarche de certification. "

Du foncier disponible dans le centre permet aux promoteurs de proposer des programmes dans des secteurs attractifs. Le dispositif d'investissement en loi Scellier a dynamisé le marché permettant aux promoteurs de monter de nouveaux projets.

Le processus a suivi son cours, et les choses s'accélèrent : vous avez rendez-vous chez le notaire pour signer le contrat de vente.

Indicateur Bertrand : Où en est l’opération Seguin-Rives de Seine ?

Le courtier Meilleurtaux.com a présenté récemment une étude sur l’intérêt d’acheter sa résidence principale ou de la louer dans les 37 plus grandes villes françaises.

Si des grands chantiers dynamisent le marché, la nouvelle année s'inscrit dans une période globale d'accalmie. La dernière étude de conjoncture de la direction régionale de l'équipement avançait une baisse des mises en vente de logements et un niveau de stocks élevé, bien qu'en légère décrue. Dans le Haut-Rhin (Colmar, Mulhouse), cette tendance entraîne une baisse des prix, qui sont repassés en dessous de la barre de 2 500 e/m2 en moyenne, avec 40 % des transactions en zones rurales. La tendance se vérifie dans les autres régions. Dans le Nord, la FPC constate un nombre de mises en vente en augmentation mais faiblement (de l'ordre de 2 %). Le niveau des stocks avait peu évolué (autour de 2 130 unités) pour un prix moyen de 2 849 e/m2 dans le Nord- Pas-de-Calais. La direction régionale de l'équipement enregistre en revanche une augmentation importante du nombre d'autorisations de construire (+ 9,9 % contre + 1,4 % au niveau national) mais, parallèlement une forte diminution des mises en chantier (- 6,3 % contre - 2,8 % en France). A Lille, le PLH prévoit pourtant une montée en puissance de la construction qui doit passer de 3 500 logements en moyenne à 5 000 à 5 500 logements par an, mais une majorité (jusqu'à 2 200) concernera le parc social. "La communauté urbaine réfléchit à la mise en place d'un dispositif d'aide à l'accession sociale, plutôt dédié au neuf", précise-t-on à la CUDL (communauté urbaine de Lille).

Dans le Calvados, Deauville l’emporte en termes d’offres de commercialisation, qui sont plutôt haut de gamme sur un marché traditionnellement sélectif et de qualité. L’architecture multiplie les clins d’oeil aux références locales, en s’inspirant notamment des maisons à colombages et du style anglo-normand qui a marqué la station balnéaire, construite à la fin du 19e siècle sur le modèle des maisons de villégiature d’outre-Manche. Les livraisons se succèdent d’ici à 2010. Avec des promoteurs nationaux ou locaux, c’est avant tout le site qui peut faire pencher pour l’un ou l’autre des programmes. Les uns jouent la proximité de l’hippodrome et du golf. Les environs de Deauville en comptent quatre, limitrophes à Saint-Arnoult et Tourgéville ainsi qu’à Saint-Gatien-des-Bois, à 8 km, et Saint-Julien-sur-Calonne (15 km). Les greens de Saint-Arnoult sont ainsi à deux pas de la résidence du Prieuré (le Prieuré), 40 appartements du studio au 4-pièces et des Terrasses du Mont-Canisy (Vinci Immobilier), un programme d’exception dans le parc du Golf de Bel-Abri dominant en outre la vallée, avec la mer pour toile de fond. Sefri-Cime investit aussi les flancs du mont avec les Hameaux du Coteau (Deauville Atmosphères). En plus d’une vingtaine d’appartements encore disponibles, on y trouve quelques maisons à partir de 461 800 euros. L’autre paysage à s’offrir aujourd’hui à Deauville est ponctué de vagues et de voiliers. Tout près du bassin de Morny, de la gare et des commerces de la rue Désiré Le Hoc, Icade s’apprête ainsi à livrer Sur le Quai, avec une surface exceptionnelle de 5-pièces sur 156 m2 en duplex encore disponible. Face à la mer, c’est Norev Développement qui a déniché un terrain. Il y propose des studios à partir de 115 000 euros et décline jusqu’au 5-pièces entre 848 000 et 891 000 euros (Blue Ray). De l’autre côté du pont, sur le versant sudouest de la Touques et près d’un manoir de Trouville-sur-Mer, Vinci Immobilier achève la commercialisation de la Demeure d’Elisa avec quelques 2 et 3-pièces. En longeant la rivière, on arrive dans la commune qui lui doit son nom. À Touques, on découvre les Manoirs du Haut-Bois (Nexity-George V), domaine de 34 maisons de 2 à 4 chambres. Une nouvelle tranche vient d’être lancée avec de beaux espaces de vie, à partir de 210 000 euros. Sur les hauteurs de la ville, avec des perspectives sur la vallée et les haras d’un côté, et sur Deauville, Trouville et la mer de l’autre, Bouygues- Immobilier lance le Parc Bel-Horizon composé de 2 et 3-pièces, ainsi que de villas. Rendez-vous maintenant un peu plus loin, à Cabourg. La charmante station, si chère à Marcel Proust, accueille une nouvelle résidence de Nexity George V. Sur les Belles Rives, livrable en fin d’année, le promoteur offre encore quelques 3 et 4-pièces en bordure de rivière, entre le golf et le centre rejoignable via une piste cyclable. À michemin entre Deauville et Cabourg, on peut aussi se rendre à Houlgate pour découvrir le Parc Vert Marine, signé Bouygues Immobilier, une autre opportunité à proximité d’un golf avec cette fois des tennis privés en sus. Côté littoral, on trouve enfin de jolis emplacements à Courseulles-sur-Mer avec la Résidence Thalassa (une copromotion Nexity George V et HF Partners, jusqu’au 3-pièces) et à Lion-sur-Mer, où Fiderim a lancé les travaux de Lion de Nacre, situé à 100 mètres de la plage accessible par une rue semi-piétonne. Légèrement dans les terres, à moins de trois kilomètres de Honfleur et près du Pont de Normandie qui permet de gagner rapidement Le Havre, Tibere Investissements affiche notamment des 2-pièces à partir de 116 000 euros, et des 4-pièces dès 256 000 euros.

Notre home sweet home vit sa révolution ! Confortable, intelligente et verte, la maison de demain nous offrira le meilleur. Décryptage de ce trio de tendances...

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ? Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes. I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ? J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.