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Indicateur Bertrand : Quelle est la nature de votre activité ?

En fonction de votre budget, vous partez "en chasse" avec une idée précise de l'endroit où vous souhaitez vivre et du type de logement que vous recherchez, appartement ou maison, nombre de pièces, etc. Mais dans un même secteur et pour des logements de même catégorie en surface et situation, les prix peuvent considérablement varier selon que vous optez pour le neuf ou l'ancien. A ne considérer que le prix moyen au mètre carré, en effet, l'addition augmentera de 20 % en moyenne si vous jetez votre dévolu sur un bien neuf.

L'actualité immédiate, c'est une nouvelle étape de la reconquête des espaces du centre-ville de Nantes. En 2008, le bâtiment Neptune, sur l'île Feydeau sera démoli, pour laisser place à un nouveau pôle urbain. Conduite par l'architecte Jean- Marie Charpentier et réalisée par Vinci Immobilier, l'opération comprend un parking en sous-sol de 660 places, 10 000 m2 de surfaces commerciales et 80 logements. L'année verra aussi la poursuite de la colossale restructuration de l'île de Nantes, 337 ha au milieu de la Loire et en face du centre-ville. Sur l'ancien site du Tripode, l'un des plus vastes ensembles immobiliers de l'agglomération prend forme. En bord de Loire, une douzaine d'immeubles distincts aux architectures variées y sera en effet érigée d'ici 2010 sous la direction de Christian de Portzamparc. A la clé, 48 000 m2 de logements, commerces, bureaux et hôtellerie. Le principal investisseur sur le premier îlot, Nexity George V en partenariat avec Axa-Reim, a vendu les 124 logements prévus sur le site (dont 20 % en parc social). Une autre opération sortira de terre juste à côté du premier ensemble. Sous la houlette de La Nantaise d'Habitations, 137 studios pour jeunes actifs y sont prévus ainsi que des bureaux pour l'Unedic. D'autres sites sont en chantier sur l'île. Près du Palais de justice, 116 appartements et 6 maisons de ville seront livrés d'ici à 2009, quai François-Mitterrand par Promogim. De nombreuses opérations sont en cours à proximité de la place de la République. Entre la rue de la Tour d'Auvergne et la rue Pierre-Landais, le groupe CISN Atlantique a, par exemple, démarré les travaux des Terrasses de l'Ile, 31 appartements du 2 au 5-pièces. Boulevard Prairie-au-Duc, le groupe Gambetta a confié Ile Extenso (154 appartements du T1 au 6-pièces) à Christian de Portzamparc. Le grand ensemble contemporain affiche ses petites surfaces à partir de 95 000 e, à l'adresse notamment des investisseurs. Sur le même périmètre, on trouve Antinéa, une résidence d'Arc Promotion livrable à partir de mars 2009. Dans l'intérieur de l'île, près du boulevard traversant des Martyrs nantais, Lamotte Constructeur affiche L'Echappée Belle, un programme "conçu comme un village urbain, avec des petites résidences et des villas séparées par des allées piétonnes paysagères". On trouve encore, sur le boulevard Vincent-Gâche Le Jardin des Fonderies (OCDL/Groupe Giboire), un ensemble de 80 appartements, du 2 au 7-pièces, et de 4 maisons de ville de 5-pièces avec garage ou parking.

