Actualité

Offre de transports, pôle de recherche scientifique, logements... La ville rose continue de viser l’excellence dans ses aménagements.

Alain Robert, adjoint à l'urbanisme, à l'habitat et au commerce de Nantes répond à Explorimmoneuf sur l'évoloution démographique et les priorités en matière de logement.

Sur cette portion du littoral, le marché reste porteur, attirant une clientèle à fort pouvoir d’achat.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté Urbaine de Bordeaux par la fédération des promoteurs immobiliers.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

Selon les notaires, la gare de Vaise, sur la ligne D du métro, se laisse aller à un flamboyant 18 % de mieux, à 2 275 euros/m2. Montchat et Montplaisir naviguent dans des tranches similaires, aux environs de 2 700-2 800 euros/m2, tandis que Gerland et États-Unis-Mermoz frisent les 2 300 euros/ m2. Le plateau de la Duchère s’envole avec une hausse de 139 % sur 5 ans, pour un prix moyen de 1 914 euros/m2. Le grand projet de renouvellement urbain du quartier y est sans doute pour beaucoup… Dans le neuf, des opportunités s’offrent aux primo-accédants en résidence principale, comme la réduction de la TVA au taux de 5,5 % héritée du conventionnement Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) du quartier. Deux opérateurs, spécialisés dans l’accession sociale sécurisée, garantissent le relogement et le rachat en cas d’incidents de la vie et de mutation professionnelle. Ce sont Rhône Saône Habitat, qui commercialise Regards 9 entre 2 000 et 2 400 euros/m2, et l’Opac (Office public d’aménagement et de construction) du Rhône qui a mis sur le marché 9 Agora pour un mètre carré de surface utile entre 2010 et 2 278 euros. Seule contrainte pour l’acquéreur : disposer de ressources ne dépassant pas les plafonds du prêt locatif social (PLS). Mais près de 9 habitants sur 10 du Grand Lyon se retrouvent dans ce cas de figure. “Nous entendons légèrement diversifier notre activité vers la vente de notre patrimoine locatif et la vente en l’état futur d’achèvement, explique Lionel Richin, responsable de l’accession sociale de l’Opac du Rhône. Cependant, nous veillons à ce que l’accédant ait un projet réaliste et nous sécurisons sa démarche en l’accompagnant.” Une commission interne désigne les bénéficiaires, parmi lesquels les locataires de l’Opac sont prioritaires. Le bailleur étudie une opération d’accession sociale à la Confluence. Des promoteurs classiques commercialisent aussi des programmes avec TVA réduite à la Duchère. Ainsi Cogedim, qui, selon ses propres termes, “réalise de bonnes ventes, à raison de quatre par mois”.

Le retour des primo-accédants sur le marché

Les permis de construire reculent encore, comme les mises en chantier. Des tendances qui pourraient entacher l’embellie constatée depuis fin 2014.

Simplifiezvous la vie !

L’emprunt sur une longue période est d’autant plus utile pour les jeunes que, sauf à avoir hérité, ils ne disposent généralement que d’un faible apport personnel. Si c’est votre cas, sachez qu’avec un emprunt sur 20 ou 30 ans, vous pourrez sans doute financer la totalité du prix de votre bien. A condition de rester dans le seuil d’endettement requis par les banques, soit 30 % maximum de vos revenus. Si vous optez pour 100 ou 110 % d’emprunt, n’oubliez pas que le coût de votre crédit sera encore renchéri. Car, plus le capital est élevé et plus son remboursement est long, plus le risque est élevé pour la banque. En 20 ou 30 ans, beaucoup d’événements peuvent se produire et compromettre le remboursement d’un crédit. Les banquiers ne sont pas des philanthropes. Ils mesurent tous les risques.

De l’espace intérieur ou extérieur, de l’intimité à la sécurisation des accès, le logement neuf doit vous garantir des services de qualité.

Chez les promoteurs qui proposent des maisons en village, vous trouverez aisément un modèle (terrain compris) dans une fourchette de 200 000 à 300 000 € avec des surfaces démarrant à 80 m2 et pouvant aller à plus de 150 m2. Chez les constructeurs, le prix d’une maison s’élève en moyenne à 154 000 € TTC pour une surface de plancher de 115 m2, soit 1 340 €/m2, sachant que les plus petits modèles démarrent à 75 000/80 000 € et peuvent grimper beaucoup plus haut pour les plus vastes : 200 000 à 300 000 €. Attention, chez un constructeur, le prix annoncé ne comprend jamais le terrain qui peut varier très sensiblement d’un secteur à l’autre. L’UMF (Union des maisons françaises) observe que le coût moyen d’un terrain s’établit à 125 000 € en zone urbaine et à 64 500 € en zone rurale. Au total, comptez entre 180 000 et 250 000 € pour une opération terrain et construction. Si votre budget est restreint, ne cédez pas à la tentation de trop vous éloigner de la ville. Certes, les terrains y sont peu chers, mais votre budget transports risque d’exploser. Rognez plutôt sur les mètres carrés que sur l’emplacement. Vous aurez, en cas de revente, plus de facilité pour trouver un acquéreur

Le « Prêt-Logement Hauts-de-Seine à 0 % », consenti par le conseil général, a été revu et corrigé. Désormais, il ne concerne que l’achat d’un bien neuf ou d’un logement social par son locataire.

