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Si les projets de transports en commun ne manquent pas dans les régions du sud, certains peinent parfois à trouver une issue favorable.

J'ai lu que l'imposition des loyers avait changé, notamment que j'allais pouvoir déduire la totalité des primes d'assurance que j'acquitte. Cela signifie-t-il que je pourrai déduire des loyers l'assurance de l'immeuble ? (Christine M., Paris 11e)

Ronan Le Délézir : Le paysage du Morbihan s’est transformé. La ville a gagné du terrain autour de Vannes. Elle s’est développée le long des axes. On a vu de nombreux lotissements sortir de terre, construits sur des modèles assez pauvres, sans réelle réflexion en termes d’architecture et d’urbanisme, mais qui ont répondu à la demande pressante des jeunes ménages. Avec la banalisation des transports (le trajet domicile-travail atteint 30 minutes en moyenne dans le département), la hausse des prix du foncier (multipliés par deux en dix ans) et la conjoncture économique, les petites communes ont dû (et doivent encore) absorber l’essentiel de cette croissance démographique. Cela représente des investissements lourds en termes de services et d’assainissement, notamment.

Le courtier Meilleurtaux.com a présenté récemment une étude sur l’intérêt d’acheter sa résidence principale ou de la louer dans les 37 plus grandes villes françaises.

INFOGRAPHIE. Selon une récente étude, les transactions dans le neuf progressent de 122 % en un an pour la région.

Indicateur Bertrand : Où en est l’opération Seguin-Rives de Seine ?

Villes moyennes, bourgs, vallées et montagnes jalonnent la région grenobloise. Au coeur de cette mosaïque, la métropole grenobloise, seconde ville de Rhône-Alpes après Lyon, se range parmi les marchés auxquels le dispositif fiscal Scellier a redonné de la vigueur.

Que ce soit pour habiter ou investir, pour financer une maison ou un appartement, pour faire construire ou obtenir des conseils, deux salons immobiliers ouvrent leurs portes en avril.

C’est de cette alliance entre architecture, choix des matériaux et maîtrise du métier que naissent l’équilibre et l’harmonie des maisons. Du pavillon en rez-de-chaussée de 85 m2, aux imposantes maisons, avec des tours et des décrochés de toiture, de 220 m2, OC Résidences propose une cinquantaine de modèles. Aucune maison pourtant ne se ressemble. C’est l’une des particularités du constructeur qui propose à ses clients de personnaliser les espaces à vivre, en fonction des besoins et des envies de la famille. Une cheminée centrale trônant dans le salon ou un escalier en pierre grimpant à l’étage, c’est à vous de décider. Ce sont ces détails et ces aménagements qui font d'une maison OC Résidences un chez-soi sur mesure.

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ? Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes. I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ? J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.

“Les courtiers sont souvent mieux équipés qu’une banque pour trouver une solution à un client, en employant des logiciels sophistiqués de lissage de prêt ou d’emboîtage, souligne Bruno Rouleau, directeur associé d’In&fi. Nous sommes des qualificateurs et des chercheurs de solutions.” “Cela se vérifie bien souvent, même dans les plus grandes banques”, reconnaissent en coeur les courtiers. Le crédit immobilier s’est en effet considérablement compliqué. Les emprunteurs à la recherche d’un prêt libre classique, avec un apport de 20 à 30%, sont assez rares. Aujourd’hui, il faut faire de véritables montages en jonglant avec un prêt à 0% classique, un prêt à 0% bonifié, un prêt issu de l’épargne logement – plan ou compte –, un prêt 1% ou fonctionnaire, un prêt traditionnel… La façon dont on imbrique ces multiples crédits joue sur le montant de la mensualité et donc sur l’endettement de l’emprunteur. “Nos conseillers doivent être capables de proposer les solutions les mieux adaptées au profil des clients, commente Ari Bitton, président d’AB Courtage.

Robien maintenu, Borloo populaire, loi Girardin, Malraux, LMP : les dispositifs de défiscalisation incitant à l'investissement pierre sont nombreux. Voici quelques pistes pour s'y retrouver et investir malin.

On construit aussi légèrement au sud, à Dinard. La ville d'art et d'histoire, avec de nombreuses villas de la Belle Epoque, s'ancre aussi fermement dans le présent. En ce moment, elle redessine quelques-uns de ses axes essentiels. Premier chantier : l'exploitation de la friche industrielle de 4 hectares laissée par l'ancienne gare, condamnée en 1987. La mission a été confiée à l'architecte espagnol Ricardo Bofill, en partenariat avec Jean-Louis Barjon, du cabinet BNR (voir encadré). D'ici 2010, il devrait avoir créé sur l'ancien quartier de la gare un nouveau trait d'union qui reliera le centre de Dinard à celui de Saint-Alexandre et de Saint-Enogat, le berceau de la ville. En plus d'une médiathèque, d'un grand parking et de commerces, le projet comprend 494 logements, pour une surface habitable d'environ 36 476 m2. Ces appartements devraient faire en moyenne 74 m2. D'après l'architecte, "ils s'ouvriront sur un grand jardin central ou des places par des terrasses, des balcons ou des bows-windows. Les finitions et équipements des logements devront être de qualité et de prestations équivalentes aux réalisations immobilières de la région". Deuxième priorité : le centre-ville. La municipalité travaille à "redonner aux piétons le plaisir de flâner sur les trottoirs et à rendre aux regards toute la beauté d'une ville bénéficiant d'une situation privilégiée".Concrètement, il s'agit de le doter d'un grand parking souterrain. L'espace libéré en surface fera la part belle à de larges trottoirs, des commerces facilement accessibles, des terrasses de cafés et de restaurants aérées et des carrefours soignés. Dinard se dote également d'un véritable pôle culturel et sportif. Le nouveau complexe comprendra 9 salles de sport, une grande salle des fêtes, un espace théâtre et une scène de concert, une salle de dessin et une autre consacrée à l'aquariophilie. Près de 1 000 m2 seront mis à la disposition des associations. L'ouverture du site est prévue pour la rentrée prochaine. La Sacib affiche aujourd'hui les Villas Saint- Exupéry, deux villas de 20 appartements dans la tradition architecturale de la station balnéaire. Situé dans un quartier résidentiel, près des plages, le programme dispose encore de 8 ou 9 appartements, autour de 4 900 e/m2. On trouve par exemple des 2-pièces à partir de 168 000 e (38 m2) et des 4-pièces à partir de 491 000 e (100 m2). Des tarifs un peu élevés qui s'expliquent par un emplacement exceptionnel, dans un secteur calme du centre-ville où l'offre s'est faite rare ces dernières années. Pour les amateurs de vieilles pierres, le Cabinet Peterson, à Rennes, commercialise aussi un joli produit en plein centre. Dans le plus ancien hôtel de la ville, construit en 1930, la Résidence des Bains, d'une trentaine d'unités, dispose encore de quelques opportunités, studios, 2 et 3-pièces, avec de belles prestations dans le respect de l'architecture locale. Seri Ouest, spécialisé sur l'Ouest, avec des réalisations au Havre, à Angers ou encore au Croisic, est aussi à l'affiche. Il termine la commercialisation des Pléaïdes, "un petit hameau de 16 maisons de grande qualité, à 800 m de la plage de Port-Blanc et de son centre nautique, qui offre l'avantage de profiter des activités touristiques et des facilités de la vie urbaine". Selon Fabien Rolland, le directeur régional de Seri Ouest, il reste 4 lots disponibles, entre 102 et 128 m2 habitables sur des terrains de 300 à 524 m2. Ils sont à vendre entre 290 000 et 400 000 e pour une livraison dès cet été. Dans la vallée enfin, quelques programmes sont encore en développement, avec des terrains à bâtir légèrement plus accessibles, qui devraient élargir les possibilités des familles et des primo-accédants. Au Pleurtuit, la Sacib termine la commercialisation de sa Villa Marly (entre 129 900 et 136 700 e pour 60 m2). Tout le long de la Rance, le promoteur projette aussi une série de petits lotissements.

Parmi les programmes neufs en accession libre de Rennes, on peut citer la nouvelle résidence signée par le groupe Lamotte le quartier de Bréquigny, au sudouest de la ville, qui compte 102 appartements, ainsi qu'un projet beaucoup plus modeste, de 27 appartements, qui bénéficie d'une belle situation, tout près du centre historique.

A Montpellier, l'une des nouveautés urbaines tient dans le lancement du quartier de la Restanque dans le secteur sud des Près d'Arènes. Ce mot occitan désigne un petit muret soutenant les cultures en étages. Il s'agit, dans cette opération de requalification d'une zone industrielle, de transformer un périmètre de 90 ha en secteur d'habitation. Ce projet s'inscrit sur une durée de 15 à 20 ans et le quartier contiendra jusqu'à 10 000 logements, soit de 18 000 à 25 000 habitants. D'ici quelques années, le secteur sera desservi, dans sa partie nord, par la ligne 3 du tramway. Pour ne pas perdre de temps avant la création d'une prochaine Zac, un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) a d'ores et déjà été lancé sur une surface de 7 ha à la croisée de la rue de l'Industrie et de l'avenue du Marché- gare. Ce sont environ 1 200 logements qui y seront réalisés ainsi que des équipements publics comme l'élargissement de rues, la réalisation d'un espace public central, un square ainsi qu'un groupe scolaire. Premier présent dans cette nouvelle orientation urbaine, Urbat lance Nouveau Palace, une résidence avec une architecture de verre et d'acier dédiée à la lumière, à deux pas du centre-ville et des plages. Les 250 logements vont bénéficier d'une conception dite "Open Space" avec des espaces extérieurs intégrés, des murs vitrés et des ventelles aluminium coulissantes. "La Restanque est vraiment le quartier des dix prochaines années pour les nouveaux arrivants à Montpellier, assure Alain Durand. C'est d'autant plus vrai que l'on peut réaliser des opérations à des prix tout de même abordables et je n'hésite pas à comparer ce choix urbain en terme d'impact à celui que constitua Antigone en son temps."L'opération d'Urbat est commercialisée à un prix moyen au mètre carré habitable de 3 050 e avec des logements destinés à des primo-accédants en secteur libre à 2 500 e/m2. La première tranche de 150 logements sera livrée entre mai et décembre 2009.

On place souvent Rouen dans la grande banlieue parisienne. Beaucoup de nouveaux habitants de la capitale normande prennent effectivement le train pour aller travailler à Paris chaque jour et la ville est desservie par de grands axes, A13 (Paris -Rouen-Caen-Le Havre), A8 entre Calais et Bayonne ou encore A29 vers l'Est de l'Europe. Avec un parc de logements en augmentation (+ 8 % entre les deux derniers recensements), la ville se défend cependant d'être une cité dortoir. Le bassin compte près de 300 000 emplois, essentiellement dans les services. Sa périphérie s'agrandit et elle poursuit son renouvellement, grâce à la reconquête du fleuve, lancée en 2002 avec le projet Seine-Ouest. Dans le cadre de cette opération, une grande part de l'agglomération rouennaise de demain est en train de se dessiner sur 800 ha et 5 communes (Rouen, Canteleu, Petit-Quevilly, Déville-lès-Rouen et Mont-Saint-Aignan) sur les deux rives du fleuve. Après la réno vation des quais de Seine et la construction du tramway Téor, le pont Gustave-Flaubert sera définitivement achevé l'été prochain. Un palais des sports de 6 000 places au pied du nouveau pont et un port de plaisance sont annoncés pour 2009-2010.

Notre home sweet home vit sa révolution ! Confortable, intelligente et verte, la maison de demain nous offrira le meilleur. Décryptage de ce trio de tendances...