Direction : le Val-de-Marne, à l'est de la capitale et en proche couronne. Le "94" aime l'eau. Traversé par la Seine et la Marne, le département est le premier producteur d'eau potable de France. Le lac urbain de Créteil est tellement vaste qu'il est possible d'y naviguer à bord d'un voilier. Le territoire est contrasté, avec des villes denses proches de la capitale comme Vincennes et Nogent, mais aussi des petits bourgs et des espaces agricoles au sud-est. La forêt est abondante de même que les parcs départementaux. Mais le trésor du département reste les bords de Marne et ses guinguettes, où les Parisiens venaient se ressourcer le dimanche, au son de l'accordéon. On danse encore sur les bords de Marne. Mais ce sont surtout les petits restaurants, souvent de friture, qui ont pris la relève des bals musettes. Près de Paris, le département est sillonné par les RER A, B, C et D, par le métro et par les bus du Trans-Val-de-Marne qui facilitent les déplacements entre communes. Il est question de construire une ligne de métro entre Arcueil-Cachan et Fontenaysous- Bois. Rassemblant des élus et des acteurs économiques, l'association Orbival plaide ardemment auprès des pouvoirs publics pour que cette fraction "cloisonnée" du Val-de-Marne accède au mode de transport favori des Franciliens : le métro. Les Val-de-Marnais auraient-ils l'esprit frondeur des Parisiens ? "C'est un projet d'intérêt majeur", a déclaré le président du Conseil général, Christian Favier. La ligne accueillerait 250 000 voyageurs par jour et éviterait chaque année le rejet de 28 000 tonnes de gaz carbonique générées par le trafic automobile. L'offre immobilière se concentre dans la ville préfecture, Créteil, et à Alfortville. On peut vivre au bord de l'eau à Créteil dans un programme des Espaces Immobiliers BNP Paribas : Côté Lac, à partir de 150 000 e le grand studio de 40 m2. Ou à Vitry, dans un immeuble en fin de commercialisation signé Promogim, en quai de Seine, dans le quartier du Portà- l'Anglais. Pour les jeunes parents, notons une petite opération de Meunier Habitat au Perreux, avec une crèche en rez-dechaussée, au prix moyen de 4 600 e/m2.

Tandis que de nouveaux quartiers voient le jour, la demande résiste, voire s'intensifie du côté des primo-accédants. Objectif : produire les logements adaptés à la solvabilité des acquéreurs.

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.

L’emprunt sur une longue période est d’autant plus utile pour les jeunes que, sauf à avoir hérité, ils ne disposent généralement que d’un faible apport personnel. Si c’est votre cas, sachez qu’avec un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pourrez sans doute financer la totalité du prix de votre bien. A condition de rester dans le seuil d’endettement requis par les banques, soit 30 % maximum de vos revenus. Si vous optez pour 100 ou 110 % d’emprunt, n’oubliez pas que le coût de votre crédit sera encore renchéri. Car, plus le capital est élevé et plus son remboursement est long, plus le risque est élevé pour la banque. En 20 ou 30 ans, beaucoup d’événements peuvent se produire et compromettre le remboursement d’un crédit. Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ils mesurent tous les risques.

Dans le quartier Malbosc, Bouygues Immobilier réalise la résidence Beaux-Arts, à deux pas d'un vaste parc paysager. Ses appartements, du T2 au T4, disposent d'une entrée extérieure privative et s'ouvrent sur de larges terrasses. Un 2-pièces traversant de 43 m2 est commercialisé à 163 000 € et la livraison est attendue au cours du 2e trimestre 2010. Plus près en date de livraison, sur un segment de grande surface, Icade livrera au 2e trimestre Royal Palmeraie, une résidence de standing de 73 appartements et commerces en rez-de-chaussée, ancrée en première ligne sur le bassin Jacques-Coeur. Deux villas sur le toit d'exception sont encore à la vente.

Sur cette portion du littoral, le marché reste porteur, attirant une clientèle à fort pouvoir d’achat.

Dans le département, les programmes ne manquent pas. Et entre les communes, plus ou moins cotées, les prix font le grand écart.

Devenir propriétaire la cinquantaine passée est désormais chose possible. Le tout est de bien choisir son prêt. Inventaire des diff érentes pistes qui s'off rent à vous.

Avant de savoir si vous allez investir dans plusieurs chambres de bonne ou bien acheter une grande surface en vue de la louer, vous devez au préalable définir votre profil d'investisseur. Souhaitez-vous privilégier le rendement à la sécurité ? Préférez-vous avant tout avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier ? Toutes ces questions doivent être envisagées avant de prendre une décision. Car, achetez plusieurs studios n'est pas la même démarche, encore moins la même gestion, que de se positionner sur un grand logement.

C’est sur l’avenue de France, face à la Bibliothèque nationale de France, que sortira du sol un programme de 80 logements, mixés avec des commerces au rez-de-chaussée et des bureaux à l’accès indépendant au premier étage.

Lors de la mise en location mieux vaut prendre un maximum de précautions contre le risque d’impayés. L’assurance des loyers peut s’avérer utile et vous éviter bien des tracas .

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

PHOTOS. Bâtiment basse consommation, logements connectés, architecture bois… ce programme immobilier strasbourgeois étonne par la richesse et la qualité de ses prestations.

Depuis le 1er octobre, le zonage concernant notamment l’investissement locatif a été révisé. Objectif : mieux l’adapter aux réalités du marché.