L'actualité immédiate, c'est une nouvelle étape de la reconquête des espaces du centre-ville de Nantes. En 2008, le bâtiment Neptune, sur l'île Feydeau sera démoli, pour laisser place à un nouveau pôle urbain. Conduite par l'architecte Jean- Marie Charpentier et réalisée par Vinci Immobilier, l'opération comprend un parking en sous-sol de 660 places, 10 000 m2 de surfaces commerciales et 80 logements. L'année verra aussi la poursuite de la colossale restructuration de l'île de Nantes, 337 ha au milieu de la Loire et en face du centre-ville. Sur l'ancien site du Tripode, l'un des plus vastes ensembles immobiliers de l'agglomération prend forme. En bord de Loire, une douzaine d'immeubles distincts aux architectures variées y sera en effet érigée d'ici 2010 sous la direction de Christian de Portzamparc. A la clé, 48 000 m2 de logements, commerces, bureaux et hôtellerie. Le principal investisseur sur le premier îlot, Nexity George V en partenariat avec Axa-Reim, a vendu les 124 logements prévus sur le site (dont 20 % en parc social). Une autre opération sortira de terre juste à côté du premier ensemble. Sous la houlette de La Nantaise d'Habitations, 137 studios pour jeunes actifs y sont prévus ainsi que des bureaux pour l'Unedic. D'autres sites sont en chantier sur l'île. Près du Palais de justice, 116 appartements et 6 maisons de ville seront livrés d'ici à 2009, quai François-Mitterrand par Promogim. De nombreuses opérations sont en cours à proximité de la place de la République. Entre la rue de la Tour d'Auvergne et la rue Pierre-Landais, le groupe CISN Atlantique a, par exemple, démarré les travaux des Terrasses de l'Ile, 31 appartements du 2 au 5-pièces. Boulevard Prairie-au-Duc, le groupe Gambetta a confié Ile Extenso (154 appartements du T1 au 6-pièces) à Christian de Portzamparc. Le grand ensemble contemporain affiche ses petites surfaces à partir de 95 000 e, à l'adresse notamment des investisseurs. Sur le même périmètre, on trouve Antinéa, une résidence d'Arc Promotion livrable à partir de mars 2009. Dans l'intérieur de l'île, près du boulevard traversant des Martyrs nantais, Lamotte Constructeur affiche L'Echappée Belle, un programme "conçu comme un village urbain, avec des petites résidences et des villas séparées par des allées piétonnes paysagères". On trouve encore, sur le boulevard Vincent-Gâche Le Jardin des Fonderies (OCDL/Groupe Giboire), un ensemble de 80 appartements, du 2 au 7-pièces, et de 4 maisons de ville de 5-pièces avec garage ou parking.

La loi Duflot a été publiée au Journal Officiel le 19 janvier. Les investisseurs peuvent désormais bénéficier d’une réduction d'impôt de 18% sur 9 ans en respectant certaines conditions.

Avant de vous lancer dans l'achat en Vefa, il est indispensable d'étudier très précisément les modalités de remboursement et de bien préparer votre dossier. Démonstration.

Fini donc le temps où n'avoir pas un sou en poche était plutôt mal vu des banquiers. Certes, les établissements financiers continuent de réserver leurs meilleures conditions à ceux qui ont fait l'effort d'épargner. Mais elles ont bien compris qu'en proposant des prêts à 100 ou 110 %, elles pouvaient s'accaparer de nouvelles parts de marché. D'ailleurs, même si elles restent parfois discrètes, toutes les banques proposent des crédits à 100 %. "Il y a dix ans, prêter à 100 % était exceptionnel et le fait de banques spécialisées comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France, explique Philippe Taboret de Cafpi, aujourd'hui, je ne connais pas de banques qui ne proposent un tel produit". Autrement dit, les grandes banques de dépôt se sont aussi positionnées sur ce créneau, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, de LCL (Le Crédit Lyonnais), du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel... Restent des stratégies différentes. "Toutes les banques n'ont pas la même approche, poursuit Philippe Taboret de Cafpi, certaines ont une approche plutôt sociale, d'autres cherchent à capter une clientèle à fort potentiel de revenus". N'empêche que la prudence est de mise en la matière. Car il ne faut pas se voiler la face, ces formules coûtent cher. Plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé ! A titre d'exemple, si vous empruntez 200 000 € à 3,85 % sur 25 ans, vous rembourserez 1 039 € par mois. Le coût de votre crédit s'élèvera à 111 750 €. Sur 30 ans, votre échéance se montera à 938 € mais votre crédit vous coûtera 137 540 €. En revanche, si vous disposez de 40 000 € d'apport et que vous n'empruntez que 160 000 € sur 25 ans, votre mensualité ne sera plus que de 831 € et vous économiserez 22 350 € sur le coût de votre crédit ; sur 30 ans, votre mensualité s'élèvera à 750 € mais vous devrez débourser pas moins de 27 500 € supplémentaires par rapport à un crédit sur 25 ans. Certes, en empruntant sur une longue période, vous adoucissez vos mensualités et vous restez dans des limites d'endettement supportables. Mais ne perdez pas de vue qu'une telle option est forcément risquée, l'amortissement ne s'effectuant que très lentement. Or, sur 25 ou 30 ans, bien des événements peuvent se produire au sein d'une famille (maladie, divorce, chômage...) et conduire à la vente du bien. Qui sait alors si vous ne perdrez pas d'argent. D'autant que le marché immobilier peut se retourner et rendre la vente plus difficile... Des inquiétudes qui apparaissent dans une récente étude de l'Anil, réalisée en partenariat avec l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat.